Tak uratujesz zdolność kredytową po problemach z przeszłości. Ekspert pokazuje prosty sposób
Przygotowanie do zaciągnięcia kredytu hipotecznego to dla wielu niełatwe zadanie. Już samo zrozumienie zasad dotyczących oprocentowania i marży może wielu z nas sprawić kłopoty. W takich sytuacjach warto skorzystać z pomocy eksperta. Adam Mision z firmy Expander, który na co dzień doradza klientom starającym się o kredyt hipoteczny, w rozmowie z portalem Biznes Info tłumaczy m.in. kiedy nie brać kredytu z udziałem małżonka. Wyjaśnia też, jak poprawić zdolność kredytową, jeżeli w przeszłości mieliśmy niespłacone zobowiązania, które widnieją w naszej historii w Biurze Informacji Kredytowej.
Kredyt hipoteczny to ważna decyzja, trzeba się do niej odpowiednio przygotować
Przedstawiciel firmy Expander odpowiada również na pytanie o to, ile trzeba zarabiać w Polsce w 2025 roku, żeby otrzymać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości i wyjaśnia, w jaki sposób co kilka miesięcy możemy obniżać koszty kredytu.
Ekspert w rozmowie z portalem Biznes Info przytacza także historię klienta, który nie posłuchał jego rady, i wziął kredyt mimo wysokiego ryzyka. To co, wydarzyło się później, mogło przynieść mu duże kłopoty.
Karta kredytowa a zdolność kredytowa
Wpływ dodatków do pensji na kredyt
Biznes Info: Jak poprawnie sprawdzić stan swoich finansów osobistych przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego?
Adam Mision - ekspert finansowy firmy Expander: Podczas przygotowania do zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, uwzględniamy kilka kwestii finansowych. Dobrze by było zalogować się do swojej historii BIK, czyli do Biura Informacji Kredytowej i sprawdzić, czy nie mieliśmy jakiejś zaległości.
Czasem tak jest, że takie negatywne wpisy pojawiły się na tyle dawno temu, że o nich zapomnieliśmy, a jednak informacja w BIK-u nadal widnieje. Banki zawsze sprawdzają BIK i na tej podstawie rzeczywiście czasem pojawiają się jakieś pytania, wątpliwości, tudzież konieczność wyjaśnienia któregoś ze zobowiązań Klienta. A jeśli jesteśmy przy kwestiach finansowych, to przejdźmy od razu do tych zobowiązań. To również dla nas kluczowa informacja, ponieważ często przed złożeniem wniosku udaje nam się tą sytuację naprawić. Druga ważna sprawa, to dokładne sprawdzenie, jak wygląda nasz pasek płacowy i to, czy cała nasza pensja trafia na nasze konto. Często na tym etapie potrafimy znaleźć kilka benefitów, które są Klientom potrącane z pensji – karty multisport, umowy z towarzystwami ubezpieczeniowymi, umowy grupowe - to nawet kilkaset złotych na koncie więcej, a to automatycznie przełoży się na lepszą zdolność kredytową.
Ale to nie wszystko. Sprawdzajmy również, czy pensja wpływa nam na konto tego samego dnia każdego miesiąca, oraz czy nie jest rozbita na kilka czynników – jak np. Kwotę stałą i premię. Banki na takie nierówne premie mogą patrzeć sceptycznie.
Dlaczego to jest ważne?
Z uwagi na to, że jak pracodawca przelewa nam wynagrodzenie i na zaświadczeniu mamy np. 10 tys. zł netto, a na konto wpływa 9 580, to analityk od razu zapyta skąd wynika ta różnica. I tutaj możemy od razu przygotować gotową informację wyjaśniającą skąd ta różnica.
Z punktu widzenia banku, czy to dobrze, że w ramach pensji otrzymujemy benefity?
Przedstawiciele banku chcą wiedzieć skąd wynika różnica, ponieważ sam benefit można zamknąć w dowolnym momencie, w związku z tym nie wejdzie nam to w obciążenie gospodarstwa domowego, bo to są zobowiązania bezterminowe, czyli możemy je wyłączyć w dowolnym momencie. Niemniej jednak banki nie lubią u swoich Klientów rozbieżności, których nie potrafią wyjaśnić – a kredyt hipoteczny to na tyle poważne zobowiązanie, że o takie rzeczy pytają.
Sposoby na poprawę zdolności kredytowej
A jeżeli dana osoba sprawdzi BIK i okaże się, że było coś do zapłacenia wiele lat temu, ale klient zapomniał, to traci szansę na kredyt hipoteczny i szansę na zakup wymarzonego mieszkania?
Nie, kompletnie nie. Czasami zdarza się, że to jest zobowiązanie, które po prostu już jest zamknięte. W związku z tym wówczas wysyłamy prośbę o usunięcie danych osobowych i cofamy zgodę na przetwarzanie danych osobowych w banku czy w firmie pożyczkowej, w których to zobowiązanie figuruje. Po takim wezwaniu, dawny wierzyciel ma obowiązek wykreślenia tych danych z Biura Informacji Kredytowej. Dzięki temu klienci mogą poprawić swoją sytuację, nawet jeżeli zdarzało im się zapominać o pewnych zobowiązaniach z przeszłości.
