Eksperci biją na alarm: wstrzymać prace nad Portalem DOM. "Wątpliwe pod względem racjonalności i ekonomii"

Portal DOM to nie szansa na jawność cen ofertowych. To dla niej egzystencjalne zagrożenie

W ostatnim czasie na łamach Biznes Info publikowaliśmy utrzymany w alarmistycznym tonie artykuł, zwracający uwagę, że ustawa o Portalu DOM, która trafiła do wykazu prac rządu, może być dla większości sejmowej podstawą do odrzucenia w Sejmie ustawy o uwolnieniu Rejestru Cen Nieruchomości. Posłowie stwierdzą, że skutki otwarcia RCN zawierają się w funkcjonalności Portalu DOM i odrzucą projekt. Tymczasem jest zupełnie na odwrót.

Jak pisaliśmy, Rejestr Cen Nieruchomości ma tę niezaprzeczalną przewagę nad Portalem DOM, że istnieje i otworzyć rejestr cen transakcyjnych (tj. takich, które widnieją na umowie kupna/sprzedaży nieruchomości) można w zasadzie od ręki. Danych będzie więcej, będą bardziej szczegółowe, a całość będzie po stokroć tańsza, bo Portal DOM będzie kosztował na starcie ponad 21-27 mln zł, a każdego następnego roku funkcjonowania kolejne 4-7 mln zł. Pobierać dane z już działającej i dostępnej infrastruktury RCN-u każdy będzie mógł sobie samodzielnie, za darmo, ale i bez dodatkowych kosztów dla budżetu.

Te różnice to jednak wierzchołek góry lodowej. Opinie przedstawione przez byłego Głównego Geodetę Kraju, stowarzyszenie notariuszy i NGO rzucają na sprawę nowe światło. Nie doceniliśmy, jak głębokimi, strukturalnymi wadami obarczony jest Portal DOM i jak poważne niesie ze sobą zagrożenie dla jawności.

Dlaczego Portal DOM kiedyś był w porządku, a teraz już nie jest? Braki w stosunku do RCN są gigantyczne

Przypomnijmy, że ceny transakcyjne do Rejestru Cen Nieruchomości pierwotnie przekazywane są przez notariuszy sporządzających umowy kupna/sprzedaży do starostw powiatowych. Te uzupełniają RCN. Można byłoby się więc spodziewać, że Portal DOM uprości ten mechanizm i pozwoli notariuszom dodawać dane bezpośrednio, odciążając tym samym administrację, podobnie jak to deweloperzy przekazują dziś ceny ofertowe bezpośrednio na dane.gov.pl.

Niestety, ustawa o Portalu DOM stanowi o czymś innym, a nie brakuje nawet głosów, że jej autorzy w ogóle nie zdają sobie sprawy, że coś takiego, jak Rejestr Cen Nieruchomości już istnieje. Takiego zdania są m.in. notariusze i prof. Waldemar Izdebski, były Główny Geodeta Kraju, który sporządził spis wszystkich mankamentów Portalu DOM i zestawił z tym, co z łatwością możemy uzyskać po otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości.

Bodaj największym zaskoczeniem jest to, że Portal DOM nie eliminuje dodatkowych procedur przekazywania cen transakcyjnych, lecz tworzy nowe, obok już istniejących. I tak notariusze nadal będą przekazywali dane z umów do starostw, te do RCN, skąd równolegle będą pobierane do Portalu DOM jednak w skrajnie ograniczonym zakresie. Jak to możliwe?

W odróżnieniu od Rejestru Cen Nieruchomości, Portal DOM będzie informował o cenach wyłącznie mieszkań i domów. Nie znajdziemy w nim cen transakcyjnych działek budowlanych, ale też zakupów nieruchomości poczynionych przez firmy. Ponadto za sprawą ochrony danych osobowych Portal DOM będzie prezentował wartości średnie dla sześciu nieruchomości w danej okolicy, gdy w RCN-ie możemy pozyskać cenę każdego lokalu mieszkalnego, domu czy działki. Jeśli zaś danych w systemie nie będzie wystarczająco dużo, tj. mniej niż sześć cen transakcyjnych, Portal DOM w ogóle nie pokaże żadnych cen dla danego sąsiedztwa.

