Właściciele działek mają problem, chodzi o budowy domów. Samorządy są bezradne

Nowe plany ogólne gmin. Rewolucja w planowaniu przestrzennym dopiero nabiera tempa

W całej Polsce trwa wdrażanie jednej z największych zmian w systemie planowania przestrzennego od lat. Plany ogólne gmin mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To dokumenty, które obejmą cały obszar gminy i staną się fundamentem dla przyszłych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) oraz decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetek.

Na papierze wszystko wygląda przejrzyście: większa przewidywalność, jasne strefy planistyczne i określone standardy urbanistyczne. W praktyce jednak proces uchwalania nowych dokumentów okazuje się znacznie bardziej skomplikowany. Dotychczas plany ogólne zostały przyjęte i opublikowane jedynie w kilkunastu gminach. W skali kraju to kropla w morzu potrzeb.

Dlaczego to tak istotne? Bo od przyjęcia planu ogólnego zależeć będzie możliwość uchwalania nowych planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. A to właśnie na nich opiera się dziś ogromna część inwestycji mieszkaniowych w Polsce. 

Coraz więcej wątpliwości. Samorządy, wuzetki i ryzyko opóźnień

Zgodnie z obowiązującymi przepisami gminy mają czas na przyjęcie planów ogólnych do końca czerwca 2026 r., z możliwością przedłużenia do 31 sierpnia 2026 r. Problem w tym, że już dziś wielu ekspertów otwarcie przyznaje, że dotrzymanie tych terminów może być niezwykle trudne.

Podczas konferencji 4 Design Days w Katowicach prof. Piotr Lorens, architekt miejski Gdańska, nie ukrywał obaw:

To się okaże. Mam nadzieję, że nic złego z tego powodu się nie wydarzy. Wyjścia w zasadzie są dwa. Albo wszyscy zamkną oczy i powiedzą inwestorom, żeby sobie jakoś radzili, albo zostanie wprowadzona strategia ratunkowa w postaci kolejnego prolongowania o pół roku terminu na wdrożenie planów ogólnych – mówił podczas konferencji 4 Design Days w Katowicach (za: PortalSamorzadowy.pl).

Ekspert zwracał uwagę, że ustawa planistyczna z 2023 roku była już kilkukrotnie nowelizowana, a zmiany w procedurach uzgadniania i opiniowania planów miały usprawnić proces. Mimo to wiele gmin wciąż jest na wczesnym etapie prac.

W tle pojawiają się także kwestie społeczne i gospodarcze. Plan ogólny wyznaczy m.in. strefy zabudowy śródmiejskiej oraz strefy uzupełnienia zabudowy, co może budzić emocje mieszkańców. Szczególnie drażliwy jest temat terenów wokół miast.

Ale po uchwaleniu planu ogólnego może się okazać, że nic z tego nie wyjdzie, bo takie grunty będą musiały mieć np. charakter rolny, leśny czy jeszcze jakiś inny, natomiast nie będzie to już grunt budowlany. Efekty takich planów, także społeczne, mogą być bardzo daleko idące – ostrzegał prof. Piotr Lorens podczas konferencji 4 Design Days w Katowicach.

Czy to oznacza realne zagrożenie dla właścicieli działek i inwestorów planujących budowę domu jeszcze przed 2026 rokiem?

Tylko 32 proc. kraju z MPZP. Co stanie się po 31 sierpnia 2026 r. i jak się zabezpieczyć?

Dopiero spojrzenie na liczby pokazuje skalę wyzwania. W Polsce funkcjonuje 2479 gmin, a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obejmują zaledwie około 32 proc. powierzchni kraju. Oznacza to, że na pozostałych terenach inwestycje opierają się głównie na decyzjach o warunkach zabudowy.

Jak wskazywano podczas konferencji, konsekwencje mogą być bardzo różne w zależności od miasta. Janusz Sepioł, główny architekt miejski Krakowa, podkreślał:

Kraków w prawie 90 proc. jest pokryty planami miejscowymi. Można więc powiedzieć, że czy zostanie tam przyjęty plan ogólny, czy nie, nie będzie to miało w zasadzie żadnego znaczenia – mówił podczas 4 Design Days w Katowicach.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w innych miastach.

Natomiast w Rzeszowie tylko około 13 proc. powierzchni miasta ma plany miejscowe. Reszta, można powiedzieć kolokwialnie, ‘jedzie’ na wuzetkach. Jeśli w odniesieniu do tych terenów uchwalony zostanie plan ogólny i zakazane zostanie wydawanie wuzetek, to będzie bardzo trudno przewidzieć konsekwencje związane z rozwojem zabudowy – zaznaczył Janusz Sepioł podczas tej samej konferencji.

To właśnie tutaj kryje się największe ryzyko. Jeżeli do 31 sierpnia 2026 r. gmina nie uchwali planu ogólnego, a jednocześnie ograniczone zostanie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy, inwestorzy mogą znaleźć się w próżni prawnej.

Deweloperzy już przygotowują się na taki scenariusz.

Na pewno jako branża poradzimy sobie z ewentualnymi problemami, także dotyczącymi planów ogólnych, podobnie jak poradziliśmy sobie w czasie pandemii COVID-19 – mówił Mateusz Bromboszcz, wiceprezes firmy Atal, podczas 4 Design Days w Katowicach.

Jednocześnie przyznał, że zamieszanie wokół planów ogólnych wpłynie na podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

Co w tej sytuacji powinni zrobić właściciele działek planujący budowę domu? Eksperci wskazują cztery kluczowe kroki:

• weryfikacja statusu planistycznego działki (MPZP lub plan ogólny),
• ocena możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy,
• przygotowanie realnej koncepcji zabudowy jako podstawy do wniosku,
• złożenie dokumentów z odpowiednim wyprzedzeniem.

To może być ostatni moment, by zabezpieczyć swoje plany inwestycyjne przed wejściem w życie nowych realiów. Czy rząd zdecyduje się na kolejne przedłużenie terminu i swoistą strategię ratunkową? A może inwestorzy będą musieli działać szybciej, niż pierwotnie zakładali?

Reforma planistyczna wprowadza plany ogólne gmin, które mają uporządkować przestrzeń i zwiększyć przewidywalność inwestycji. Jednocześnie opóźnienia w ich uchwalaniu mogą wywołać poważne skutki dla rynku nieruchomości, szczególnie tam, gdzie dominuje system wuzetek. Kluczowe daty to koniec czerwca oraz 31 sierpnia 2026 r. – od nich zależeć może przyszłość wielu działek i inwestycji w całej Polsce.