Czy są jeszcze inne dobre sposoby na poprawienie zdolności kredytowej?
Unikanie innych stałych zobowiązań finansowych wynikających z umowy cywilnoprawnej i dramatycznie wysokich kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, panowanie nad budżetem i rozsądne planowanie swoich wydatków. Jeżeli ktoś myśli o zakupie nieruchomości, najpierw powinien skontaktować się ze specjalistą, który oceni jego sytuację finansową i wskaże mu, co powinien zrobić zanim zgłosi się do banku po kredyt i wyjaśni mu, jak aktualne wewnętrzne regulacje banków mogą wpływać na jego zdolność kredytową. To wbrew pozorom ma kluczowe znaczenie – bo każdy z banków korzysta z własnego modelu, wyczulonego na różne informacje. Odpowiednie przygotowanie się do wnioskowania o kredyt może mieć kluczowe znaczenie w kontekście pozytywnej decyzji kredytowej.
Jakie zobowiązania często pojawiają się w BIK w takich przypadkach, kiedy klienci sprawdzają swoją zdolność kredytową?
Często jest karta kredytowa – nawet taka, z której nie korzystają, a kiedyś otrzymali ją np. przy zakupie AGD czy RTV. Wtedy trzeba ustawić sobie jej automatyczną spłatę, albo zamknąć takie zobowiązanie. Często karta nie była połączona z rachunkiem bieżącym, klient ignorował smsy i zapomniał, że ma kartę kredytową. I wtedy w BIK pojawia się informacja, że była zaległość na karcie kredytowej. Analiza zobowiązań klientów bywa bardzo szczegółowa, zatem warto unikać wszystkich sytuacji, w których bank mógłby odrzucić wniosek o kredyt. Zwłaszcza takich, z którymi tak łatwo można sobie poradzić.
Kredyt hipoteczny a forma zatrudnienia. Ekspert wyjaśnia, kto ma największe szanse
Przygotowanie do wniosku o kredyt hipoteczny
W sieci są różne zestawienia dotyczące tego, ile trzeba w Polsce zarabiać, aby móc otrzymać kredyt hipoteczny. Jak w Pana ocenie to wygląda w praktyce?
Jeżeli chcielibyśmy kupić nieruchomość wartą ok. 500 tysięcy złotych, to dwie osoby dorosłe powinny zarabiać łącznie około 8,5 tysiąca złotych netto, czyli ok. 4 tys. 250 zł na osobę. Natomiast bardzo często mówi się o tak zwanej różnicy w zdolności kredytowej, ponieważ banki w różny sposób, w różnym momencie tę wartość obliczają. Dlatego też my podajemy informację, w której podajemy minimalną zdolność kredytową oraz maksymalną zdolność kredytową na dany miesiąc, w związku z tym, że banki mogą w międzyczasie tą zdolność zmienić. Wynika to z różnych czynników makroekonomicznych, wewnętrznych regulacji banku.
Co Pana zdaniem jest lepsze: wzięcie kredytu mieszkaniowego na jedną osobę, czy współdzielenie go z partnerem, żoną lub mężem?
Wiele zależy od banku, bo to wewnętrzne regulacje banku określające stopień ryzyka, który może być przez bank zaakceptowany, zanim udzieli finansowania. To tzw. scoring klienta, którego zasady wyliczania nie są podawane do publicznej informacji. Banki nie chcą tego ujawniać, żeby klienci nie próbowali wyłudzić kredytów prezentując fakty w odpowiednio kreatywny sposób. Zdarza się, że jedna osoba ma wyższą zdolność niż dwie, ponieważ przy dwóch osobach mamy wyższy koszt utrzymania gospodarstwa domowego, który może nie zostać pokryty w całości przez dochód. Z punktu widzenia klienta bezpieczniej będzie zaciągnąć zobowiązanie na jedną osobę. W przypadku dwóch osób stosujemy model dodatkowego zabezpieczenia, czyli sukcesji majątku. W sytuacji, w której jedna z tych osób umiera, są dostępne ubezpieczenia na życie, które pokrywają zobowiązanie w przypadku śmierci klienta.
Czy forma zatrudnienia ma znaczenie w przypadku składania wniosku o kredyt hipoteczny?
Wiele osób od znajomych i rodziny słyszy: jak nie masz umowy o pracę, tylko jesteś przedsiębiorcą, to zapomnij o kredycie hipotecznym na zakup własnej nieruchomości. To nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Żadna z form uzyskiwania dochodu nie dyskryminuje klienta do wzięcia kredytu hipotecznego. To chyba najlepszy dowód na to, że zamiast znajomych lepiej posłuchać ekspertów. W potocznym rozumieniu przyjęło się, że osoby na umowie o pracę mają lepszą sytuację niż osoby np. na działalności gospodarczej lub umowach zlecenie. To nieprawda. Często te osoby zarabiają znacznie więcej niż osoby na umowach o pracę i są dla banku dużo lepszym klientem. Ze względu na formę zatrudnienia weryfikacja takiego klienta może przebiegać inaczej, np. może on zostać poproszony o kilka dodatkowych dokumentów, np. bardziej rozbudowaną historię konta, tak aby przedstawiciel banku mógł zdobyć wiedzę o tym, jaki jest rzeczywisty dochód, co w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą nie jest takie łatwe.
