Nowa forma własności mieszkania. "Tylko dla osób, które ukończyły 30. rok życia"

Korzystanie z nieruchomości na nowych zasadach

W lipcu br. do Sejmu trafiła anonimizowana petycja, zawierająca w sumie cztery postulaty: wygaszenie prawa służebności osobistej mieszkania po 12 miesiącach niekorzystania z niego, dodatkowe ograniczenie zakładające limit wejścia do tej formy administrowania nieruchomością od progu 30 roku życia, ustawowy zakaz meldowania w takich mieszkaniach osób trzecich i zakaz prowadzenia w nich rodzin zastępczych. Tak sformułowane postulaty w praktyce ustanawiają nową formę zarządczą. 

Mieszkanie do użytku, ale bez własności. Ktoś chce zmian w służebności osobistej

Petycja w całości traktuje o specyficznej formie administrowania nieruchomością – służebności osobistej mieszkania. Reguluje ją kodeks cywilny (art. 296). Co do zasady służebność mieszkania ustanawia się, by przypisać prawo użytkowania (a nie własności) konkretnej nieruchomości, lub jej części, konkretnej osobie. 

Szereg analiz prawnych, do których docieramy – np. ta sporządzona przez adwokat Małgorzatę Durlej-Piotrowską – podnoszą, że w realiach społecznych najczęściej po to rozwiązanie sięgają osoby starsze, które – chcąc np. przepisać prawo własności na dzieci lub bliskich – zabezpieczają się przed przyszłymi konfliktami, ustanawiając siebie jako służebników. Wówczas dożywotnio przysługuje im prawo do korzystania ze wskazanej nieruchomości. Specyfika tego rozwiązania zakłada, że tytuł służebnika jest niezbywalny, nawet w przypadku sprzedaży mieszkania. Co więcej, osoba z tytułem służebnika może przyjąć do wskazanego mieszkania małżonka lub dzieci. Jest też dożywotni, lub może ustać po 10 latach, jeśli służebnik przez ten czas nie korzysta z nieruchomości. 

Petycja, która w lipcu br. spłynęła do Sejmu, a kilka dni później trafiła do Komisji Petycji, proponuje nowelizacje w odpowiedzi na, jak czytamy, kilka samodzielnie zdiagnozowanych problemów.

Nie dla młodych

Po pierwsze, okres 10 lat miałby zostać skrócony do 12 miesięcy. “W obecnym stanie służebność jest praktycznie nieodwołalna, niezależnie od tego, czy osoba uprawniona faktycznie z niej korzysta” – podnosi autor.

W praktyce prowadzi to do częstych nadużyć. Służebnicy dobrowolnie wyprowadzają się, mieszkają gdzie indziej, ale formalnie zachowują prawo do wejścia do lokalu. Rodzi to poważne problemy dla właścicieli mieszkań, którzy nie mogą w pełni dysponować swoją własnością, ani zapewnić sobie bezpieczeństwa. 

Ograniczenie wiekowe – zakładające możliwość skorzystania z tej formy cywilnoprawnej wyłącznie dla osób +30 r.ż. lub niepełnosprawnych, ew. posiadających kogoś pod opieką – wynika z, jak czytamy, faktu, że służebność powinna z zasady chronić “rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe”. – Nie powinna stanowić instrumentu zabezpieczenia interesów młodych osób, które nie osiągnęły jeszcze samodzielności życiowej – opiniuje autor.

Zakaz meldunku osób trzecich może być, jak wskazuje projektodawca noweli, luką prawną, w myśl której służebnik mógłby meldować w nieruchomości osoby, które później – formalnie – nie mogłyby zostać pozbawione dostępu do mieszkania. Taka sytuacja może stwarzać ryzyko długoletniego procesu administracyjnego.

Autor sugeruje, że powyższe rozwiązania zmniejszyłyby liczbę spraw procedowanych w sądach ws. o skrócenie obowiązywania prawa do służebności. Komisja Petycji ma na rozpatrzenie wniosku i opublikowanie ekspertyzy prawnej 3 miesiące od czasu wpłynięcia. Dokument trafił do PET 8 lipca br.