Rząd przyjrzy się właścicielom domów jednorodzinnych. Wszystko dla dobra mieszkańców

Właściciele nieruchomości mają wiele obowiązków

Polska od lat znajduje się w europejskiej czołówce pod względem odsetka osób mieszkających we własnych nieruchomościach. Według danych wskaźnik ten oscyluje w granicach 87 proc., co znacznie przewyższa średnią unijną wynoszącą około 70 proc. Posiadanie domu jednorodzinnego to dla wielu Polaków synonim bezpieczeństwa, stabilizacji oraz realizacja idei "wolność Tomku w swoim domku”. To głęboko zakorzenione przekonanie o nienaruszalności prawa własności sprawia, że wszelkie próby urzędniczej ingerencji w sferę prywatną budzą opór. Niestety swoboda ta stała się pożywką dla inwestorów szukających szybkiego zysku, którzy wykorzystują nieprecyzyjną definicję domu jednorodzinnego.

Teoretycznie każdy budynek ma przypisaną funkcję, mieszkalną, usługową czy przemysłową, a właściciele zobowiązani są do przestrzegania prawa budowlanego. Problem pojawia się, gdy definicja “zamieszkiwania” jest interpretowana w sposób skrajnie rozszerzający. W Polsce brakuje tanich mieszkań na wynajem, a dynamicznie rozwijająca się gospodarka generuje popyt na noclegi dla pracowników, w tym imigrantów i ekip budowlanych. Ponieważ podaż legalnych hoteli robotniczych czy burs jest niewystarczająca, w lukę tę weszli właściciele domów. Tworzą oni hybrydy, które formalnie pozostają domami dla jednej rodziny, lecz w praktyce funkcjonują jak skomercjalizowane akademiki o niskim standardzie. Zjawisko to nasiliło się w ostatnich latach w aglomeracjach i ich ”sypialniach”, a z plagą nielegalnych kwater borykają się między innymi warszawska Sadyba czy Wilanów.

Na ten proceder skarżą się mieszkańcy

Mechanizm działania nielegalnych hoteli pracowniczych opiera się na omijaniu procedury zmiany sposobu użytkowania obiektu. W świetle prawa budowlanego dom jednorodzinny może mieć wyodrębnione maksymalnie dwa lokale mieszkalne, jednak przepisy nie precyzują sztywno, ile osób może w takim budynku przebywać w ramach najmu pokoi. Inwestorzy wykorzystują tę niejasność z premedytacją. Standardowy dom o powierzchni 200 metrów kwadratowych, zaprojektowany dla kilkuosobowej rodziny, w krótkim czasie zamienia się w obiekt noclegowy dla 30, a nawet 40 osób. Przestrzeń jest dzielona ściankami działowymi na mniejsze pomieszczenia, garaże adaptowane są na sypialnie, a poddasza wypełniane łóżkami piętrowymi.

Tak zmodyfikowany obiekt w świetle dokumentacji nadal udaje dom jednorodzinny, co pozwala właścicielowi uniknąć kosztownych inwestycji wymaganych w przypadku budynków zamieszkania zbiorowego (legalnych hoteli pracowniczych czy pensjonatów). Przedsiębiorca nie instaluje systemów oddymiania, hydrantów wewnętrznych ani drzwi o podwyższonej odporności ogniowej, a także nie wyznacza dróg ewakuacyjnych. Omija również rygorystyczne wymogi sanitarne dotyczące liczby toalet czy wielkości kuchni przypadającej na jednego mieszkańca. W efekcie w takich "domach” często panują fatalne warunki higieniczne, wentylacja jest niewydolna, a przeciążone instalacje elektryczne stanowią bezpośrednie zagrożenie pożarowe.

Dla lokalnej społeczności taki biznes oznacza gwałtowne pogorszenie jakości życia. Spokojne ulice zamieniają się w parkingi dla kilkunastu busów, a w okolicy drastycznie wzrasta ilość odpadów, za które właściciel często nie uiszcza adekwatnych opłat, deklarując we wnioskach mniejszą liczbę mieszkańców. Hałas, duża rotacja lokatorów i poczucie zagrożenia wpływają na spadek wartości sąsiednich nieruchomości. Samorządy mają w tej kwestii związane ręce, ponieważ kontrola w prywatnym domu jest utrudniona, a właściciele zasłaniają się argumentem o wizytach rodziny lub cywilnym najmie pokoi, który nie wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

Zobacz też: Obowiązkowa opłata dla posiadaczy laptopów i smartfonów. W Polskę ruszyły kontrole

Rząd interweniuje w sprawie właścicieli nieruchomości

Rząd analizuje zmiany legislacyjne, które mają ukrócić proceder nielegalnego przekształcania domów jednorodzinnych w hotele pracownicze, zjawisko szczególnie dotkliwe w gminach o szybkim rozwoju gospodarczym. Jak ustaliła “Rzeczpospolita”, w grę wchodzi m.in. zaostrzenie sankcji finansowych, możliwość wielokrotnego nakładania grzywien aż do wykonania decyzji administracyjnej oraz doprecyzowanie definicji budynku zbiorowego zamieszkania. Obecnie maksymalna kara w wysokości 5 tys. zł jest przez samorządowców oceniana jako niewystarczająca i łatwa do ”wkalkulowania” w koszty prowadzenia nielegalnej działalności.

Aktualnie są brane pod uwagę nowe rozwiązania, takie jak:

• podniesienie kar,
• możliwość wielokrotnego nakładania grzywien aż do wykonania decyzji,
• doprecyzowanie definicji budynku zbiorowego zamieszkania.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przyznaje, że problemem są braki kadrowe w nadzorze budowlanym, trudności dowodowe oraz nieostre definicje prawne. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego zwraca uwagę, że nawet po podjęciu działań wykazanie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania bywa skomplikowane, ponieważ sam fakt zamieszkiwania budynku przez osoby inne niż właściciel nie przesądza o naruszeniu prawa. Zdaniem ekspertów prawnych dodatkowe komplikacje wprowadza rozbieżne orzecznictwo sądów dotyczące najmu krótkoterminowego. Część przedstawicieli samorządów i organizacji samorządowych sceptycznie ocenia jednak skuteczność planowanych zmian. Wskazują oni, że bez realnych narzędzi kontroli i możliwości trwałego wyeliminowania nielegalnego użytkowania budynków, nawet wyższe kary mogą okazać się jedynie rozwiązaniem doraźnym.