Model scoringowy BIK a zdolność kredytowa
Jak wybrać najlepszy bank, który udzieli nam kredytu hipotecznego?
Najlepszy bank, to po prostu ten najtańszy. Jako ekspert kredytowy wybierając bank dla klienta kieruję się właśnie cenami i łatwością uzyskania kredytu. Czasem nie możemy wybrać tańszej oferty, ponieważ determinuje nas czas na umowie, źródło dochodów, albo sytuacja klienta, w której w trzech bankach otrzymał decyzję odmowną i tylko jeden bank dał decyzję pozytywną. Wówczas nie mamy dużego wyboru. Trudno też powiedzieć, że jest w Polsce bank, w którym procedura przyznawania kredytu jest łatwiejsza. W każdym banku jest inaczej i to nie ma większego znaczenia.
Jakiś czas temu się pojawiły takie komunikaty z UOKiK, z których wynika, że model scoringowy BIK może wpływać na osłabienie zdolności kredytowej klientów, którzy kilkakrotnie prosili o jej sprawdzenie. Jak to wygląda?
Liczba zapytań do BIK rzeczywiście wpływała na scoring, ale w niektórych bankach, ale nie we wszystkich. Niektóre banki w swoich wewnętrznych regulacjach decydują, że przez pewien czas biorą pod uwagę ocenę scoringową BIK przy przyznawaniu kredytów, a potem z tego rezygnują. Jako pośrednik najpierw wspólnie z klientem przeglądam oferty, a potem staram się wybrać maksymalnie dwa banki, do których składamy zapytania o kredyt. Wybieramy trzy banki, jeżeli sytuacja klienta jest bardzo skomplikowana. Składanie zapytań w większej liczbie banków to w mojej ocenie marnowanie czasu klienta.Warto również pamiętać, że w przypadku składania wniosków o kredyt hipoteczny, jeśli jest ich kilka w krótkim terminie, to tylko pierwszy z nich wpływa na scoring. Zasada ta nie dotyczy jednak pozostałych kredytów – dlatego starając się o hipotekę, warto wstrzymać się z wnioskowaniem o karty kredytowe, kredyty konsumenckie, płatności odroczone, a zwłaszcza chwilówki.
Czy w obecnych warunkach, gdzie mamy wysokie marże i kredyty hipoteczne są po prostu drogie, warto podejmować decyzję o zakupie mieszkania na kredyt?
Decyzja o zakupie mieszkania nie wynika zazwyczaj z szukania okazji, a z konkretnych potrzeb życiowych, np. chęci wyprowadzki od rodziców, czy zakupu większego mieszkania ze względu na narodziny dziecka. Pamiętajmy, że po zakupie mieszkania mamy możliwość obniżania kosztów kredytu przez przeniesienie go do innego banku.
Jak często można obniżać koszty w taki sposób?
Mogę powiedzieć na swoim przykładzie: co dwa- trzy miesiące sprawdzam oferty kredytowe swoich klientów. Za pomocą dostępnych na rynku narzędzi weryfikuję oferty i sprawdzam możliwości obniżenia kosztów dla zaciągniętych przez nich kredytów. W związku z tym moi klienci na bieżąco otrzymują ode mnie informację, że np. mają szansę aby skrócić okres kredytowania na przykład o 12 miesięcy. Zdarzają się też klienci, którzy sprawdzają to sami i dzwonią do mnie, żeby sprawdzić wiarygodność takiej ofert.
W jakich sytuacjach odradzał Pan klientom branie kredytu hipotecznego?
Zdarzało się to przy zmiennym oprocentowaniu, którego nie jestem zwolennikiem, ponieważ nie daje nam ono pełnej wiedzy na temat kosztów, jakie czekają nas w przyszłości. W takich przypadkach robiłem klientom tak zwany “stres test”, czyli sprawdzałem co by się stało gdyby wskaźnik WIBOR z 0,23 pkt. proc. wzrósł do 2-3 pkt. proc. Póki co oczywiście jest wyższy, ale już to dobrze pokazuje, jak wiele sensu miały takie testy. W takich sytuacjach rozwiązaniem była poduszka finansowa, która pozwoliłaby spłacić wyższe raty, albo wzięcie mniejszego kredytu. Zdarzyła mi się też sytuacja, że pokazałem klientowi, który zarabiał ok. 7 tys. zł, że po wzroście WIBOR-u do 3,5 pkt. proc. rata kredytu mogłaby zrównać się z jego dochodem. Moim zdaniem było to zbyt wielkie ryzyko dla klienta, który jednak nie zgadzał się z moją opinią. Finalnie ten Klient nie skorzystał z moich usług, ale z tego co później się dowiedziałem, tak czy inaczej zaciągnął kredyt. Niedługo potem WIBOR wzrósł do 7 proc. - mam nadzieję, że udało mu się wynegocjować z bankiem refinansowanie tego zobowiązania.
