[TYLKO U NAS] Marnotrawstwo i sabotaż. Polska wyda krocie na okrojony portal, choć dane można udostępnić od ręki

Czas uwolnić RCN. Po ujawnieniu cen ofertowych nieruchomości czas na ceny transakcyjne

Już 11 września br. rozpocznie się kolejny etap czynienia rynku nieruchomości bardziej transparentnym, co przełoży się bezpośrednio na poprawę sytuacji konsumentów i zażegnanie rażącej dysproporcji informacyjnej pomiędzy stronami transakcji. Przez lata przedstawicielom branży deweloperskiej pozwalano maskować ceny i przez to milionom Polaków można było wmawiać np. takie bzdury jak ta, że mieszkania nigdy nie tanieją.

Na szczęście z tym koniec lub przynajmniej początek końca. 11 września sprzedawcy będą musieli opublikować całość historycznych danych o cenach nieruchomości od momentu rozpoczęcia sprzedaży. Rozwiązanie to nie jest jednak idealne – będą to bowiem ceny ofertowe, zawyżone w stosunku do faktycznych, jakie Polacy płacą za mieszkania, bo sprzed wszelakich obniżek maskujących realne spadki cen nieruchomości.

Osobny bój toczy się więc o jawność cen transakcyjnych, tj. takich, jakie widnieją na notarialnych umowach kupna/sprzedaży. Niestety, wygląda na to, że w kwestii jawności cen transakcyjnych zaczęto – umyślnie lub nie – stosować jedno rozwiązanie problemu przeciwko drugiemu. Skutkiem może być sabotaż pełnego uwolnienia danych z Rejestru Cen Nieruchomości, kolejne miesiące opóźnień i dziesiątki milionów złotych wyrzuconych w błoto.

Lepsze jest wrogiem dobrego – Portal DOM niegdyś wyczekiwany, dziś może okazać się balastem

Na łamach Biznes Info pisaliśmy o obu projektach, które mają posłużyć ujawnieniu cen transakcyjnych, czyli takich, za jakie realnie Polacy kupują nieruchomości. Pierwszym z nich jest powstający w bólach już od wielu lat Portal DOM. Z rozmowy z posłanką partii Razem Pauliną Matysiak dowiedzieliśmy się, że prace nad portalem albo były jedynie pozorowane za rządów Prawa i Sprawiedliwości, albo zostały zresetowane po zmianie władzy. Matysiak mówiła w lutym br., że nie ustalono zasad przekazywania danych, zabrakło sprawnej koordynacji i konsekwencji w pracach legislacyjnych, więc trudno się dziwić, że projekt utknął.

Od czasu tej rozmowy regularnie otrzymujemy zapewnienia, że Portal DOM nie utknął, lecz powstaje, a prace są na ostatniej prostej i wszystko jest w jak najlepszym porządku. Problem w tym, że nadal nie ujrzeliśmy rezultatów, a trzeba pamięć, że w ustawie stanowiącej o uruchomieniu państwowego portalu z cenami transakcyjnymi jest zapis o 20-miesięcznym vacatio legis. Słowem – od faktycznego uruchomienia Portalu DOM w postaci, z której będą mogli korzystać Polacy, nadal dzielą nas nie miesiące, lecz lata.

Równolegle do prac nad Portalem DOM procedowana jest opracowana przez Polskę 2050 i matronowana przez Katarzynę Pałczyńską-Nałęcz ustawa o otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości. Na Biznes Info pisaliśmy już o uwolnieniu RCN wielokrotnie, zwolennikiem tego pomysłu jest m.in. były Główny Geodeta Kraju prof. Waldemar Izdebski oraz zgromadzona na X społeczność tropiąca patologie rodzimego rynku nieruchomości.

W RCN znajdują się ceny transakcyjne pochodzące ze starostw powiatowych, a starostwa z kolei mają je od notariuszy. W jakiejś części uwolnienie RCN będzie się więc funkcjonalnie pokrywać z Portalem DOM, niemniej jeszcze gdy istniało ministerstwo rozwoju i technologii, rządzący zapewniali, że koegzystencja obu rozwiązań będzie wyłącznie zaletą, a jej beneficjentami będą obywatele. Zdaje się, że to się właśnie zmieniło.

Rejestr Cen Nieruchomości ma aktualnie tę niezaprzeczalną przewagę nad Portalem DOM, że istnieje. Starostwa dysponują danymi i zapełnienie RCN-u nie jest żadnym problemem. Nie trzeba uruchamiać osobnego, kosztownego portalu, przygotowywać nowych rozwiązań technicznych. Wszystko, co trzeba zrobić, by Polacy na życzenie pozyskiwali dane o cenach transakcyjnych, to wypełnić RCN danymi, którymi administracja publiczna już dysponuje, a następnie udostępnić całość bezpłatnie. A także niemal bezkosztowo po stronie budżetu państwa. Jest to jednak zagrożone.

Przypadkowy czy nie – zbieg terminów w pracach nad oboma rozwiązaniami może być katastrofalny w skutkach

Zaczęliśmy otrzymywać sygnały, że prace nad Portalem DOM przyśpieszyły i dziś trafiły do wykazu prac rządu zaraz po tym, jak ustawa o jawności RCN po konsultacjach została skierowana do Sejmu. Zachodzą wątpliwości, że uwolnienie Rejestru Cen Nieruchomości może zostać odrzucone jako nadmiarowe w okolicznościach, w których już przyjęto ustawę o Portalu DOM i "lada moment" zostanie on uruchomiony.

