Nowy obowiązek dla właścicieli nieruchomości. Mają czas do końca 2029 roku

Nie od dziś wiadomo, że właściciele nieruchomości mają wiele zadań, którym muszą sprostać zgodnie z przepisami obowiązującego prawa. Do tego dochodzą kolejne regulacje Unii Europejskiej, które decydują o kolejnych cechach polskich budynków. Teraz pojawiły się kolejne przepisy, zgodnie z którymi do 2029 roku należy zamontować kluczowe elementy, bez nich ani rusz.
Właściciele nieruchomości mają wiele obowiązków
Posiadanie nieruchomości w Polsce to nie tylko przywilej, ale również zestaw konkretnych obowiązków, które nakładają na właściciela przepisy prawa. Ich celem jest nie tylko zapewnienie bezpieczeństwa i estetyki przestrzeni publicznej, ale także ochrona interesów innych mieszkańców oraz środowiska. Zaniedbanie tych obowiązków może skutkować sankcjami, od kar finansowych po odpowiedzialność cywilną.
Zgodnie z ustawą prawo budowlane, właściciel musi utrzymywać nieruchomość w stanie, który nie stwarza zagrożenia dla ludzi i mienia. Dotyczy to m.in. regularnych przeglądów technicznych, napraw, a także bieżących obowiązków, takich jak odśnieżanie dachu czy usuwanie sopli. Równie ważne jest dbanie o porządek. Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach nakłada na właściciela obowiązek utrzymywania czystości nie tylko na posesji, ale też na przyległym chodniku.

Każdy właściciel zobowiązany jest także do regularnego opłacania podatku od nieruchomości. Jego wysokość ustalana jest przez radę gminy, a obowiązek ten wynika z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W praktyce oznacza to coroczne składanie deklaracji i uiszczanie podatku do urzędu gminy lub miasta.
Właściciel nie może zakłócać korzystania z nieruchomości przez innych. Mowa tu o tzw. immisjach, czyli uciążliwych zapachach, hałasie czy dymie. Te kwestie reguluje kodeks cywilny. W razie naruszeń może grozić odpowiedzialność cywilna, a w poważniejszych przypadkach, także karna.
Okazuje się, że do tej obszernej listy dołączy jeszcze jedna. Już wiadomo, że do 2029 roku właściciele nieruchomości będą musieli to zamontować na swojej posesji.


Nowe regulacje unijne nakładają obowiązki
W ostatnich latach właściciele nieruchomości w krajach Unii Europejskiej, w tym również w Polsce, zaczęli odczuwać rosnące wymagania płynące z Brukseli. Główne zmiany wynikają z unijnej polityki klimatycznej, której celem jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych, poprawa efektywności energetycznej budynków i zwiększenie udziału odnawialnych źródeł energii. Regulacje te stopniowo zmieniają sposób, w jaki budujemy, remontujemy i użytkujemy nasze domy.
Jednym z najważniejszych dokumentów jest dyrektywa EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), która już kilkukrotnie była aktualizowana. Jej najnowsza wersja, przyjęta przez Parlament Europejski w 2024 roku, zakłada m.in., że od 2030 roku wszystkie nowe budynki mieszkalne muszą być zeroemisyjne. Dla istniejących nieruchomości przewidziano obowiązek stopniowej modernizacji systemów grzewczych, zwłaszcza tych o najgorszej charakterystyce energetycznej.

To oznacza, że właściciele starszych domów i bloków będą musieli w przyszłości zainwestować w termomodernizację, wymianę systemów grzewczych na bardziej ekologiczne oraz poprawę izolacji. Celem jest ograniczenie zużycia energii i emisji dwutlenku węgla w całym sektorze budownictwa, który według danych KE odpowiada za około 36 proc. emisji w UE.
Już dziś w wielu krajach, w tym w Polsce, obowiązuje wymóg posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Dokument ten informuje o efektywności energetycznej budynku i ma wpływ na jego wartość rynkową. Zgodnie z unijnymi planami, w przyszłości ma powstać wspólny dla wszystkich krajów członkowskich system klas energetycznych, co pozwoli lepiej porównywać budynki w całej UE.
Teraz mówi się o jednym z obowiązków, który dotyczy właścicieli nieruchomości. W to będą musieli zainwestować w najbliższych latach.
Właściciele nieruchomości muszą to zamontować
Zmiany, jakie niesie ze sobą nowelizacja Prawa budowlanego oraz projektowane Warunki Techniczne 2026 (WT 2026) to reakcja na unijną dyrektywę 2024/1275/UE. Celem tych regulacji jest stopniowe zbliżenie się do wspominanej powyżej klimatycznej neutralności.
Jednym z filarów tej transformacji jest energia słoneczna. Bruksela uznała, że jej wykorzystanie nie tylko pozwoli ograniczyć emisję CO2 i uniezależnić się od paliw kopalnych, ale również przyniesie realne korzyści finansowe mieszkańcom Wspólnoty. Niestabilne ceny energii i jej rosnące koszty uderzają w konsumentów, dlatego UE stawia na fotowoltaikę jako sposób na zwiększenie niezależności i obniżenie rachunków.
To właśnie dlatego pojawił się obowiązek inwestowania w fotowoltaikę. W pierwszej kolejności zmiany obejmą nowe obiekty publiczne i niemieszkalne, później istniejące budynki przechodzące renowacje, a na końcu nowe budynki mieszkalne. Do końca 2029 roku obowiązek montażu paneli słonecznych będzie dotyczył praktycznie wszystkich nowo powstających nieruchomości. W Polsce implementację tych wytycznych określa m.in. paragraf 351 projektu WT 2026, który nakłada obowiązek uwzględniania instalacji wykorzystujących energię promieniowania słonecznego już na etapie projektowania budynku. Dokładny terminarz wprowadzanych zmian w zakresie fotowoltaiki obejmuje:
- Do 31 grudnia 2026 r. – wszystkie nowe budynki publiczne i niemieszkalne o powierzchni użytkowej przekraczającej 250 m2.
- Do 31 grudnia 2027 r. – wszystkie istniejące budynki publiczne o powierzchni powyżej 2000 m2 oraz istniejące budynki niemieszkalne o powierzchni ponad 500 m2 (pod warunkiem, że przechodzą gruntowną renowację).
- Do 31 grudnia 2028 r. – wszystkie istniejące budynki publiczne o powierzchni użytkowej większej niż 750 m2.
- Do 31 grudnia 2029 r. – wszystkie nowe budynki mieszkalne oraz nowe zadaszone parkingi przylegające do budynków.
- Do 31 grudnia 2030 r. – wszystkie istniejące budynki publiczne o powierzchni przekraczającej 250 m2.
Równolegle do przepisów klimatycznych, w życie wchodzą również nowe wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego. Zgodnie z planem, do 1 stycznia 2030 roku wszystkie mieszkania i domy w Polsce, także te już istniejące, będą musiały być wyposażone w co najmniej jedną czujkę dymu. Tam, gdzie znajdują się urządzenia spalające paliwo, takie jak kominki czy piece gazowe, obowiązkowe będzie także zainstalowanie czujnika czadu. Ten przepis już obowiązuje w nowych inwestycjach, a dla istniejących obiektów, takich jak hotele, termin graniczny wyznaczono na koniec czerwca 2026 roku.





































