Surowe konsekwencje za ogródek przed blokiem. Przepisy są jasne, wielu Polaków nie ma pojęcia

Mieszkanie na własność, a przepisy. Czego zabrania się robić w bloku?

Ogólna zasada jest taka, że właściciel mieszkanka w bloku może swobodnie korzystać z zakupionego metrażu pod warunkiem, że nie narusza prawa np. budowlanego, praw innych mieszkańców budynku oraz części wspólnych budynku (klatki, fundamenty itd.). W przypadku niewielkich remontów nie trzeba mieć specjalnego pozwolenia, choć wyjątkiem są instalacje gazowe. Te wymagają udziału osób z odpowiednimi uprawnieniami i czasem zgłoszenia.

Remonty polegające na przesunięciu ścian działowych (nienośnych) muszą być zgłoszone w starostwie czy też powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego, z kolei ściany nośne lub konstrukcyjne potrzebują nie tylko zgody, ale specjalnego projektu i opinii inżyniera. Samowolnie nie można także zmieniać części wspólnych. W przypadku zmian zewnętrznych np. montaż klimatyzatora czy zabudowa balkonu także konieczne jest zgłoszenie w urzędzie lub spółdzielni, wspólnoty. 

A jak sprawa wygląda z ogródkiem, a właściwie pasem zieleni przed blokiem, który należy do całego budynku, a nie tylko do osób mieszkających na parterze?

Ogródek wspólny pod blokiem. Co wolno mieszkańcom?

Własny ogródek świetnie sprawdza się w okresie wysokich temperatur, choć osoby, które posiadają balkon, także nie mogą narzekać - obie powierzchnie można sprytnie i kreatywnie zagospodarować. A czy tak samo mogą postąpić mieszkańcy bloku, którzy nie mają dostępu do ogródka, a marzą o posadzeniu kolorowych kwiatów czy też krzewów tuż pod najniższej umieszczonymi oknami? Odpowiedź na to pytanie nie jest taka oczywista. Decydujący jest bowiem tytuł prawny do danego gruntu. 

Jeżeli teren jest częścią wspólną nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej i ponadto nie jest wyodrębniony z nieruchomości jako samodzielna działka, to według przepisów każdy, kto mieszka w budynku, może z takiego ogródka korzystać - oczywiście zgodnie z jego przeznaczeniem. Niektórzy jednak sami przywłaszczają sobie taki teren i aranżują przestrzeń według swojego pomysłu. Co w takim wypadku zrobić i czy to w ogóle legalne?

Szerokim echem odbiła się w mediach historia pani Sylwii, mieszkanki warszawskiego Starego Mokotowa, która chciała umilić otoczenie kwiatami. Kobieta przed kamienicą mieszczącą się przy ulicy Bałuckiego 4 zorganizowała ogródek fasadowy, czyli nasadzenie roślinne na styku ściany i chodnika. Ta inicjatywa nie spotkała się jednak z aprobatą urzędników, mimo iż zazielenianie okolicy i osuszanie przyziemia jest rozwiązaniem rekomendowanym przez specjalistów zajmujących się zrównoważonym rozwojem miast. 

Po skardze złożonej przez emerytowaną administratorkę Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami zamiast podziękowań mieszkanka otrzymała pismo z Wydziału Infrastruktury Urzędu Dzielnicy Mokotów, w którym została wezwana do przywrócenia stanu pierwotnego terenu przed kamienicą. Pani Sylwia niejednokrotnie próbowała swój ogródek “zalegalizować”, aczkolwiek nadmierne przywiązanie do procedur i biurokracja panująca w urzędach nie ułatwiała sprawy. Skutkiem było 1000 złotych kary z odsetkami za “zajęcie pasa ruchu pod rabaty kwiatowe”, mimo iż ogródek nie zwęża chodnika, bo jest zlicowany z naświetlami okien piwnicznych. 

Dopiero po nagłośnieniu sprawy przez media rzecznik urzędu dzielnicy Mokotów ustąpił i poinformował, że "dzielnica odstąpi od nałożenia kary pieniężnej za zajęcia pasa drogowego".

Czy można przywłaszczyć sobie ogródek pod blokiem? Kto za to płaci?

Jak zatem wygląda sprawa, jeżeli dany mieszkaniec próbuje “zagarnąć” teren i uczynić go swoim własnym? Często jest to niemożliwe lub zwyczajnie bardzo skomplikowane. Kwestię tę porusza np. specjalna umowa właścicieli lub umowa o podziale tzw. quoad usum. To drugie stanowi porozumienia między współwłaścicielami. Kto zatem może założyć sobie taki ogródek?

Zgodnie z umową, niektórzy właściciele mogą owszem być uprawnieni do korzystania z ogródka pod blokiem. Taki teren mogą mieć na wyłączność, ale tylko jeśli otrzymają niezbędne zgody. Z kolei jeśli wszyscy mieszkańcy, co do jednego, są zgodni, że chcą urozmaić teren zielony pod blokiem i chcą zasadzić tam rośliny, wówczas wydatki ponoszą właściciele lokali, proporcjonalnie do udziałów. Mowa tu głównie o podlewaniu. Chyba że, została do tego przydzielona np. tylko jedna osoba. Wówczas przy rozliczeniu obciążana jest o dodatkowe opłaty. 

Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 39 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, nie wolno „lokalizować ani umieszczać urządzeń obcych, przedmiotów i materiałów niezwiązanych z zarządzaniem drogami lub ruchem drogowym”. W praktyce oznacza to, że wszystko, co jest ustawiane na chodnikach, poboczach czy trawnikach – np. kamienie z prywatnej działki, donice, dekoracje świąteczne, reklamy, plakaty wyborcze czy nasadzenia – jest prawnie zabronione.