Ceny Mieszkań

Na ostatnim posiedzeniu Sejmu przyjęto ustawę o mieszkalnictwie społecznym, która stanowi de facto nową strategię mieszkaniową rządu po tym, jak upadły pomysły na kolejne dopłaty do kredytów. Współtwórca ustawy Tomasz Lewandowski zapowiada pójście za ciosem i już przygotowuje kolejne projekty ustaw. Jedna z regulacji ma sprawić, że mieszkania komunalne faktycznie będą trafiać do tych, którzy ich potrzebują.

Na łamach Biznes Info relacjonowaliśmy burzliwy przebieg prac nad ustawą o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa i nowelizacją specustawy mieszkaniowej, czyli tzw. lex deweloper. Dziś prace znalazły finał – Sejm właśnie przegłosował ustawę, dzięki której na budownictwo społeczne państwo przeznaczy do 2030 r. 45 mld zł. Część poprawek została odrzucona – zmiany zaszły m.in. w prawie do wykupu, ale też kontrowersyjnych zapisach dot. miejsc parkingowych.

Australijski bank inwestycyjny z rocznym zyskiem netto przekraczającym 3 miliardy dolarów przejął i złączył dwie spółki zarządzające tzw. mieszkaniami studenckimi. Inwestycja została ogłoszona niedługo po tym, jak rumuński deweloper uzyskał w Polsce pierwsze w historii kredytowanie w całości przeznaczone na finansowanie projektu na warszawskim Mokotowie – pod marką, która właśnie została przez Australijczyków przejęta.

Analitycy Alior Banku sporządzili ważny raport dotyczący mieszkalnictwa w Polsce, według którego potrzeby mieszkaniowe Polaków w nieodległej przyszłości zostaną wysycone. Przynajmniej na papierze, bo z niuansami specyfiki zapotrzebowania borykamy się nie od dziś, co przez lata skutkowało powtarzaniem nieprawd o rzekomych 2 mln mieszkań, które wymagają pilnej budowy. Niektórzy już zapowiadają, że problemy rodzimej mieszkaniówki w ciągu 2-3 lat rozwiążą się same, inni na dane banku spoglądają z obawą.

W Senacie toczy się bój o minima parkingowe, czyli wymóg budowy miejsc parkingowych dostosowanych do liczby mieszkańców w inwestycjach budowanych w ramach tzw. lex deweloper. W cieniu tych tarć umknąć uwadze może kontrowersyjna poprawka zgłoszona przez Polskę 2050 dotycząca możliwości wykupu mieszkań społecznych. Zapytaliśmy, jaka motywacja stoi za decyzją o powrocie do tego pomysłu.

Ustawa o jawności cen ofertowych od 11 lipca obowiązuje tylko nowo wystawione na sprzedaż mieszkania. Ceny większości pozostałych ofert zostaną ujawnione we wrześniu. W teorii rząd ma więc półtora miesiąca na to, by naprawić błędy, które popełniono w ustawie o jawności cen ofertowych, a o których ostrzegaliśmy jeszcze w kwietniu br. Niestety obawy się potwierdziły i na razie jawność cen ofertowych na dane.gov.pl to istny chaos.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego w ciągu ostatnich 10 lat średnia powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku w Polsce skurczyła się o 8 mkw. i na koniec 2024 r. wynosiła już tylko 51,4 mkw. Nie jest to, jak przekonują budowniczy patodeweloperki, kwestia preferencji klientów, lecz górnej granicy ich zdolności kredytowej, co przyznają sprzedawcy. Jakby tego było mało, Polakom notorycznie wciskane są martwe metry, w sprawie których za namową ministry funduszy postanowił działać UOKiK.

Jednym z przejawów kryzysu w polskiej mieszkaniówce jest to, że za pozyskiwane z coraz większym trudem kredyty możemy kupić coraz mniej. Po latach wzrostów cen, które bezprecedensowo przyśpieszyły po wprowadzeniu tzw. bezpiecznego kredytu 2 proc., dopiero ostatnie miesiące przyniosły stabilizacje i spadki cen mieszkań. Mimo to dane są jednak nieubłagane – Polacy muszą decydować się na coraz mniejsze mieszkania.

Już 11 lipca 2025 r. w życie wchodzi ustawa o jawności cen ofertowych nieruchomości. Zbalansuje ona narosłe przez lata dysproporcje informacyjne na rynku i odda więcej kontroli w ręce kupców. Wygląda jednak na to, że to dopiero początek większej fali legislacyjnej, której przewodzi Polska 2050 z Lewicą. Spełniony może zostać postulat uwolnienia Rejestru Cen Nieruchomości, a to dopiero początek.

