[NASZA ANALIZA] Marże deweloperów w Polsce. Ile naprawdę zarabia się na sprzedaży mieszkań?

Polacy są sfrustrowani tym, jak wygląda nasz rynek nieruchomości i trudno im się dziwić. Po wielu miesiącach rekordowego wzrostu cen dochodzi do przesilenia. Smutne, że także młodzi ludzie coraz mniej wierzą w perspektywę kupienia własnego mieszkania. Wyjaśnijmy więc, jaką rolę w kształtowaniu tych warunków ma kwestia budząca wiele emocji i kontrowersji, czyli marże deweloperów narzucone na sprzedawane mieszkania.
Obraz mieszkaniówki po upadku kredytu 0 proc. Co dalej?
Naiwnie byłoby myśleć, że Krzysztof Paszyk, minister rozwoju i technologii, z dnia na dzień zmienił poglądy: od stanowiska, że brak dopłat do kredytów zrujnuje polską mieszkaniówkę do całkowitej rezygnacji z tzw. kredytu 0 proc. Dalsze próby dofinansowania branży są kwestią nie prawdopodobieństwa, lecz czasu.
W takich okolicznościach kluczowa pozostaje kwestia, która budzi spore kontrowersje, wokół której narosło wiele mitów, a w której brakuje wielu rzetelnych danych - marże deweloperów. Jak, ile i na czym tak naprawdę zarabia biznes, na który państwo niemal w całości scedowało swoje obowiązki w zakresie budowy nowych mieszkań?
Minister grzmi o marżach deweloperów. UOKiK zdecydował, to punkt zwrotny Coraz więcej mieszkań dostępnych na sprzedaż. Wiadomo, jak zmienią się cenyJaka jest struktura marży brutto deweloperów?
Aby zrozumieć, ile zarabiają deweloperzy na budowanych i sprzedawanych mieszkaniach, w pierwszej kolejności należy zrozumieć strukturę marży. Poznać, z czego się składa i co kształtuje różnice między marżą brutto a marżą netto. Kwestia jest rzecz jasna bardziej złożona niż tylko odliczenie opodatkowania, co wyjaśnia Mirosław Król z Król i Partnerzy - Kredyty i Biuro Nieruchomości, ekspert rynku nieruchomości w Polsce:
Rozbieżności brutto-netto wynikają głównie z opodatkowania, finansowania i kosztów administracyjnych, różnic w cenach materiałów, koszty podwykonawców lub własnej kadry, opóźnienia w realizacji, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka w kalkulacjach projektowych. Marża brutto to przede wszystkim najważniejszy aktualnie aspekt, czyli koszt nabycia działki, który w dzisiejszych czasach często stanowi nawet 20-40 proc. ceny mieszkania.
Jak podkreśla ekspert, do tego należy doliczyć koszty budowy. Choć aktualnie sytuacja się ustabilizowała, to trzeba liczyć, że po wypłacie kolejnych środków z Krajowego Planu Odbudowy znów się zdynamizuje za sprawą wzrostu popytu. Król prognozuje, że możliwy jest spadek dostępności wykonawców i wynikający z tego wzrost cen. W marży brutto uwzględnić trzeba także usługi biur projektowych, architektów i inżynierów, marketingu oraz koszty operacyjne: wynagrodzenia dla pracowników, koszt utrzymania biura, zaplecza IT, księgowości, prawników itd. Nie sposób pominąć kosztów pożyczonego kapitału czy kapitału własnego. Słowem - jest tego sporo, a nie przeszliśmy jeszcze do podatków.
Najważniejszy jest VAT - 8 proc. dla lokali mieszkalnych, 23 proc. dla usługowych lub większych - powyżej 150 mkw. Ponadto władze części miast, w ramach nieudolnej walk z tzw. patodeweloperką, nakładają wyższą stawkę opodatkowania na lokale o niskim standardzie, np. małe mieszkania ze słabym nasłonecznieniem. W końcu także zapłacić trzeba podatek dochodowy od zysków.
Długoterminowe czynniki determinujące wysokość marży
W myśleniu o marżach deweloperów osoby zainteresowane kupnem mieszkania mogą myśleć wyłącznie o bieżących, wskazanych wyżej ponoszonych przez deweloperów kosztach. Często pomijana jest jednak kwestia, która może być nawet na dekady rozłożona w czasie. Chodzi o zakup działek budowlanych, co w ostatnim czasie modnie nazywa się bankiem ziemi. Deweloperzy chwalą się, że gruntów mają jeszcze pod setki czy nawet tysiące mieszkań, rzadziej mówią jednak o tym, kiedy je nabyli.
Zupełnie inaczej będzie kształtował się zysk dewelopera, który kupi ziemie pod budowę mieszkań dziś i odda lokale np. za 5 lat, a inaczej w tej firmie, która kupowała grunty 20 lat temu za cenę, którą z dzisiejszej perspektywy należy uznać za bezcen. Jeśli wybudowane na niej lokale sprzedał zaś w roku 2023 r., na absolutnej górce, po wielu miesiącach konsekwentnego wzrostu cen nieruchomości, zyski będą gigantyczne. Podobnych czynników kształtujących marże jest więcej, a to, na czym naprawdę zarabiają deweloperzy, wyjaśnia Mirosław Król:
Moim zdaniem zarabiają na dobrych strategicznych decyzjach głównie związanych z zakupem w najniższej możliwie cenie działki pod inwestycję, z dobrymi warunkami zabudowy, dostępem do mediów, czerpiąc często korzyść z rosnącej wartości takiej ziemi. Zarabiają wtedy, kiedy dobrze zoptymalizują koszt budowy czy finansowania takiej inwestycji. Potrafią szukać nieszablonowych działań: rozliczać się z właścicielem działki po wybudowaniu mieszkań, realizując projekt 50/50 itp. To zamknąłbym klamrą kontroli kosztów budowy i administracji, tak aby trzymać się założeń i eliminować zbędne koszty, w myśl zasady tnij koszty, póki masz co ciąć.
