Przełomowy raport: potrzeby mieszkaniowe Polaków zostaną zaspokojone w ciągu kilku lat
Analitycy Alior Banku sporządzili ważny raport dotyczący mieszkalnictwa w Polsce, według którego potrzeby mieszkaniowe Polaków w nieodległej przyszłości zostaną wysycone. Przynajmniej na papierze, bo z niuansami specyfiki zapotrzebowania borykamy się nie od dziś, co przez lata skutkowało powtarzaniem nieprawd o rzekomych 2 mln mieszkań, które wymagają pilnej budowy. Niektórzy już zapowiadają, że problemy rodzimej mieszkaniówki w ciągu 2-3 lat rozwiążą się same, inni na dane banku spoglądają z obawą.
Pokutuje mit o 2 mln mieszkań potrzebnych w Polsce. Z rzeczywistymi potrzebami nie ma nic wspólnego
Przez lata bankę spekulacyjną na rynku mieszkaniowym pompowano dwiema całkowicie zmyślonymi tezami. Po pierwsze mieszkania nie tanieją. Po drugie Polsce potrzebne jest bagatela 2 mln mieszkań.
Pierwszy mit upada na naszych oczach. Drugi był jeszcze bardziej kuriozalny, bo Polaków przez lata malało, deweloperzy oddawali do użytku rocznie po 200 tys. mieszkań, a rzeczona potrzeba 2 mln lokali nie dość, że nie malała, to nawet czasem rosła do 3 mln. Smutne jedynie, że rewelacje te beztrosko powtarzali także kolejni ministrowie i ministry rozwoju, niezależnie od tego, kto w Polsce rządził.
Alior Bank: popyt na mieszkania w Polsce zostanie zaspokojony za około 3 lata
Analitycy Alior Banku oszacowali, że aktualnie na 1 tys. mieszkańców Polski przypada 386 mieszkań. Średnia w państwach Europy Zachodniej wynosi zaś 467. Dokonując prostych obliczeń, oszacowali oni więc, że przy oddawaniu do użytku 180 tys. rocznie dobijemy do zachodniej średniej w ciągu od 2 do 5 lat, a najpewniej w roku 2028 r.
Alior zaznacza, że już teraz w trakcie budowy jest 850 tys. mieszkań, więc termin będzie raczej bliższy niż odleglejszy, co jednak determinować będą dalsze zmiany demograficzne i tempo realizacji inwestycji. Wielką niewiadomą jest także migracja. Zwłaszcza że raport nie uwzględnia scenariusza zakończenia wojny w Ukrainie i powrotu Ukraińców do swojego kraju, co zresztą większość otwarcie deklaruje.
Liczba mieszkań to nie wszystko, ale na rynku mieszkaniowym i tak dochodzi do zasadniczych zmian
Sprawa zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest znacznie oczywiście znacznie bardziej złożona. Gdyby chodziło tylko o osiągnięcie celu liczby mieszkań na tysiąc mieszkańców, to z powodzeniem można byłoby rozwiązywać problemy mieszkaniówki, wyłącznie uwalniając pustostany. I tego nie udało się w Polsce dokonać, mimo że ich liczbę GUS szacuje nawet na 1,8 mln.
Problem w tym, i dotyczy on także prognoz Alior Banku, że nie wiemy, w jakim stanie i w jakich lokalizacjach znajdują się pustostany. W zasadzie to niewiele wiemy, o czym mówiła w ostatnim czasie dla “Subiektywnie o finanasach” Joanna Tyrowicz z Rady Polityki Pieniężnej, według której nie przeprowadzono dotąd rzetelnych badań nad tym, ile mieszkań faktycznie potrzebnych jest nadal w Polsce. Tyrowicz zwróciła jednak uwagę na jeden ważny aspekt.
Ważne jest nie tylko to, aby mieszkania w ogóle były. Zasadnicze jest również to, jakie są i gdzie się znajdują. Uwagę zwraca także na to Wojciech Szajnert. ekspert ds. analiz sektorowych z Działu Analiz Makroekonomicznych Alior Bank:
Obserwujemy postępującą fragmentację gospodarstw domowych – coraz więcej osób mieszka w pojedynkę lub w parach, co niezależnie od spadku liczby ludności zwiększa zapotrzebowanie na mieszkania [...] Duże miasta oferują lepsze perspektywy zawodowe i wyższe dochody, dlatego naturalnie przyciągają ludzi. W aglomeracjach niedobór lokali, i tym samym popyt na nie, utrzyma się w związku z tym dłużej, niż wskazują dane ogólnopolskie, prawdopodobnie nawet przez najbliższych kilkanaście lat.
Analitycy wyrażają także nadzieje, że do standardów Europy Zachodniej będziemy dążyć nie tylko w kwestii liczby mieszkań, ale także w jakości mierzonej liczbą pokoi na mieszkańca, a więc powierzchnią. Trzeba jednak wziąć pod uwagę dane GUS opublikowane pod koniec czerwca br. – mieszkania w Polsce nie rosną, lecz kurczą się i to szybko. W ciągu 20 ostatnich lat średni metraż oddawany do użytku zmniejszył się o 16,4 mkw. Według Alior Banku trend ten ma się odwrócić.
Braki najdłużej – do kilkunastu lat – mają występować w największych miastach, które będą rosły kosztem wyludniania się miast mniejszych. Wobec tego procesu kolejni rządzący zdają się bezradni, zapominając, że decyduje nie tylko liczba dostępnych mieszkań, ale też ubogi i mało zróżnicowany rynek pracy poza największymi miastami.
Nie wiemy jeszcze, czy rosnąca liczba mieszkań rozwiąże problemy ich dystrybucji. W miarę zaspokojenia potrzeb rynku może, ale nie musi dojść do obniżek cen. To sprawi, że nowe mieszkania być może będą stać puste, gdyż nie będzie stać na ich zakup czy nawet wynajem tych, do kogo są adresowane. Rozwiązaniem jest oczywiście podatek katastralny i podatek od pustostanów, jednak rząd aktualnie nie prowadzi nad nimi prac.
