Rynek mieszkań zaskakuje po raz pierwszy w tym roku. Nadchodzą nieoczekiwane zmiany

Nieoczekiwane wyhamowanie rynku

Pierwsze półrocze 2025 roku upływało pod znakiem nieustannych wzrostów cen mieszkań, które w wielu miastach biły rekordy. Kupujący, deweloperzy i inwestorzy zdążyli przyzwyczaić się do myśli, że każdy kolejny miesiąc przynosi kolejne podwyżki. Tymczasem lipiec przyniósł wyraźną zmianę w dynamice rynku.

Specjaliści wskazują, że to zjawisko może być efektem kilku nakładających się czynników – zarówno po stronie popytu, jak i podaży. W grę wchodzą m.in. zmiany w dostępności finansowania, sytuacja gospodarcza oraz sygnały z rynku kredytowego. Co ciekawe, w części lokalizacji zamiast spodziewanych wzrostów pojawiły się pierwsze korekty.

Deweloperzy przyznają nieoficjalnie, że choć wciąż widoczny jest duży ruch w biurach sprzedaży, to decyzje zakupowe podejmowane są wolniej niż jeszcze kilka miesięcy temu. Potencjalni nabywcy wstrzymują się z podpisaniem umów, oczekując na sygnały, czy mamy do czynienia z chwilową przerwą, czy początkiem większego trendu.

Coraz wyraźniejsze sygnały z rynku

Jeszcze wiosną analitycy ostrzegali, że tempo wzrostu cen mieszkań może wkrótce spowolnić. Wskazywano m.in. na ograniczoną zdolność kredytową Polaków, wysokie koszty życia oraz przesycenie rynku w niektórych segmentach. Do tego doszły zmiany w polityce pieniężnej – obniżki stóp procentowych, które zwiększyły dostępność kredytów, ale jednocześnie wprowadziły element niepewności co do dalszych decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Na horyzoncie zaczęły pojawiać się też kolejne czynniki mogące wpłynąć na podaż mieszkań. Deweloperzy uważnie śledzą sytuację na rynku materiałów budowlanych, gdzie po okresie dużych wahań cenowych pojawiły się oznaki stabilizacji. Taka sytuacja sprzyja planowaniu nowych inwestycji, ale niekoniecznie wymusza natychmiastowe podnoszenie cen w już rozpoczętych projektach.

Pytanie, które coraz częściej pojawia się w rozmowach branżowych, brzmi: czy lipcowa pauza to jedynie efekt sezonowości, czy może realny sygnał, że rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę? Odpowiedź wydaje się kryć w najnowszych danych z największych polskich metropolii.

Pierwszy miesiąc bez wzrostów. Dane mówią jasno

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że lipiec był pierwszym miesiącem 2025 roku, w którym średnia cena metra kwadratowego nie wzrosła w żadnej z największych polskich metropolii. Co więcej – w Trójmieście oraz Łodzi odnotowano spadki o 1 proc.

W Trójmieście średnia cena metra kwadratowego mieszkań wprowadzonych na rynek wynosiła niespełna 12,8 tys. zł, a w Łodzi – nieco ponad 9,9 tys. zł. W efekcie średnia cena wszystkich oferowanych lokali spadła do około 16,6 tys. zł w Trójmieście i nieco ponad 11,5 tys. zł w Łodzi.

W pozostałych metropoliach ceny pozostały na poziomie z czerwca:

• Warszawa – ok. 18 tys. zł/mkw.
• Kraków – ok. 16,7 tys. zł/mkw.
• Wrocław – ok. 14,7 tys. zł/mkw.
• Poznań – niespełna 13,6 tys. zł/mkw.
• Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia – ok. 11,4 tys. zł/mkw.

W ujęciu rocznym ceny wciąż są wyższe niż przed rokiem, choć różnice topnieją. W styczniu we Wrocławiu wzrost rok do roku wynosił 12 proc., a w lipcu już tylko 3 proc. W Warszawie i Łodzi – zaledwie 1 proc., w Krakowie 3 proc., w Poznaniu 4 proc., a w Aglomeracji Katowickiej 5 proc. Jedynie Trójmiasto utrzymało większą dynamikę – 7 proc. rok do roku.

Lipiec okazał się także lepszy pod względem sprzedaży – sprzedano 4,1 tys. lokali, czyli o 8 proc. więcej niż w czerwcu. Eksperci wiążą to z poprawą dostępności kredytów po obniżkach stóp procentowych. Jeśli prognozy o kolejnych cięciach już we wrześniu się potwierdzą, popyt może ponownie wzrosnąć – a wraz z nim ceny.

Lipiec przyniósł pierwszy od miesięcy moment wytchnienia na rynku mieszkań, jednak to wciąż za mało, by mówić o trwałej zmianie trendu. Wszystko wskazuje na to, że kolejne decyzje RPP i ruchy banków będą kluczowe dla tego, czy pauza przekształci się w dłuższe spowolnienie, czy jedynie krótki przystanek przed następną falą wzrostów.