Podsumujmy. Za ok. 25 mln zł i kolejne 4-7 mln zł rocznie rząd chce stworzyć Portal DOM o następujących właściwościach:

• nie będzie pokazywał cen transakcyjnych działek budowlanych,
• nie będzie pokazywał transakcji dokonywanych przez osoby prawne,
• będzie pokazywał wyłącznie uśrednione dane z 6 nieruchomości, a gdy tych będzie mniej, wówczas portal w ogóle nie będzie spełniał swojej funkcji,
• będzie pokazywał wyłącznie dane z ostatnich 2 lat, co przy 20-miesięcznym vacatio legis oznacza niemal całkowity brak danych historycznych,
• nie ograniczy obciążeń administracyjnych, lecz doda kolejne,
• może sprawić, że projekt o otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości upadnie.

Krytycznie o Portalu DOM wypowiadają się notariusze, NGO-sy. Powstał list otwarty

Izdebski nie ma wątpliwości, że Portal DOM w swojej okrojonej i wadliwej formule będzie wykorzystany do tego, by pogrzebać projekt o uwolnieniu Rejestru Cen Nieruchomości, który – przypomnijmy – trafił już do Sejmu. Aby temu zapobiec, wystosował do ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego (projekt ustawy o Portalu DOM przygotowało zlikwidowane ministerstwo rozwoju) list otwarty, w którym punktuje mankamenty i apeluje o porzucenie prac.

Byłemu Głównemu Geodecie Kraju wtórują rzeczoznawcy. Opinia Stowarzyszenia Notariuszy RP jest dla ustawy o Portalu DOM wręcz miażdżąca – zwracają uwagę, że całkowicie pominięte zostało istnienie już działającego rejestru, który zawiera wszelkie szczegółowe informacje o transakcji. Autorzy ustawy o Portalu DOM w ogóle nie odnoszą się do RCN-u i nie uzasadniają konieczności uruchomienia nowej bazy. Jako całość projekt jest przez Stowarzyszenie Notariuszy RP opiniowany negatywnie, przedstawiciele organizacji są zdania, że autorzy ustawy o Portalu DOM zwyczajnie nie mają wiedzy o Rejestrze Cen Nieruchomości:

W proponowanych zmianach Projektodawca nie odnosi się w żaden sposób do istniejącego rejestru, nie uzasadnia konieczności powstania nowego (tożsamego) rejestru, obok już istniejącego rejestru, nie decyduje o zastąpieniu jednego rejestru drugim. Istnienie dwóch tożsamych rejestrów jest wątpliwe pod względem racjonalności i ekonomii. [...] Reasumując uznać należy, że projektowane zmiany świadczą o nieznajomości funkcjonujących obecnie rejestrów i prowadzą do zdublowania istniejących już baz danych.

Z kolei organizacja pozarządowa Habitat for Human Poland zwraca uwagę na wspomniany wymóg dostępności przynajmniej 6 cen w sąsiedztwie, by Portal DOM w ogóle spełniał swoje funkcje. W ocenie organizacji warunek ten sprawia, że Portal DOM nie będzie wypełniał swojego ustawowego celu, tj. nie będzie odgrywał istotnej roli informacyjnej pozwalającej na kształtowanie polityki mieszkaniowej państwa. W dodatku, jeśli nie będziemy uwzględniać osób prawnych, to wystarczy, że dany blok w całości kupi prywatny fundusz, byśmy nigdy nie poznali cen transakcyjnych dla całych osiedli. To z kolei skreśla go funkcjonalnie nie tylko z punktu widzenia interesów państwa, ale też przeciętnego Kowalskiego, który chciałby się na własne potrzeby zorientować w cenach w danej okolicy.

Na nic zda się nam jawność cen ofertowych, jeśli nie będziemy mieli równego dostępu do cen transakcyjnych. Transparentność ofert będzie atrapą dla cen transakcyjnych tak samo, jak Portal DOM jest atrapą otwartego Rejestru Cen Nieruchomości. Analizy rynku formułowane na podstawie cen ofertowych zawsze będą obarczone błędem, bo nigdy nie będziemy wiedzieć, jakie obniżki i rabaty zastosował przed podpisaniem umowy sprzedawca. Nie będziemy także wiedzieli, czy mieszkania tanieją, czy drożeją, bo oba trendy będzie można maskować. W ten sposób, z jawnością cen ofertowych, jednak z Portalem DOM zamiast otwartego Rejestru Cen Nieruchomości, na rynku nadal będzie królować dezinformacja.