Po tym, jak upadł kolejny forsowany przez ministerstwo rozwoju i technologii program dopłat do rat kredytów "Pierwsze klucze" znaleźliśmy się w sytuacji, w której resort odpowiedzialny za mieszkalnictwo nie dysponuje programem wspierającym popyt, a rząd — rozwiązaniem na kryzys mieszkaniowy. Właśnie nastąpił w tej sprawie przełom: mamy potwierdzenie, że rząd skierował do Sejmu tzw. ustawę Lewandowskiego-Kukuckiego.

Perspektywy rynku budowlanego w Polsce są dobre, a możliwe obniżki stóp procentowych mogą przynieść dodatkowe przyspieszenie - uważa Wojciech Przybył, wiceprezes Alior Banku. Podczas debaty na XV Europejskim Kongresie Finansowym (EKF) prezes Przybył zauważył jednak ogromną skalę zapotrzebowania na finansowanie, nie tylko w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym, ale także w infrastrukturze.

Mieszkalnictwo było jednym z najistotniejszych tematów w kampanii wyborczej, a echa po deklaracjach, które wówczas usłyszeliśmy, wciąż nie cichną. Głos zabierają kolejni politycy opowiadający się po jednej ze stron — dopłat do kredytów hipotecznych lub budownictwa społecznego. Komentarza udzielił minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk, który nie gryzł się w język.

Kryzys w polskiej mieszkaniówce hula w najlepsze, z koalicji płyną sprzeczna sygnały dot. przyszłości dopłat do kredytów, a po cichu dokonała się zmiana, która jest gigantycznym ciosem w zabiegi na rzecz jawności na rynku. Choć kwestią czasu jest przyjęcie ustawy o jawności cen ofertowych, to w niejasnych okolicznościach drastycznie ograniczono funkcjonalność Rejestru Cen Nieruchomości. Nie brakuje komentarzy o umyślnym sabotażu i zemście deweloperskiego lobby, jednak Biznes Info o przyczyny przestoju w RCN zapytało u źródła.

Jednym z głównych tematów kampanii wyborczej jest mieszkalnictwo i stało się tak nie ze względu na wątpliwe etycznie praktyki Karola Nawrockiego czy zaniedbania Rafała Trzaskowskiego, ale przede wszystkim dlatego, że jest to palący problem społeczny dotykający milionów Polaków. Na 12 dni przed II turą z rządu płyną sprzeczne informacje co do przyszłości programu dopłat do kredytów "Pierwsze klucze". Bez ogródek wypowiedział się w tej sprawie szef MRiT. Czy koniec dopłat do kredytów to "wprowadzanie opinii publicznej w błąd"?

Formacyjna, w kontekście przyszłości gospodarki nieruchomościami komunalnymi w Polsce, ma być ustawa “Bezpieczny senior", którą podczas konferencji prasowej, w odpowiedzi na gęstniejącą wokół Karola Nawrockiego (PiS) atmosferę, zaproponowała Magdalena Biejat (Lewica), marszałkini Senatu i kandydatka na urząd prezydencki. Projektowana ustawa Lewicy zmieniłaby prawo własności z 1997 r. – choć projekt nie został jeszcze upubliczniony, ekspert ds. legislacyjnych zareagował już na pierwszy, postulowany kształt propozycji.

Polacy zmęczeni wysokimi cenami nieruchomości nad Wisłą z roku na rok chętniej inwestują w mieszkania za granicą. Po Hiszpanii i Włoszech jednym z ich ulubionych kierunków staje się także Albania, gdzie jak grzyby po deszczu rosną biura nieruchomości z ofertami w języku angielskim i polskim. Czym wyróżnia się ten kraj i jakie oferty dla zagranicznych kupców oferują deweloperzy? Przy zakupie mieszkania musimy jednak uważać, bo może czekać nas wpadka.

Czy ministra Katarzyna Pełczyńska przedwcześnie świętowała sukces ustawy o jawności cen ofertowych nieruchomości w sejmowym głosowaniu? Bardziej wnikliwa analiza ustawy świadczy, że zawarte w niej luki pozwolą de facto prowadzić deweloperom biznes na dotychczasowych warunkach. Choć część zarzutów zdaje się próbą zdeprecjonowania całego projektu, wątpliwości zasiane przez inne okazują się zasadne – z jawnością na rynku nieruchomości wiele może pójść nie tak, jednak niewiele trzeba, by do tego nie dopuścić.

Najnowsze dane o wynikach sprzedaży deweloperów giełdowych świadczą według analityków o spowolnieniu koniunktury sprzedażowej. Jest o jednak diagnoza na wskroś oszczędna, bo wychodzi na jaw, że w ujęciu rocznym spadki wielu spółek, w tym największych, wyniosły w pierwszym kwartale 2025 r. nawet 50 proc. Choć średnia jest znacznie mniejsza, to jest to zasługa wyników pojedynczych przedsiębiorstw notowanych na giełdzie.

