Znalazłeś to w zawiadomieniu ze spółdzielni? Prawnik tłumaczy: Masz 6 tygodni, by nie stracić pieniędzy

Pułapka „udziałów”. Dlaczego metraż decyduje o Twoim portfelu?

Większość z nas żyje w przekonaniu, że płacimy za to, co posiadamy. We wspólnotach mieszkaniowych zasada jest inna: liczy się udział. Jeśli mieszkasz w dużym mieszkaniu bez balkonu, Twój wkład w remonty może być wyższy niż sąsiada z kawalerką i ogromnym tarasem. To budzi naturalny opór i poczucie głębokiej niesprawiedliwości, zwłaszcza gdy fundusz remontowy drastycznie rośnie.

- Udział właściciela w nieruchomości wspólnej jest związany z powierzchnią użytkową jego lokalu (...) To właśnie udział, a nie rozmiar balkonu, jest podstawą uczestnictwa w kosztach zarządu – wyjaśnia mecenas Mateusz Ostrowski w rozmowie z naszą redakcją.

Jednak to nie zamyka drogi do obrony. Ekspert podkreśla, że system "kto ma większy udział, ten płaci więcej" dotyczy wyłącznie części wspólnych. Gdy wspólnota zaczyna finansować elementy służące tylko wybranym, prawo staje po Twojej stronie.

Przełomowa uchwała Sądu Najwyższego. Gdzie kończy się "wspólne"?

Wielu zarządców próbuje wmówić lokatorom, że balkon to jedna całość. To nieprawda. Istnieje precyzyjna granica prawna, która oddziela to, co musisz finansować, od tego, co jest prywatną sprawą sąsiada. Jeśli uchwała przewiduje kafelkowanie balkonów z pieniędzy wszystkich mieszkańców, masz pełne prawo do protestu.

- Sąd Najwyższy przyjął, że właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie mieszkańcom danego lokalu – wskazuje ekspert.

Oznacza to, że płyta konstrukcyjna (to, co trzyma budynek) jest wspólna, ale płytki, posadzka czy izolacja przeciwwilgociowa pod kafelkami mogą już obciążać wyłącznie właściciela danego balkonu. Finansowanie ich z funduszu remontowego to "prezent", za który Ty płacisz.

Sąsiad zaniedbał, Ty płacisz? Niekoniecznie

Częstym problemem jest sytuacja, w której balkon niszczeje przez lata, bo lokator o niego nie dbał – nie usuwał śniegu, doprowadził do zawilgocenia betonu. Czy wspólnota ma prawo naprawiać takie szkody z Twoich składek? Okazuje się, że wspólnota może najpierw usunąć awarię, ale potem powinna wystawić rachunek winowajcy.

- Jeżeli wspólnota wyłoży pieniądze na naprawę części wspólnej uszkodzonej wskutek zawinionego działania lub zaniechania konkretnego właściciela, może później dochodzić wobec niego roszczeń odszkodowawczych – tłumaczy mecenas Ostrowski.

Warto zatem pytać na zebraniach: czy zarząd podjął próbę odzyskania pieniędzy od osoby, która doprowadziła do ruiny swój balkon? Jeśli nie, uchwała o remoncie może być uznana za naruszającą zasady prawidłowego zarządzania.

Luksusowe barierki czy konieczny remont?

To moment, w którym emocje sięgają zenitu. Wspólnota decyduje się na wymianę sprawnych barier na szklane, nowoczesne konstrukcje. To już nie jest remont, to podnoszenie standardu, na którym Ty tracisz, a sąsiad zyskuje.

- Jeżeli wspólnota nie tyle 'odtwarza stan techniczny', ile idzie wyraźnie w upgrade standardu (...) to pojawia się realny argument, że nie chodzi już o zwykły remont, tylko o modernizację lub ulepszenie – podkreśla ekspert w rozmowie z redakcją.

Taka zmiana, finansowana z kieszeni wszystkich, jest rażąco niesprawiedliwa dla osób bez balkonów. Można to skutecznie zaskarżyć jako naruszenie interesu finansowego właściciela.

Zegar tyka: Tylko 6 tygodni na ratunek

Największym zagrożeniem nie są same przepisy, ale bierność. Wiele osób budzi się dopiero wtedy, gdy widzi pierwszą ratę podwyższonego czynszu. Wtedy jest już zazwyczaj za późno. Na zablokowanie nieuczciwej uchwały masz tylko 42 dni.

- Art. 25 ustawy o własności lokali daje właścicielowi prawo zaskarżenia uchwały (...) Powództwo wnosi się co do zasady w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały lub powiadomienia o jej treści – alarmuje mecenas Mateusz Ostrowski.

Jeśli przegapisz ten termin, klamka zapadnie. Nawet jeśli uchwała jest ewidentnie krzywdząca, bez Twojej reakcji w sądzie stanie się obowiązującym prawem, a komornik nie będzie pytał, czy masz balkon, gdy przestaniesz płacić.

Źródło: BiznesInfo