Nie daj się FOMO: uwaga na informacje o rosnącej sprzedaży nieruchomości
FOMO (ang. fear of missing out) oznacza w kontekście zachowań konsumenckich strach przed przegapieniem okazji. Sprzedawcy wykorzystują szereg sztuczek, by wzbudzić w konsumentach poczucie, że jeśli nie podejmą decyzji zakupowej w danym momencie, to okazja przejdzie im koło nosa i już nigdy się nie powtórzy. Po tym, jak zapadła decyzja o obniżeniu stóp procentowych, podobne praktyki można już zauważyć wśród rodzimych sprzedawców nieruchomości. Wyjaśniamy, na co zwrócić uwagę.
RPP obniżyła stopy procentowe. Akcja kredytowa miała ruszyć, ale czy tak się stało?
O tym, aby ostrożnie podchodzić do doniesień o rosnących lawinowo wynikach sprzedaży, pisaliśmy już wczoraj w kontekście informacji dot. rosnącej liczby rezerwacji oraz większej majowej liczbie transakcji na rynku.
Zwracaliśmy uwagę, że transakcji jest po ogłoszeniu obniżki stóp procentowych więcej o raptem kilka dziennie. Przesadą jest mówić o gwałtownym wzroście czy nagłym, znaczącym pobudzeniu akcji kredytowej. Nie brakuje jednak komunikatów, które przekonują, że jest dokładnie odwrotnie, co zachęca do podejmowania pochopnych decyzji.
Zastrzeżenia do 30-procentowych wzrostów sprzedaży
Wyolbrzymianie względnie niewielkich różnic i hiperbolizacja to jedno, ale nie brakuje bardziej zniuansowanych zabiegów na twardych danych. W ostatnim czasie zwrócił na nie uwagę inwestor Łukasz Firek. Zauważył on, że w mediach zaczął pojawiać się news o znaczącym, 30-procentowym wzroście sprzedaży miesiąc do miesiąca w największych miastach.
Dostawcą danych było Otodom Analytics, a zatem część spółki, która pośredniczy i zarabia na sprzedaży. Traci natomiast, gdy sprzedaż nie idzie. Analitycy Otodom przekazali mediom następującą informację: "Według wstępnych szacunków Otodom Analytics w maju w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 3,7 tys. mieszkań, o 30 proc. więcej niż w kwietniu".
Z tak przedstawionej informacji można wyciągnąć wniosek, że po obniżce stóp na początku maja Polacy masowo rzucili się na mieszkania i z miesiąca na miesiąc sprzedaż zwiększyła się o 30 proc. Czy słusznie?
Analitycy zestawiają nieadekwatne dane. Sprzedaż wydaje się rosnąć szybciej niż w rzeczywistości
Słowem-kluczem jest tu "wstępnych" przy szacunkach Otodom Analytics. Należy zwrócić uwagę, że dane są niekoherentne, a serwis zestawił skorygowane dane z kwietnia, które są niższe w stosunku do pierwotnych ze wstępnymi z nieskorygowanymi danymi z maja. Dobrano więc takie dane, w których różnica, tj. rzekomy wzrost sprzedaży, będzie największy.
Jeśli zestawimy dane analogiczne z obu miesięcy, tj. dane po korekcie wówczas okaże się, że wzrost sprzedaży nadal jest duży – mowa o 20 proc. – jednak znacznie niższy niż przekazują to analitycy. Dzięki prostemu zabiegowi można odnieść wrażenie, że sprzedaż jest aż o 10 punktów procentowych wyższa, niż to miało miejsce.
Postanowiliśmy zapytać Otodom o przyczyny stosowania takich mechanizmów. W odpowiedzi otrzymaliśmy zapewnienie, że jest to branżowym standardem:
Podobnie jak inne podmioty rynkowe, z końcem miesiąca publikujemy wstępne dane za maj - to prawda są to dane przed korektą, która następuje w połowie miesiąca. [...] Po połowie miesiąca odwołujemy się do danych już po korekcie, ale z początkiem miesiąca są to wstępne dane - tego schematu trzymamy się w każdym miesiącu, maj nie jest tutaj wyjątkiem.
Dlaczego więc Otodom nie czeka na dane po korekcie? Przyczyną mają być sami dziennikarze, którzy pytają o odczyt już na początku miesiąca.
Zwracajmy uwagę na dane o danych – porównujemy tylko rzeczywiście analogiczne odczyty
To tylko jeden przykład praktyk, które mogą wywołać FOMO, jednak w najbliższych tygodniach za sprawą obniżki stóp procentowych będzie się ich najpewniej pojawiać więcej. Dlatego apelujemy, aby pod uwagę brać dane skorygowane lub chociaż równorzędne, tj. nieskorygowane do nieskorygowanych i skorygowane do skorygowanych. W innym wypadku podatność na FOMO może rosnąć, co może prowadzić do chybionych decyzji.