Podczas trwającego posiedzenia Sejmu przyjęto ustawę nakładającą na deweloperów obowiązek ujawniania cen ofertowych nieruchomości. Jest to zwieńczenie toczonej od wielu miesięcy batalii ministry Pełczyńskiej i szansa na choćby częściowe rozwiązanie jednego z problemów polskiej mieszkaniówki – rażącej dysproporcji informacyjnej stawiającej nabywców na z góry przegranej pozycji. Jest jednak na to kolejny, być może jeszcze lepszy sposób – uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości.

Maskowanie spadków cen nieruchomości przez sprzedawców nie przynosi oczekiwanych przez nich rezultatów, a elementarne braki w jawności czy to ofert, czy transakcji zaczęły grać mocno na ich niekorzyść. Świadczy o tym zjawisko dostrzeżone przez ekspertów – tzw. mieszkaniowa studniówka, która w ostatnich tygodniach wydłuża się coraz bardziej.

Sytuacja na rynku pierwotnym nieruchomości stabilizuje się, ceny ofertowe stanęły, a ceny transakcyjne spadają. Jest to więc dobry czas na analizę, jaką zdolność kredytową mogą mieć młodzi Polacy i jaka oferta jest dla nich dostępna. W najnowszym badaniu pod uwagę wzięto sytuację przeciętnie zarabiających singli, par oraz par z jednym dzieckiem, by następnie zweryfikować dostępność mieszkań w 18 miastach wojewódzkich.

Podczas trwających obrad Sejmu pierwsze czytanie będzie miał projekt ustawy ws. jawności cen ofertowych nieruchomości – akt, który ma szansę realnie wpłynąć na uzdrowienie rynku. Zanim do tego dojdzie, musimy polegać na danych firm trzecich, jednak nawet one wskazują, że dochodzi do cenowej stabilizacji. Skoro ceny ofertowe stoją w miejscu, ceny transakcyjne lecą na łeb na szyję.

Tajemnicą poliszynela jest, że deweloperzy wyceniają nieruchomość w zależności od tego, na jaką kwotę według ich oceny będzie mógł się zadłużyć potencjalny kupiec. Praktyczny eksperyment przeprowadzony we Wrocławiu pokazał jednak, że skala manipulacji cenami metra kwadratowego jest gigantyczna. Kwota przyciągnęła uwagę nawet członkini rządu.

W kryzysie mieszkaniowym w Polsce trwa impas. Mimo prób maskowania spadku cen sprzedaż maleje, a nastroje spekulantów są nietęgie. Rząd pracuje nad programem kolejnych dopłat, jednak wcześniej w życie może wejść ustawa, która znów zdetonuje ceny nieruchomości, podobnie jak miało to miejsce po wprowadzeniu tzw. bezpiecznego kredytu 2 proc.

Portal deweloperuch.pl przebojem wdarł się do polskiego internetu. Oddolna, niezależna inicjatywa powinna być powodem do wstydu kolejnych rządów, które nadal nie uruchomiły i jeszcze długo nie uruchomią Portalu Danych o Obrocie Mieszkań. BiznesINFO dotarło do twórców deweloperuch.pl, którzy podzielili się informacjami o projekcie i odpowiedzieli na pytania, które mogły nurtować użytkowników.

Czego nie potrafił rząd, zrobili obywatele. Frustracja nieudolnością władz ws. kryzysu mieszkaniowego narosła tak bardzo, że uruchomiony został właśnie portal deweloperuch.pl, oddolna inicjatywa na rzecz jawności cen nieruchomości. Władza tymczasem nadal nie uporała się z uruchomieniem analogicznego serwisu i w najbliższym czasie się to nie zmieni.

Zakup mieszkania w Polsce w 2025 roku to prawdziwy wyczyn. Jednak osoby, które już cieszą się własnymi czterema ścianami powinny pamiętać, że na właścicielach nieruchomości spoczywają pewne obowiązki. Jeden z nich przypomina o sobie aż cztery razy w roku — chyba że spełnimy jeden warunek. Część właścicieli będzie musiała zapłacić jeszcze więcej.

Mimo ogłoszenia ogólnego zarysu kolejnego programu dopłat do kredytów hipotecznych kryzys mieszkaniowy w Polsce tkwi w zawieszeniu. Do realizacji jeszcze daleka droga, a wokół inicjatywy "Pierwsze klucze" już zdążyło pojawić się wiele wątpliwości. Zastrzeżenia pomysłu MRiT komentuje dla BIznesINFO Mirosław Król z Król i Partnerzy.