Problem w tym, że w aktualnym kształcie Portal DOM to zaledwie namiastka tego, co może zaoferować uwolniony RCN. Kosztowna namiastka, bo w dwóch pierwszych latach DOM ma kosztować nas od 21,3 do 26,6 mln zł, a w każdym kolejnym roku od 4 do 5,7 mln zł. Z jednej strony mamy więc działający już państwowy rejestr oraz gotowy zasób danych, dla których chętni mogliby nawet pro bono opracować własne interfejsy, z drugiej zapóźniony i kosztowny, kolejny rządowy portal z 20-miesięcznym vacatio legis.

W Rejestrze Cen Nieruchomości gromadzić można dowolnie dane historyczne, gdyż samorządy i tak dysponują nimi za sprawą zgłoszeń od notariuszy. Z kolei Portal DOM oferować ma – już po tym, jak upłynie 20-miesięczne vacatio legis – jedynie uśrednione ceny transakcyjne z rynku pierwotnego i to wyłącznie z dwóch ostatnich lat. Otrzymamy więc jedynie dane poglądowe, a nie szczegółowe i w zasadzie bez danych historycznych. 

Społeczność nie ma wątpliwości: zachodzi ryzyko, że wszyscy, którym zależy na utrzymaniu niejawności cen transakcyjnych, są zwolennikami jak najszybszego przyjęcia ustawy o Portalu DOM, tak aby z jej użyciem sabotować ustawę o otwarciu Rejestru Cen Nieruchomości.

Z pisma, jakie ministerstwo finansów i gospodarki przesłało do sekretarz rady ministrów wynika, że resort chce, by ustawa o Portalu DOM procedowana była tzw. szybką ścieżką. Zawnioskowano o pominięcie w pracach opiniowania przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego, podobnie jak wcześniej projekt nie był procedowany m.in. przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów, Komitet ds. Pożytku Publicznego i Komitet Rady Ministrów ds. Bezpieczeństwa Narodowego i spraw Obronnych. Po tylu latach zwłoki – skąd ten nagły pośpiech?

Sejmowe biuro ekspertyz "ostrzega": przez uwolnienie RCN może dojść do… spadków zysków deweloperów

W tej sprawie uwagę zwraca także opinia w ocenie skutków regulacji wydana przez dokument Biura Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji Kancelarii Sejmu. Biorąc pod uwagę, że w toku konsultacji nowelizacja ustawy o prawie geodezyjnym w miażdżącej większości otrzymała pozytywne rekomendacje od obywateli, dziwi, jak wiele uwagi poświęcono w niej dosłownie pojedynczym komentarzom negatywnym. Tych – co zaznacza samo Biuro – było kilkanaście na tle pozostałych kilkuset pozytywnych komentarzy.

Biuro pochyla się między innymi na takimi czynnikami negatywnymi (sic!) skutków regulacji o uwolnieniu RCN, jak możliwy spadek zysków deweloperów czy spadek dochodów rzeczoznawców, gdyż dzięki wolnym danym obywatele będą mogli sami orientować się w wycenach:

W konsultacjach społecznych wpłynęło kilkanaście komentarzy do projektu, które zawierają trafne spostrzeżenia dotyczące: (a) przewidywanego radykalnego ograniczenia zapotrzebowania na usługi rzeczoznawców majątkowych ⁴⁰, (b) wpływu na sektor bankowy i ubezpieczycieli⁴¹, (c) ograniczającego wpływu na zyski deweloperów i innych uczestników rynku⁴², (d) skutków ograniczenia sposobu wykorzystania danych⁴³.

Biuro Ekspertyz i Oceny Skutków Regulacji Kancelarii Sejmu pięciokrotnie w swojej opinii podkreśla także kwestię kosztów administracyjnych związanych z obsługą wniosków o udostępnienie danych RCN, jeśli ten zostanie otwarty. Rzecz w tym, że w RCN nie ma mechanizmu wnioskowania o dane – informacje, gdy dostęp do nich będzie darmowy, pozyskiwać będzie się z mapy czy wyszukiwarki, zupełnie tak, jak dziś szukamy hotelu czy restauracji na Mapach Google. Skąd więc potrzeba pięciokrotnego podkreślania kosztów, których tak naprawdę nie będzie?

Nawet jeśli termin złożenia wniosku o wpisanie ustawy o Portalu DOM do wykazu prac rządu przypadkowo zbiegł się z czasem, kiedy do Sejmu trafiła ustawa o uwolnieniu RCN, to nie wolno zapominać, że miesiące, ba, lata, zaniedbań doprowadziły do tego, że teraz oba pomysły de facto ze sobą konkurują. Zamiast wzajemnego uzupełniania się, może dojść do kanibalizacji, zamiast korzyści i pełnej transparentności cen transakcyjnych, możemy otrzymać tylko okrojony i kosztowny substytut. Dalsze losy ustawy o uwolnieniu Rejestru Cen Nieruchomości poznamy dopiero po wakacyjnej przerwie w pracach Sejmu – posłowie wrócą na Wiejską 9 września.