Ogródek pod blokiem legalny tylko po spełnieniu warunków. W przeciwnym wypadku grożą surowe kary
Marzenie o własnym ogródku, gdy mieszkamy w bloku, mogą wydawać się odległe. Niektórzy próbują jednak swoich sił na zielonych terenach obok budynku, co nie zawsze jest jednak legalne. Bez spełnienia kilku konkretnych warunków można narazić się na surowe kary. Lepiej wiedzieć o tym wcześniej, to może wywołać nie tylko sąsiedzkie konflikty.
Polacy uwielbiają prace w ogrodzie
Zamiłowanie do ogrodnictwa i chęć posiadania własnego skrawka zieleni są głęboko zakorzenione w polskiej kulturze. Mieszkańcy budynków wielorodzinnych często realizują tę pasję, tworząc niewielkie ogródki tuż przy swoich parterowych balkonach. Problem polega na tym, że grunt wokół bloku w świetle prawa stanowi nieruchomość wspólną.
Zgodnie z Ustawą o własności lokali jest to część nieruchomości, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Oznacza to, że każdy właściciel mieszkania ma do niej identyczne prawo, a zagospodarowanie jej części na wyłączny użytek jest prawnie skomplikowane. Sytuacja różni się w zależności od formy zarządu. We wspólnocie mieszkaniowej, gdzie mieszkańcy są współwłaścicielami gruntu, decyzje podejmuje ogół właścicieli.
W spółdzielni mieszkaniowej właścicielem terenu najczęściej jest sama spółdzielnia, a lokatorzy ze spółdzielczym prawem do lokalu mają ograniczone możliwości decydowania o gruncie. Ignorowanie tych kwestii to prosta droga do konfliktu. Każde jednostronne działanie, nawet w dobrej wierze, jest formalnie naruszeniem praw pozostałych współwłaścicieli, którzy mają nie tylko prawo do korzystania z terenu, ale i obowiązek partycypowania w kosztach jego utrzymania.
Dlatego przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac warto uzyskać zgodę wspólnoty bądź spółdzielni i ustalić zasady korzystania z wybranego fragmentu terenu. Dzięki temu pasja do zieleni może rozwijać się w zgodzie z prawem i z poszanowaniem interesów wszystkich mieszkańców. W przypadku ogródków przy bloku istnieje kilka kluczowych warunków, którym należy sprostać.
Ogródek przy bloku legalny pod kilkoma warunkami
Aby legalnie zaaranżować prywatny ogródek, nie wystarczy ciche przyzwolenie sąsiada. Konieczne jest uzyskanie formalnej zgody, która sankcjonuje wyłączne prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej. Prawnicy określają to mianem umowy quoad usum, czyli podziału nieruchomości do korzystania.
W praktyce wspólnoty mieszkaniowej przyjmuje to formę uchwały. Aby była ona wiążąca, musi za nią zagłosować większość właścicieli lokali, licząc udziałami w nieruchomości wspólnej. Proces ten wymaga zwołania zebrania wspólnoty lub zebrania głosów w trybie indywidualnym. Co istotne, sama zgoda to nie wszystko. Uchwała powinna precyzyjnie określać warunki, a więc dokładne granice ogródka (najlepiej w formie załącznika graficznego), zakres dozwolonej ingerencji (np. tylko nasadzenia, zakaz budowy trwałych instalacji), a także kwestie odpowiedzialności za pielęgnację i ewentualne szkody.
Jeśli mieszkaniec chce mieć ogródek "na wyłączność”, powinien uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej. Bez takiego dokumentu każdy członek wspólnoty ma prawo zakwestionować nasze działania. Warto dodać, że deweloperzy na rynku pierwotnym często już na etapie sprzedaży zawierają takie umowy w aktach notarialnych dla mieszkań na parterze, co znacznie upraszcza sytuację ich nabywców.
Takie rozwiązania, choć wymagają formalności, pozwalają uniknąć nieporozumień i konfliktów sąsiedzkich. Jasno spisane zasady ułatwiają też późniejsze rozliczenia, np. w przypadku sprzedaży mieszkania. Nowy nabywca wie, jakie prawa i obowiązki przejmuje. Co więcej, formalne uregulowanie statusu ogródka często zwiększa atrakcyjność lokalu i może podnieść jego wartość rynkową. Dzięki temu ogródek staje się nie tylko przestrzenią do odpoczynku, ale i realną inwestycją.
Warto spełnić wszystkie warunki, planując ingerencję w ogródek przy bloku, inaczej mogą nas spotkać przykre konsekwencje. To bardzo surowa kara.
Surowe kary za ogródek przy bloku
Uprawianie ogródka bez formalnej zgody to działanie na własne ryzyko. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, a także jej zarząd, może w dowolnym momencie zażądać przywrócenia terenu do stanu pierwotnego, wysyłając oficjalne wezwanie. Jeśli to nie poskutkuje, sprawa może trafić do sądu, który niemal na pewno nakaże likwidację samowolnie założonych grządek i nasadzeń na koszt osoby, która je stworzyła.
Konsekwencje będą jeszcze poważniejsze, jeśli nasza ingerencja wykroczy poza zwykłe sadzenie roślin. Budowa stałego ogrodzenia o wysokości przekraczającej 2,2 metra, wylanie betonowego podestu czy postawienie altany mogą zostać uznane za samowolę budowlaną w rozumieniu Prawa Budowlanego. To z kolei rodzi już odpowiedzialność nie tylko przed wspólnotą, ale także przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego, co może skończyć się wysoką grzywną i nakazem rozbiórki.
Poza aspektem prawnym i finansowym, kluczowy jest wymiar społeczny. Samowolne zajęcie części wspólnej to częste źródło konfliktów sąsiedzkich, które potrafią na lata zatruć atmosferę w budynku. Marzenie o prywatnym ogrodzie jest więc w pełni realne, jednak nie może opierać się na prawie zwyczajowym. Aby cieszyć się zielenią bez stresu, należy zadbać o formalności.
Warto też pamiętać, że legalizacja samowolnie urządzonego ogródka po fakcie bywa trudna, a czasem wręcz niemożliwa, wspólnota może bowiem nie wyrazić zgody na takie działania. Z tego względu najlepiej rozpocząć rozmowy z zarządem i sąsiadami jeszcze przed pierwszymi pracami. Odpowiednio przygotowany projekt, poparty argumentami o estetyce, poprawie otoczenia czy dbałości o teren, zwiększa szansę na uzyskanie akceptacji.
