Własność mieszkania: dlaczego Polacy kupują, a Niemcy wynajmują?

Polski sen o własności. Skąd ta potrzeba posiadania?

Zgodnie z danymi Eurostatu, Polska znajduje się w ścisłej czołówce krajów Unii Europejskiej pod względem odsetka osób mieszkających we własnej nieruchomości. Wskaźnik ten sięga blisko 90%, podczas gdy unijna średnia wynosi około 69% [Eurostat, 2024]. Wyprzedzają nas jedynie takie kraje jak Rumunia, Słowacja czy Węgry. Ta silna potrzeba posiadania jest głęboko zakorzeniona w polskiej mentalności i historii.

Doświadczenia transformacji ustrojowej, lata niepewności oraz wspomnienie gospodarki niedoboru zbudowały przekonanie, że własne mieszkanie to najważniejszy fundament bezpieczeństwa i stabilizacji życiowej. Jest to również postrzegane jako najlepsza forma lokaty kapitału i zabezpieczenia na starość, co potwierdza znane powiedzenie „wolność Tomku w swoim domku”. W efekcie, mimo znacznie niższego PKB na mieszkańca w porównaniu do krajów zachodnich, Polacy są gotowi ponosić ogromne koszty i zadłużać się na dekady, byle tylko móc nazwać mieszkanie swoim.

Niemiecki pragmatyzm, czyli królestwo najemców

Na drugim biegunie znajduje się niemiecka gospodarka, największa w Europie. Mimo nieporównywalnie wyższego PKB na mieszkańca, Niemcy są krajem, w którym odsetek właścicieli nieruchomości jest najniższy we wspólnocie i wynosi poniżej 50%. Ponad połowa społeczeństwa świadomie wybiera wynajem [Eurostat, 2024]. Skąd ta rozbieżność?

Kluczem do zrozumienia tego zjawiska jest tamtejszy rynek najmu. Jest on niezwykle rozwinięty, stabilny i, co najważniejsze, silnie regulowany, z rozbudowanym systemem ochrony praw lokatorów. Umowy najmu często zawierane są na czas nieokreślony, a prawo skutecznie chroni przed nagłymi i nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu czy eksmisją. Dodatkowo, wysokie koszty transakcyjne zakupu nieruchomości, w tym podatek od nabycia (Grunderwerbsteuer), zniechęcają do częstych przeprowadzek i traktowania mieszkania jako krótkoterminowej inwestycji. W niemieckiej kulturze wynajem nie jest postrzegany jako sytuacja tymczasowa czy gorsza, lecz jako elastyczny i racjonalny ekonomicznie wybór, dający większą mobilność zawodową. 

Czy bogactwo sprzyja wynajmowi? Zaskakujący wniosek

Analiza danych z całej Europy prowadzi do zaskakującej konkluzji: poziom zamożności społeczeństwa nie tylko nie idzie w parze z odsetkiem posiadanych nieruchomości, ale często jest z nim odwrotnie skorelowany. Kraje o najwyższym PKB na mieszkańca, takie jak Niemcy, Austria, Dania czy Szwecja, charakteryzują się relatywnie niskim wskaźnikiem własności. Z kolei państwa Europy Środkowo-Wschodniej, o niższym dochodzie, dominują w rankingach posiadaczy. 

Zjawisko to sugeruje, że w dojrzałych, zamożnych gospodarkach rynek finansowy i mieszkaniowy oferuje obywatelom więcej atrakcyjnych alternatyw. Stabilny i przewidywalny rynek najmu sprawia, że presja na zakup własnego lokum jest znacznie mniejsza. Polski model, oparty na dążeniu do własności za wszelką cenę, jest więc w dużej mierze efektem uwarunkowań historycznych i braku zaufania do rynku najmu, który wciąż jest postrzegany jako mniej bezpieczny i stabilny.