Gotowe mieszkania czekają. Deweloperzy ograniczą nowe inwestycje? Ekspert tłumaczy

Nadprodukcja i rosnąca oferta gotowych mieszkań

Po latach, gdy mieszkania sprzedawały się jeszcze przed rozpoczęciem budowy, rynek wyraźnie zmienia rytm. Kupujący odzyskują przewagę: wybór jest większy, presja czasu mniejsza, a „lokale od ręki” przestają być rzadkością. Dane z ostatnich kwartałów pokazują, że deweloperzy wprowadzają do sprzedaży więcej mieszkań, niż są w stanie sprzedać. W efekcie rośnie pula lokali dostępnych od razu, w tym w gotowych budynkach – zjawisko, które w szczycie boomu właściwie nie istniało.

Nadwyżka podaży nad popytem jest sygnałem ostrzegawczym. Zwłaszcza w warunkach, gdy – jak wskazywano wcześniej – popyt może słabnąć strukturalnie, m.in. z powodów demograficznych. Utrzymanie dotychczasowego tempa budów mogłoby w takim otoczeniu wzmocnić presję na obniżki cen, czego branża będzie chciała uniknąć.

– Osiem z ostatnich dziewięciu kwartałów: większa oferta deweloperów wchodziła na rynek, niż była nabywana przez nabywców na rynku pierwotnym – mówi w rozmowie z BiznesInfo Robert Ditrych, wskazując na narastającą dysproporcję między produkcją a sprzedażą.

Ochrona marż przez cięcie podaży

To nie musi oznaczać gwałtownego krachu. Deweloperka – przy wszystkich ryzykach – jest branżą, która potrafi szybko skręcić w stronę ostrożności. Gdy sprzedaż słabnie, firmy zwykle nie „dokładają gazu”, tylko wstrzymują część projektów, selekcjonują inwestycje i ostrożniej zarządzają bankiem ziemi. Mechanizm jest prosty: mniej nowych budów dziś to mniejsza podaż za dwa–trzy lata, co może stabilizować ceny w okresie słabszego popytu.

W praktyce oznacza to prawdopodobne ograniczenie liczby nowych inwestycji. Celem będzie utrzymanie rentowności – nawet kosztem mniejszej skali działania na rynku krajowym.

– Jestem przekonany, że oni też będą moderowali swoje działania w taki sposób, że będą zarządzać podażą i ofertą – podkreśla Robert Ditrych. 

Jak dodaje, przy słabszej sprzedaży deweloperzy będą wchodzić w projekty ostrożniej i selektywnie.

Ucieczka do przodu: ekspansja zagraniczna

Dla części firm hamowanie krajowej podaży to jednak za mało. Jeśli polski rynek ma wchodzić w dekadę słabszego popytu i większej konkurencji, naturalnym ruchem staje się dywersyfikacja. Najwięksi gracze coraz częściej szukają możliwości budowania przychodów poza Polską – wykorzystując kapitał, doświadczenie i kompetencje na rynkach o innym potencjale.

Wyjście za granicę jest więc nie tylko „ambicją”, ale także próbą zabezpieczenia wzrostu w sytuacji, gdy krajowy tort może przestać rosnąć. Zamiast walczyć o coraz ciaśniejszą przestrzeń w Polsce, część branży szuka nowych miejsc, gdzie popyt i demografia wyglądają korzystniej.

– Świadomi deweloperzy już szukają możliwości wychodzenia poza Polskę i realizacji strategii wzrostowej na rynkach zagranicznych – mówi BiznesInfo Robert Ditrych, oceniając taki kierunek jako rozsądny w obliczu krajowych ograniczeń popytowych.

Źródło: BiznesInfo