Z tego artykułu dowiesz się:
Czym jest prawo warstwowe
Co stoi na przeszkodzie wprowadzenia prawa warstwowego
Co umożliwiłoby wprowadzenie nowego prawa
Prawo warstwowe
Prawo warstwowe, zwane też prawem do zabudowy, umożliwia oderwanie własności niektórych obiektów położonych nad gruntem albo pod nim, przez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości.
– W wielu miejscach w Polsce mamy dużo niewykorzystanej przestrzeni, szczególnie w dużych miastach. Chodzi m.in. o tereny nad liniami kolejowymi, które są bardzo atrakcyjne, ale na których przeprowadzenie inwestycji w zabudowę jest bardzo trudne. Obecne uregulowania prawne wykluczają też możliwość sprzedaży powierzchni nad torami, co skutkuje niemożliwością wykorzystywania tych terenów do rozwoju miast i pozbawia PKP S.A. możliwości zarobku – wytłumaczył Paweł Lisiecki, przewodniczący parlamentarnego zespołu ds. wprowadzenia w Polsce własności warstwowej, cytowany przez Dziennik Gazetę Prawną.
Zmiana prawna umożliwi tworzenie całkiem innego rodzaju inwestycji
Wprowadzenie prawa warstwowego jest jednak o wiele bardziej skomplikowane, niż mogłoby się wydawać. Tereny przechodzące przez centra dużych miast teoretycznie należą do kolei, jednak w praktyce, PKP jest jedynie użytkownikiem wieczystym gruntów, które należą do Skarbu Państwa. Ponadto sama infrastruktura kolejowa znajduje się w gestii PKP Polskich Linii Kolejowych, w związku z czym jakiekolwiek inwestycje nad torami na podstawie krótkoterminowego prawa rzeczowego nie jest możliwe.
Przemysław Ciszak, radca prawny PKP podczas pierwszego posiedzenia zespołu, tłumaczył, że inwestorzy oczekują od rządu trwałego i mocnego prawa rzeczowego, które mogłoby zagwarantować możliwość przenoszenia praw także na inne podmioty, podaje DGP.
W tej chwili w Polsce obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą właściciel nieruchomości ma prawo do wszystkiego, co znajduje się zarówno nad gruntem, jak i pod nim. Wyjątkiem są jedynie urządzenia przemysłowe i paliwa kopalne.
– Tradycyjne systemy katastralne oparte są na modelu odwołującym się do podstawowego obiektu ewidencyjnego, czyli działki gruntowej zdefiniowanej w dwuwymiarowym układzie współrzędnych. W systemach prawnych niektórych państw wprowadza się natomiast trzeci wymiar, dzięki czemu możliwe jest wyodrębnianie własności przestrzeni nad gruntem w postaci tzw. prawa warstwowego – tłumaczył w rozmowie z Dziennikiem Paweł Lisiecki.
Prace nad prawem warstwowym trwają od lat
Prace dotyczące wprowadzania podobnych rozwiązań zaczęły się już dziesięć lat temu, jednak do tej pory wiele istotnych kwestii nie zostało uregulowanych. Wciąż kwestią otwartą pozostaje, czy kodeks cywilny powinien zostać znowelizowany, czy sprawę można byłoby rozwiązać wprowadzeniem ustaw branżowych.
Problemy z użytkowaniem wieczystym
– Ostatnio podobne regulacje wprowadzone zostały w Szwecji i Finlandii, ale są też rozwiązania z wielu innych państw, do których można sięgnąć. Rozmawiałem już dwukrotnie z premierem Mateuszem Morawieckim na ten temat i jest zielone światło dla prac nad projektem. Miejmy nadzieję, że tym razem zakończą się one powodzeniem – wyznał Paweł Lisiecki.
Zespół swoje prace rozpoczął od konsultacji z resortami: infrastruktury , sprawiedliwości, rozwoju, pracy i technologii, a także PKP i rozpoznania barier, które stoją na drodze dla wprowadzenia własności warstwowej. Wszystkie osoby biorące udział w rozmowach dostrzegły problem w instytucji użytkowania wieczystego. Według nich najlepszym rozwiązaniem byłaby likwidacja użytkowania wieczystego i przekształcenie go w prawo do zabudowy.
– Rzeczywiście główną osią problemów są stosunki własnościowe wynikające z obowiązujących umów użytkowania wieczystego. W resorcie trwają prace koncepcyjne nad gruntowną reformą prawa użytkowania wieczystego, której konsekwencją będzie albo konwersja tego prawa w prawo zabudowy, albo taka radykalna zmiana, która dostosuje to pochodzące z innej rzeczywistości społeczno-gospodarczej prawo do aktualnych uwarunkowań – przyznał cytowany przez DGP Filip Syrkiewicz z departamentu gospodarki nieruchomościami w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii i dodał, że podobne prace z pewnością przyczynią się do tego, by w przyszłości możliwe było śmielsze budowanie założeń prowadzących do wprowadzenia własności warstwowej do polskiego prawa.
