Czy „betonowe złoto” przestaje błyszczeć? Inwestorzy szukają alternatywy dla nieruchomości
Wysokie stopy zwrotu z mieszkań, do których rynek przyzwyczaił inwestorów przez ostatnią dekadę (a nawet dwie), mogą nie być już standardem. Coraz częściej kapitał zamiast w lokale płynie na rynek finansowy: do obligacji, funduszy i na giełdę. O tym zjawisku rozmawialiśmy z Robertem Ditrychem, partnerem zarządzającym w Momentum Capital.
• Nieruchomości tracą status bezkonkurencyjnego aktywa, bo rośnie konkurencja ze strony rynków finansowych
• Coraz bardziej ryzykowny staje się zarówno dochód z najmu, jak i dalszy wzrost wartości mieszkań
• Polacy zaczynają doceniać płynne aktywa – obligacje czy akcje – które mogą dawać atrakcyjne zyski bez „obsługi” lokatorów
Koniec ery łatwych zysków z najmu i wzrostu wartości
Przez lata mieszkania uchodziły za inwestycyjny „samograj”. Zysk miał dwa filary: bieżący dochód z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości. W sprzyjającym otoczeniu można było – jak przekonują uczestnicy rynku – liczyć na wysokie, nawet kilkunastoprocentowe stopy zwrotu przy relatywnie ograniczonym ryzyku. Dziś ten model zaczyna się chwiać.
Po pierwsze, niepewnie wygląda dalsza aprecjacja cen w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji. Po drugie, rynek najmu staje przed nowymi znakami zapytania: od ryzyka nadpodaży lokali po możliwe zmiany po stronie popytu, m.in. w kontekście sytuacji uchodźców z Ukrainy. Do tego dochodzą „koszty ukryte”: okresy pustostanów, remonty, naprawy, czas poświęcony na zarządzanie i ryzyko problematycznych najemców. Rentowność spada, a ryzyko rośnie.
– Nieruchomości nie będą tym aktywem, które najbardziej będzie sprzyjało pomnażaniu majątków – mówi w rozmowie z BiznesInfo Robert Ditrych. I dodaje, że trudno zakładać powtarzalność wysokich stóp zwrotu w przyszłości, zwłaszcza jeśli zniknie drugi filar, czyli wzrost wartości lokali.
Kapitał przesuwa się w stronę giełdy i obligacji
Zmiana nastrojów jest widoczna w tym, gdzie płyną pieniądze. Rośnie zainteresowanie obligacjami – skarbowymi i korporacyjnymi – a także funduszami inwestycyjnymi. Rynek finansowy kusi nie tylko potencjalnym zyskiem, ale też wygodą: można zarabiać bez zajmowania się lokatorami, bez przestojów w najmie i bez konieczności „dokładania” do remontów.
W ostatnich latach poprawił się też wizerunek giełdy, przez długi czas traktowanej w Polsce z dystansem. Wzrosty indeksów – jak argumentuje rozmówca – sprawiają, że przewaga mieszkań jako jedynej „sensownej” inwestycji przestaje być oczywista. Jeśli ceny nieruchomości zachowują się płasko, a rynek kapitałowy oferuje atrakcyjniejsze stopy zwrotu, część inwestorów zaczyna kalkulować inaczej.
– Kapitał nie lubi próżni. Moim zdaniem on się przesuwa do rynku finansowego – podkreśla Ditrych.
Zwraca przy tym uwagę, że wraz ze wzrostem wynagrodzeń rośnie też gotowość do szukania efektywniejszych sposobów pomnażania oszczędności niż lokaty czy – coraz częściej – mieszkania kupowane wyłącznie „pod inwestycję”.
Przełamywanie barier mentalnych
Zmiana nie jest jednak tylko ekonomiczna, ale też kulturowa. W Polsce wciąż silne jest przekonanie, że „prawdziwy” majątek musi być namacalny: mieszkanie można dotknąć, zobaczyć, w razie czego „zostaje”. Giełda bywa postrzegana jak kasyno, a ryzyko inwestowania w instrumenty finansowe – jako zbyt wysokie.
To typowy mechanizm na rynkach, gdzie edukacja finansowa jest słabsza, a rynek kapitałowy nie stał się jeszcze powszechnym narzędziem budowania oszczędności. Zdaniem rozmówcy oswajaniu inwestowania sprzyjają rozwiązania systemowe i produkty długoterminowe, takie jak PPK, IKE czy IKZE, które stopniowo przyzwyczajają do myślenia o akcjach i obligacjach jako o normalnym elemencie finansów domowych.
– Nieruchomości nie będą już aktywem, który najbardziej będzie sprzyjał pomnażaniu majątku - podsumowuje ekspert.
Źródło: BiznesInfo
Obserwuj w Google News
