Polacy szturmują urzędy z wnioskami. Chcą zdążyć z decyzją przed kluczową datą

Plan ogólny gminy zmieni reguły gry. Dlaczego właściciele działek nie czekają?

W wielu urzędach rośnie liczba interesantów w związku z nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku. Właściciele gruntów, inwestorzy prywatni oraz osoby planujące budowę domu składają dokumenty, które jeszcze niedawno były traktowane jako formalność odkładana "na później”. Obecnie stały się one elementem biegu z czasem.

Zmiany w przepisach wprowadzają nowy instrument – plan ogólny gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten będzie aktem prawa miejscowego, a jego postanowienia będą bezpośrednio obowiązywać przy podejmowaniu decyzji administracyjnych. To właśnie ta zmiana wywołała falę wniosków o warunki zabudowy. 

Dotychczas w wielu miejscach brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oznaczał możliwość uzyskania tzw. "wuzetki”. W praktyce przez ostatnie dwie dekady to właśnie na ich podstawie rozwijała się znaczna część rynku nieruchomości w Polsce. Dlaczego więc właściciele działek nie chcą czekać na nowe regulacje? Bo nowe zasady mają wprowadzić dodatkowe ograniczenia, które mogą znacząco wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji w przyszłości. A to oznacza, że stawką nie jest jedynie formalny dokument, lecz realna wartość nieruchomości.

Obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). Nowy filtr dla inwestycji

Kluczowym elementem nowych regulacji będą obszary uzupełnienia zabudowy (OUZ). To właśnie one zdecydują, gdzie po wejściu w życie planów ogólnych będzie można ubiegać się o decyzję o warunkach zabudowy. Zgodnie z obowiązującym art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga spełnienia określonych przesłanek, takich jak tzw. dobre sąsiedztwo, dostęp do drogi publicznej czy odpowiednie uzbrojenie terenu. Nowe przepisy wprowadzają jednak dodatkowy warunek – możliwość uzyskania decyzji zostanie ograniczona wyłącznie do terenów wskazanych w planie ogólnym jako OUZ.

W praktyce oznacza to zupełnie nową sytuację dla właścicieli gruntów nieobjętych miejscowym planem. Działka położona poza OUZ może utracić możliwość zabudowy w oparciu o decyzję administracyjną. Dla wielu osób to fundamentalna zmiana, bo przez lata brak planu miejscowego był raczej szansą niż przeszkodą.

Właśnie dlatego coraz więcej właścicieli składa wnioski o decyzję o warunkach zabudowy według dotychczasowych zasad. Decyzja wydana przed wejściem w życie planu ogólnego zachowa swoją moc. To mechanizm, który pozwala zabezpieczyć możliwość realizacji inwestycji nawet po zmianie przepisów.

Warto przy tym pamiętać, że gminy mają ustawowy obowiązek uchwalić plany ogólne w określonym terminie. To właśnie ta data stała się impulsem do masowego składania wniosków. Plany ogólne gmin pierwotnie miały zostać uchwalone do końca 2025 r., jednak termin ten przesunięto na 30 czerwca 2026 r. Choć gminy zyskają więcej czasu na opracowanie planów ogólnych, wydłużenie terminu nie wpłynie na bezterminowość wuzetek – będą one obowiązywać tylko do końca 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. wuzetki będą przyznawane na 5 lat. Oznacza to, że jeśli inwestor nie zrealizuje inwestycji w tym czasie, będzie musiał wystąpić o nową decyzję, ponieważ poprzednia utraci ważność. Pytanie brzmi: co stanie się z działkami, które nie zdążą uzyskać decyzji przed wejściem nowych regulacji?

Brak odszkodowania i możliwa niekonstytucyjność przepisów. Co grozi właścicielom działek?

Największe emocje budzi kwestia skutków finansowych. W praktyce może dojść do sytuacji, w której właściciel pozostanie formalnym posiadaczem gruntu, lecz utraci możliwość jego zabudowy. To oznacza ograniczenie ekonomicznej funkcji własności bez zapewnienia rekompensaty finansowej. Dodatkowo decyzje planistyczne gmin mają charakter ogólny, a nie indywidualny. Właściciel nie negocjuje warunków zagospodarowania swojej działki – jest związany ustaleniami aktu prawa miejscowego. To zupełnie inna pozycja niż w przypadku indywidualnej decyzji administracyjnej.

Część prawników wskazuje, że taki stan rzeczy może stać się przedmiotem sporów sądowych, a nawet kontroli konstytucyjnej. Dlatego konsultacje społeczne projektów planów ogólnych są dziś dla wielu właścicieli ostatnim momentem na zgłoszenie uwag. Po uchwaleniu dokumentu możliwości działania będą znacznie ograniczone.

Plan ogólny może jednak tę możliwość ograniczyć. Nie można tego ignorować, ponieważ pozbawienie właścicieli szansy na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie szkodzi ich majątkowi, co można udowodnić. Znowelizowana ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje odszkodowania w takiej sytuacji, a wręcz je wyklucza. W tym kontekście można dostrzec potencjalną niekonstytucyjność przepisów - zauważył Maciej Górski, adwokat i partner w kancelarii GPLF.

Kluczowy problem polega na tym, że plan ogólny nie przewiduje mechanizmu odszkodowawczego analogicznego do tego, który funkcjonuje przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas, na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel mógł dochodzić rekompensaty, jeśli plan uniemożliwił korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub obniżył jej wartość. W przypadku planu ogólnego takiego rozwiązania nie przewidziano.

Pojawiają się również wątpliwości konstytucyjne. Zgodnie z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP: „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”. Z kolei art. 64 ust. 1 i 2 stanowi, że własność podlega równej ochronie prawnej, a jej ograniczenia nie mogą naruszać istoty prawa własności.

Wprowadzenie planu ogólnego gminy to jedna z największych zmian w systemie planowania przestrzennego od lat. Wyścig o warunki zabudowy nie jest więc chwilową modą, lecz próbą zabezpieczenia prawa do budowy przed wejściem nowych regulacji. Ostateczne konsekwencje tych zmian dla rynku nieruchomości w Polsce poznamy dopiero po uchwaleniu planów ogólnych.