Realne zyski netto spółek deweloperskich na giełdzie i poza nią
W przypadku gigantów polskiej deweloperki sprawa jest klarowna. Jako spółki giełdowe muszą one publikować sprawozdania finansowe, które są audytowane. Nie tutaj należy się więc doszukiwać ew. zaniżeń - ryzyko sankcji dla spółek GPW jest zbyt wysokie, a ponadto… nie ma takiej potrzeby. Dla akcjonariuszy, inwestorów wysokie zyski są przecież pozytywnym sygnałem.
Zwróćmy więc uwagę na dane ze sprawozdań finansowych. Według raportu sporządzonego przez Giełdę Papierów Wartościowych w Warszawie na koniec 2023 r. mediana marż netto zysku spółek deweloperskich wyniosła 19,7 proc., a średnia 19,1 proc. Najwięcej na górce zarobił Lokum (30,6 proc.), niżej uplasował się Archicom (23,2 proc.) i Atal (22,7 proc.). Są to oczywiście rekordy, co potwierdzają też analizy Banku Pekao:
Zgoła inaczej sytuacja maluje się w przypadku sprzedaży prowadzonej przez spółki deweloperskie, które nie są notowane na giełdzie. Nie mają one obowiązku publikować sprawozdań finansowych, a jeśli zaniżą lub zawyżą marże, by przyciągnąć kupców inwestycyjnych, trudno ich z tego rozliczyć (choć nie jest to niemożliwe). W takich okolicznościach spółki pozagiełdowe zrzeszone w ramach Polskiego Związku Firm Deweloperskich konsekwentnie nie korzystają z prawa do jawności, co mogłoby poprawić negatywny wizerunek branży. Dlaczego? Bo nie:
Czy to oznacza, że spółki pozagiełdowe nie publikują weryfikowalnych danych o marżach netto, bo te są jeszcze wyższe niż w spółkach giełdowych? Niekoniecznie, Mirosław Król z Król i Partnerzy tak szacuje marże deweloperskich spółek pozagiełdowych:
Na polskim rynku mieszkaniowym marża brutto dewelopera powinna wynosić między 20 a 30 proc. Przy marży netto, która uwzględnia wszystkie koszty związane z prowadzeniem działalności deweloperskiej i ryzyk może spaść do 5-15 proc. Myślę, że dobrze poprowadzona inwestycja może przynieść 10-15 proc. przy aktualnych warunkach dla mniejszego dewelopera.
Rzecz jasna zdarzają się odstępstwa, jak opisywana przez nas w sierpniu marża wynosząca brutto 48 proc. Przyprawiający o chęć rwania włosów z głowy wynik Ronson Development trzeba jednak osadzić w kontekście - udało się go osiągnąć w jednej inwestycji, a średnia marża brutto za dany okres wyniosła 34,4 proc. To nadal bardzo wiele, ale daleko od 50 proc.
Nie jest przesadą twierdzić, że ważą się losy przyszłych pokoleń
Wobec branży deweloperskiej jest wysuwanych wiele uzasadnionych zarzutów. W ostatnim czasie trwa dyskusja nad tym, czy rynek jest zmonopolizowany, czy może zachodzić zmowa cenowa. Impulsem była aktywność minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyny Pełczyńskiej, która twierdzi, że marże brutto wynoszące ok. 30 proc. to nie tylko efekt gwałtownego wzrostu w ostatnim czasie, ale też dwukrotność średniej marży deweloperskiej w innych państwach UE.
Polski Związek Firm Deweloperskich odpiera te zarzuty, twierdząc, że rynek jest rozdrobniony na setki przedsiębiorstw. UOKiK podejmuje tę narrację, ale zapowiada, że jest gotów uruchomić postępowanie, jeśli tylko znajdą się na to podstawy w postaci dowodów. Problem w tym, że w niektórych miastach w ramach PZFD jest zrzeszonych więcej niż 90 proc. rzeczonych mniejszych przedsiębiorstw. Rzekoma zmowa mogłaby więc zachodzić na poziomie samego związku. To jednak na razie spekulacje, dowodów brakuje.
Polska mieszkaniówka jest dręczona wieloma chorobami. Program dopłat do kredytów skutkujący wystrzałem cen, powszechne postrzeganie mieszkań jako zasobu inwestycyjnego, w zasadzie jawne już plutokratyczne powiązania władzy politycznej z biznesem deweloperskim, pośrednicy, flipperzy - długo by wymieniać. Jeśli jednak skupimy się wyłącznie na marżach, warto mieć świadomość złożoności zagadnienia.
Czy mimo że kosztów jest wiele i są one wysokie, polscy deweloperzy należą do najlepiej zarabiających w Europie i zasadnie jest się wątpić, czy jest to fair? Tak. Czy rzetelnie jest twierdzić, że w ręce deweloperów trafia 40-50 proc. kwot, za które Polacy kupują mieszkania? Nie. Przynajmniej do czasu, aż rząd pod płaszczykiem nowego programu MdM rząd nie będzie próbował sprzedać Polakom kolejnych nisko oprocentowanych kredytów.





































