Średnia, która kłamie. Dlaczego rosnące ceny nie oznaczają, że mieszkania drożeją tak, jak myślisz

Średnia rośnie, choć tanie mieszkania niekoniecznie drożeją

Warszawski wzrost o około 8 proc. od początku roku Wielgo tłumaczy bardzo konkretnym mechanizmem. Na przełomie roku do sprzedaży weszła duża pula bardzo drogich, jak to ujął, „nawet ekstremalnie drogich” lokali — z cenami rzędu 50, a nawet 80 tys. zł za metr. To one wywindowały średnią, a nie powszechna podwyżka cenników. Sam wskaźnik traktuje z dużą rezerwą.

„Ja bym się do tych średnich cen metra kwadratowego w ogóle nie przywiązywał, bo to są takie dane, które tak naprawdę pokazują pewien trend rynkowy” — mówi Wielgo.

Różnica między miarami jest wymowna: gdy średnia ocierała się o 20 tys. zł, mediana — czyli wartość środkowa, mniej czuła na ekstremalne odczyty — wynosiła według danych analityka około 17,7 tys. zł. To dlatego Wielgo, gdyby media zdecydowały się publikować inne dane, wolałby właśnie medianę jako lepiej oddającą sytuację typowego kupującego.

Mediana to wartość dzieląca zbiór na pół: połowa mieszkań jest tańsza, połowa droższa. W przeciwieństwie do średniej arytmetycznej nie „rozjeżdża się” pod wpływem kilku rekordowo drogich apartamentów.
Pod powierzchnią statystyki dzieje się jednak coś realnego. Najtańsze mieszkania znikają z oferty, bo klienci je po prostu wykupują, a kolejne wprowadzane na rynek są już droższe — szczególnie w najpopularniejszym segmencie dwupokojowym, który w Warszawie odpowiada w tym roku za blisko 45 proc. sprzedaży deweloperskiej. Średnia może więc rosnąć nawet wtedy, gdy konkretne, porównywalne lokale wcale gwałtownie nie drożeją.

Jednego rynku nie ma. Liczy się już nie tylko miasto, ale nawet dzielnica

Drugi filar diagnozy Marka Wielgo to rozwarstwienie rynku. Mówienie o „średniej cenie metra w Polsce” uznaje za pozbawione sensu — jego zdaniem analizować trzeba co najmniej miasta, a najlepiej dzielnice konkretnych metropolii.

„Im bardziej zawęzimy ten obszar, tym te informacje są cenniejsze” — podkreśla analityk.

W tym roku Warszawa wyraźnie odstaje od reszty. Po pięciu miesiącach to jedyna metropolia, w której — jak ocenia Wielgo — wciąż można mówić o ożywieniu sprzedaży, a deweloperzy w maju wprowadzili na rynek blisko dwóch tysięcy mieszkań, sporo powyżej zeszłorocznej średniej miesięcznej. W pozostałych miastach widać natomiast wygaszanie popytu, a w ślad za nim podaży. W Łodzi czy w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii pojawiła się wręcz nadpodaż i presja na spadki — choć nie w cennikach, bo deweloperzy niechętnie obniżają ceny ofertowe, lecz w postaci bonifikat negocjowanych już w biurach sprzedaży. Stąd ceny transakcyjne bywają zauważalnie niższe od ofertowych.

Tę samą ostrożność ekspert każe stosować do danych o spadkach. Jeśli dostępność kredytów rośnie, na rynek wracają klienci o przeciętnych dochodach, kupujący mieszkania tańsze — i średnia transakcyjna spada. Gdy kredyt jest trudno dostępny, zostają zamożni nabywcy gotówkowi, którzy biorą droższe lokale w lepszych dzielnicach — i średnia rośnie. W żadnym z tych przypadków nie jest to prosty dowód, że „mieszkania potaniały” albo „zdrożały”.

„Tak jak wzrost średniej ceny metra kwadratowego może tworzyć złudne wrażenie, że mieszkania drożeją, tak samo spadek może dawać złudne wrażenie, że mieszkania tanieją” — zwraca uwagę analityk.

 

Koszty pchają ceny w górę, a podaż reguluje rynek

Czy zatem klient liczący każdą złotówkę ma co liczyć na obniżki? Wielgo rozdziela tu dwa segmenty. Kto dysponuje budżetem rzędu 20 tys. zł za metr, może liczyć na bonifikaty — zwłaszcza dziś, gdy deweloperzy mają duży udział mieszkań gotowych i chętnie udzielają rabatów albo wyprzedają „końcówki” inwestycji z mniej atrakcyjnym rozkładem. Kto jednak szuka lokalu w segmencie popularnym, za kilkanaście tysięcy za metr, na realne spadki raczej nie ma co liczyć.

Powód jest strukturalny: rosną koszty budowy — działek i materiałów — a do tego dochodzą czynniki regulacyjne. Wielgo wskazuje, że choć przez najbliższy czas deweloperzy będą budować na wcześniej uzyskanych pozwoleniach, nadchodzące wymogi dotyczące miejsc doraźnego schronienia oraz zmiany warunków technicznych podniosą koszty co najmniej o kilka procent.

„Nie da się przy rosnących kosztach budować coraz taniej” — kwituje analityk.

Wnioskiem domykającym obraz rynku jest mechanizm samoregulacji przez podaż. Jeśli deweloperowi „nie spina się biznes”, po prostu nie buduje — nie będzie dokładał do interesu. To prowadzi do paraleli, którą w rozmowie podchwycił prowadzący rozmowę Darek Dziduch: rynek mieszkaniowy zachowuje się w ogromnym uproszczeniu jak rynek ropy, gdzie wystarczy „przykręcić kurek”, ograniczając podaż, by powstrzymać spadek cen. Popyt pozostaje przy tym silnie uzależniony od rynku kredytowego — po marcowym impulsie wzrostowym zdolność kredytowa kupujących zaczęła się kurczyć, a Rada Polityki Pieniężnej wstrzymała kolejne obniżki stóp. Jeśli ten układ się utrzyma, popyt — zdaniem Wielgo — pozostanie na poziomie zbliżonym do zeszłorocznego lub nieco niższym.