Tak Polacy mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Niektórym lada moment może skończyć się czas

Podatek od sprzedaży, czyli 19% dla fiskusa

W polskim prawie nie istnieje coś takiego jak "podatek mieszkaniowy" w sensie opłaty od samego faktu posiadania mieszkania (poza corocznym podatkiem od nieruchomości, który jest jednak relatywnie niski). Ból finansowy pojawia się, gdy decydujemy się na sprzedaż nieruchomości prywatnej z zyskiem. Mówimy tu o podatku dochodowym (PIT) w wysokości 19% od uzyskanego dochodu.

Dochód ten to, w uproszczeniu, różnica między ceną, za którą sprzedaliśmy mieszkanie, a ceną, za którą je wcześniej nabyliśmy (powiększoną o ewentualne udokumentowane nakłady, np. na remont). Jeśli kupiliśmy mieszkanie za 400 tys. zł, a sprzedaliśmy za 600 tys. zł, nasz dochód to 200 tys. zł. Należny podatek wyniósłby w tym przypadku aż 38 tys. zł. Obowiązek zapłaty tego podatku dotyczy sprzedaży mieszkania, domu, gruntu, ale także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jak całkowicie uniknąć podatku? Są dwie drogi

Polskie prawo przewiduje dwie główne ścieżki pozwalające na legalne uniknięcie płacenia 19% podatku od zysku.

Droga pierwsza (dla cierpliwych): reguła 5 lat. To najprostszy i najpewniejszy sposób. Zgodnie z przepisami, obowiązek podatkowy nie powstaje, jeśli sprzedaż nieruchomości następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. To kluczowa zasada, której wiele osób nie rozumie. Licznik nie bije bowiem od dnia zakupu (daty na akcie notarialnym).

Przykład: Jeśli kupiłeś mieszkanie w marcu 2020 roku, 5-letni okres liczy się dopiero od końca 2020 roku, czyli od 1 stycznia 2021 roku. Oznacza to, że bez podatku możesz je sprzedać najwcześniej 1 stycznia 2026 roku. Każda sprzedaż przed tą datą (np. w grudniu 2025) rodzi obowiązek podatkowy.

Droga druga (dla aktywnych): ulga mieszkaniowa. Co jednak, jeśli sytuacja życiowa zmusza nas do sprzedaży mieszkania wcześniej, na przykład po 2-3 latach? Właśnie w tym momencie do gry wchodzi ulga mieszkaniowa. Państwo mówi: "Dobrze, nie pobierzemy od ciebie podatku od zysku, pod warunkiem, że pieniądze te przeznaczysz na zaspokojenie swoich własnych, nowych potrzeb mieszkaniowych".

Ulga mieszkaniowa 2025 – zasady, terminy i nadchodzące zmiany

To właśnie ulga mieszkaniowa jest kluczowym narzędziem dla tysięcy Polaków, którzy reinwestują pieniądze ze sprzedaży starego lokum. Aby z niej skorzystać, trzeba jednak działać precyzyjnie.

Na czym polega? Aby w pełni skorzystać z ulgi i nie zapłacić ani złotówki podatku, należy cały przychód (czyli całą kwotę otrzymaną od kupującego, a nie tylko zysk!) ze sprzedaży przeznaczyć na tzw. własne cele mieszkaniowe.

Na co można wydać pieniądze? Katalog wydatków jest szeroki i obejmuje m.in.:

• Zakup nowego mieszkania, domu lub gruntu pod budowę.
• Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Budowę, rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę własnego budynku mieszkalnego.
• Gruntowny remont lub adaptację własnego mieszkania lub domu (uwaga: musi to być nasza własność, nie np. mieszkanie rodziców).
• Spłatę kredytu hipotecznego (wraz z odsetkami), który był zaciągnięty na sprzedawaną nieruchomość.
• Spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowej nieruchomości, na którą przeznaczamy środki.

Kluczowy termin: 3 lata. To najważniejsza informacja, o której wielu zapomina. Na wydanie pieniędzy na powyższe cele mamy trzy lata, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość.

Oznacza to, że zegar tyka dla osób, które sprzedały swoje lokum w poprzednich latach. Osoby, które sprzedały nieruchomość w 2022 roku, mają czas na wydatkowanie środków i skorzystanie z ulgi tylko do 31 grudnia 2025 roku. Zostało im zaledwie kilka miesięcy na sfinalizowanie zakupu nowego "M" lub zakończenie remontu. Jeśli tego nie zrobią, 1 stycznia 2026 roku obudzą się z obowiązkiem zapłaty 19% podatku od zysku wraz z odsetkami za zwłokę.

Jakie zmiany od 2026? W kontekście ulgi, rok 2026 nie przynosi rewolucyjnych zmian w samej ustawie, ale jest datą graniczną dla sprzedających z 2022 roku. Warto jednak pamiętać o istotnych zmianach, które weszły w życie w ostatnich latach i mają zastosowanie do osób rozliczających ulgę teraz. Przede wszystkim, do katalogu wydatków doliczono możliwość spłaty kredytu zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość. Ponadto, przepisy jasno wskazują, że ulga dotyczy nieruchomości położonych nie tylko w Polsce, ale także w innych krajach Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii.