Mieszkańcy bloków wciąż nie wiedzą. W takich przypadkach nie płaci się za remont balkonu

To trzeba wiedzieć o mieszkaniu z balkonem

Dodatkowa przestrzeń w postaci balkonu jest dziś jednym z najczęściej poszukiwanych udogodnień w mieszkaniach. Trudno się dziwić, że mieszkania z balkonami cieszą się znacznie większym zainteresowaniem niż te pozbawione dodatkowej powierzchni. Wielu mieszkańców traktuje ją jak namiastkę własnego ogrodu — ustawiają tam stoliki, krzesła, donice z roślinami czy drobne dekoracje. Balkon może służyć jako miejsce do porannej kawy, rodzinnych rozmów, a także jako praktyczna przestrzeń do suszenia prania lub przechowywania przedmiotów, na które brakuje miejsca w mieszkaniu. Mały balkon również zwiększa komfort życia i wartość nieruchomości, co przekłada się na rosnące zainteresowanie tego typu lokalami. Nie bez znaczenia jest także aspekt estetyczny, zadbany balkon wpływa na wizerunek całego budynku.

Wbrew pozorom nie jest to jednak przestrzeń całkowicie prywatna, którą można dowolnie wykorzystywać i modyfikować. Problem pojawia się wtedy, gdy trzeba wykonać naprawy lub większy remont. Wbrew powszechnym przekonaniom, nie zawsze to właściciel mieszkania ponosi związane z tym koszty.

Balkon a przepisy prawa — co trzeba wiedzieć?

Choć balkon wydaje się prywatną przestrzenią, obowiązują go surowe zasady prawne. Przepisy jasno zabraniają kilku praktyk, które mogą stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa, zdrowia mieszkańców lub estetyki budynku.

Zakazy i ich konsekwencje:

• Składowanie odpadów — przechowywanie worków ze śmieciami, starych mebli czy elektrośmieci na balkonie jest zabronione. Grozi za nie mandat w wysokości do 500 zł, a w przypadku poważnego zagrożenia postępowanie sądowe. 
• Grillowanie i rozpalanie ognia — używanie tradycyjnych grilli węglowych, gazowych, otwartego ognia czy lampionów jest zakazane na balkonach w budynkach wielorodzinnych. Naruszenie przepisów przeciwpożarowych może skutkować mandatem do 500 zł, a w razie pożaru grozi kara więzienia. 
• Zakłócanie ciszy nocnej i hałas — głośne zachowania, spotkania czy muzyka po godzinie 22:00 mogą skutkować mandatem, a w poważniejszych przypadkach, wnioskiem do sądu o grzywnę nawet do 5000 zł. 
• Przechowywanie przedmiotów grożących wypadkiem — butle z gazem, kanistry z paliwem, farby, akumulatory i łatwopalne chemikalia są niedozwolone. W zależności od zagrożenia można otrzymać mandat, a nawet spotkać się z odpowiedzialnością karną. 

• Trzepanie dywanów, wyrzucanie śmieci, wylewanie płynów — czynności te łamią art. 75 Kodeksu wykroczeń i niosą za sobą mandat do 500 zł albo karę nagany. 
• Wieszanie ciężkich przedmiotów za balustradą — donice, lampiony lub dekoracje umieszczone zewnętrznie mogą stanowić zagrożenie dla przechodniów. Mogą skutkować mandatem, odpowiedzialnością cywilną lub nakazem usunięcia. 
• Niewłaściwe podlewanie kwiatów czy spadające donice — jeśli doprowadzą do szkód u sąsiadów, grozi mandat do 500 zł, a w skrajnych sytuacjach, nawet kara więzienia. 
• Opalanie się nago lub „nieobyczajne wybryki” — mogą zostać zakwalifikowane jako wykroczenie i zagrożone karą grzywny (do ok. 1500 zł), ograniczeniem wolności lub naganą. 

Zakazy i specjalne zasady dotyczą również sytuacji, w których konieczne jest przeprowadzenie remontu. Wątpliwości może budzić kwestia finansowa. Skoro balkon z prawnego punktu widzenia nie jest do końca przestrzenią prywatną, to kto ponosi koszty jego remontu? 

Remont balkonu — zgody, ograniczenia i koszty

Zgodnie z ustawą o własności lokali balkon jest częścią budynku, której status prawny nie zawsze jest jednoznaczny. Z jednej strony właściciel mieszkania korzysta z niego na wyłączność, z drugiej jego elementy konstrukcyjne wpływają na bezpieczeństwo oraz wygląd całej elewacji. Dlatego też sądy wielokrotnie orzekały, że płyta balkonowa, balustrada czy zewnętrzna część ścian to elementy wspólne, za które odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Oznacza to, że właściciel lokalu nie może dowolnie ingerować w te części ani poprzez samodzielne naprawy, ani przez wprowadzanie zmian wpływających na wygląd budynku. W efekcie każdy remont czy zmiana wprowadzająca modyfikacje widoczne na zewnątrz wymaga odpowiednich zgód, a często także dodatkowych formalności administracyjnych.

Kiedy właściciel mieszkania planuje remont balkonu, musi liczyć się z ograniczeniami wynikającymi z przepisów prawa oraz regulaminów wspólnoty. Samodzielnie można wykonać prace dotyczące wykończenia wnętrza balkonu — wymienić płytki, odmalować ściany czy naprawić sufit. W przypadku elementów konstrukcyjnych sytuacja wygląda inaczej. Wszelkie ingerencje w płytę balkonową, balustradę czy elewację wymagają zgody wspólnoty, ponieważ te części są traktowane jako wspólne. Dodatkowo przy poważniejszych robotach konieczne może być zgłoszenie prac budowlanych, a w przypadku budynków zabytkowych uzyskanie pozwolenia od konserwatora. A co z kosztami? 

Koszty remontu są rozdzielane zgodnie z tym podziałem. Właściciel odpowiada za wykończenie wewnętrzne, natomiast za naprawy elementów konstrukcyjnych płaci wspólnota, finansując je z funduszu remontowego, do którego co miesiąc dokładają się wszyscy mieszkańcy. Co istotne, nawet osoby bez balkonów uczestniczą w kosztach, ponieważ balkon jako element elewacji wpływa na wygląd i stan techniczny całego budynku. W przypadku większych inwestycji wspólnota może zaciągnąć kredyt, spłacany proporcjonalnie do udziałów właścicieli lokali.

Podobnie wygląda kwestia zmian estetycznych. Właściciel mieszkania nie może samodzielnie zdecydować o wymianie balustrady, montażu zadaszenia, klimatyzatora czy anteny, ponieważ każda z tych modyfikacji ingeruje w elewację. Wspólnota ma prawo dbać o jednolity wygląd budynku, a sądy potwierdzają, że indywidualne decyzje właścicieli nie mogą zaburzać spójności wizualnej fasady. Dlatego planując remont balkonu, warto najpierw sprawdzić regulamin wspólnoty i skonsultować swoje zamiary z zarządem. Dzięki temu można uniknąć kosztownych sporów i działać zgodnie z obowiązującym prawem.