Ceny mieszkań po 13 lutego 2026. Możesz zaoszczędzić dziesiątki tysięcy

Koniec z płaceniem za „powietrze pod ścianami”

Przez lata nabywcy mieszkań w Polsce padali ofiarą procederu, który choć prawnie był szarą strefą, uderzał mocno w domowe budżety. Wyobraź sobie, że kupujesz mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Płacisz za każdy centymetr, ale po wejściu do środka okazuje się, że 2 lub 3 metry zajmują... ściany działowe. W starym systemie deweloperzy często wliczali tę powierzchnię do ceny sprzedaży, nazywając ją „powierzchnią rozliczeniową” lub „wykończeniową”.

Prezes UOKiK w swoich raportach (m.in. z lipca 2025 r.) alarmował, że takie praktyki naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Nabywcy byli wprowadzani w błąd, płacąc pełną stawkę za metraż, z którego nie mogli korzystać. Od ubiegłego piątku, 13.02 ta niesprawiedliwość przechodzi do historii. Nowe przepisy stawiają tamę dowolności w interpretacji tego, co jest mieszkaniem, a co konstrukcją budynku.

Co dokładnie zmieniło się 13 lutego?

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym wprowadziła jasny standard. Od momentu wejścia w życie przepisów (13 lutego 2026 r.), deweloperzy mają obowiązek stosowania właściwej Polskiej Normy dotyczącej określania wskaźników powierzchniowych.

Zgodnie z nowymi wytycznymi, powierzchni zajętej przez stałe ściany działowe nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Są one traktowane jako powierzchnia konstrukcji. Jedynym wyjątkiem są lekkie ścianki działowe (przepierzenia) przystosowane do demontażu – tylko one mogą powiększać metraż użytkowy. Dla kupującego oznacza to jedno: płacisz tylko za tę przestrzeń, po której faktycznie będziesz chodzić.

Wszystkie umowy zawierane od 13 lutego 2026 r. muszą bezwzględnie odnosić się do tej zasady. Każda próba przemycenia „powierzchni sprzedażowej” wyliczonej inaczej niż według nowej normy jest teraz niezgodna z prawem.

Twoja oszczędność może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych

Dlaczego ta zmiana wywołuje tak wielkie emocje? Bo przekłada się na konkretne, namacalne pieniądze. W dobie wysokich cen nieruchomości, walka o każdy metr kwadratowy to walka o tysiące złotych.

Spójrzmy na liczby: w nowoczesnym budownictwie ściany działowe w lokalu trzypokojowym zajmują zazwyczaj od 2 do nawet 4 metrów kwadratowych. Przy średnich cenach w dużych miastach, oscylujących wokół 18 000 zł za metr, różnica w cenie staje się kolosalna.

Analiza kosztów: > Jeśli podpisujesz umowę dziś, 16 lutego, deweloper nie może doliczyć Ci powierzchni pod stałymi ścianami. Jeśli Twoje mieszkanie ma 3 metry kwadratowe pod takimi ścianami, w Twojej kieszeni zostaje aż 54 000 złotych w porównaniu do osoby, która kupiła identyczny lokal przed wejściem przepisów w życie!

To kwota, która dla wielu rodzin oznacza darmowe wykończenie łazienki, nową kuchnię lub znaczące obniżenie raty kredytu hipotecznego. Zgodnie z art. 2 ustawy, nowe zasady mają zastosowanie do wszystkich umów zawartych od 13 lutego br. Jeśli więc planowałeś zakup i wstrzymałeś się do tego tygodnia – gratulujemy, właśnie dokonałeś jednej z najlepszych inwestycji w swoim życiu.

Źródło: 

• Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2026 r., poz. 27)
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 z późn. zm.)