Koniec raju podatkowego dla deweloperów? Podatek katastralny uwolni podaż mieszkań
Problem wysokich cen nieruchomości stał się w Polsce palącym zagadnieniem społecznym, dotykającym w szczególności młode pokolenie i wpływającym nawet na decyzje demograficzne. Eksperci wskazują, że obecna polityka podatkowa faworyzuje beton jako aktywo spekulacyjne, co prowadzi do patologicznych zjawisk, takich jak skupowanie całych pakietów mieszkań i utrzymywanie pustostanów. Zamiast programów stymulujących popyt, proponuje się radykalne rozwiązania podażowe, a w centrum dyskusji pojawia się koncepcja podatku katastralnego. Sprawdź, czy to narzędzie może realnie obniżyć ceny i pomóc Polakom w dostępie do własnego M.
Patologia rynku i finansjalizacja betonu
Obecna sytuacja na polskim rynku nieruchomości, zdaniem eksperta, doktora Wojciecha Świdra, jest patologiczna i wykroczyła poza ramy problemu czysto finansowego, stając się problemem społecznym. W Polsce marże deweloperów są wysokie, a brak alternatyw w postaci rozwiniętego budownictwa społecznego i komunalnego kieruje kupujących wyłącznie na rynek pierwotny i wtórny. Problem pogłębia się, gdy inwestorzy skupują całe pakiety mieszkań, trzymając je jako pustostany z nadzieją na wzrost wartości w czasie, co sztucznie zmniejsza podaż i winduje ceny. Takie podejście, gdzie inwestuje się w „beton” tylko dla zysku kapitałowego, jest z punktu widzenia makroekonomii nieproduktywne. W przeciwieństwie do flipperów (osób, które kupują mieszkania, remontują je i sprzedają z zyskiem, dodając wartość), spekulanci zamykają lokale poza obiegiem użytkowym.
Architektura podatkowa sprzyja temu zjawisku: opodatkowanie kapitału w nieruchomościach jest bardzo korzystne, a przychody z najmu (dopóki nie są zaklasyfikowane jako działalność gospodarcza) często są mniej obciążone fiskalnie niż zyski kapitałowe (np. 19% podatek od zysków giełdowych). W efekcie państwowe bodźce podatkowe kierują kapitał na rynek mieszkaniowy, tworząc raj podatkowy dla inwestorów, którzy w dużej mierze traktują mieszkania jak walutę, a nie dobro społeczne. Z tego względu postuluje się podatek od pustostanów (szacuje się, że w samej Warszawie jest ich około sto tysięcy) lub podatek katastralny, które mają zmusić kapitał do powrotu mieszkań na rynek.
Kataster zamiast programów popytowych – droga do udrożnienia podażu
W opinii eksperta, kluczem do rozwiązania kryzysu jest podaż, a nie kolejne programy popytowe, takie jak kredyty 0% czy 2%. Takie programy, choć incydentalnie mogą pomóc pierwszym beneficjentom, w dłuższej perspektywie skutkują windowaniem cen coraz wyżej, faworyzując przede wszystkim osoby posiadające już wiele nieruchomości i powiększając ich majątek. Realną pomocą systemową byłoby uruchomienie budownictwa społecznego, komunalnego lub wprowadzenie podatku katastralnego.
Podatek katastralny, czyli podatek od wartości nieruchomości, byłby narzędziem, które bardzo by pomogło. Jego głównym celem jest uwolnienie podaży mieszkań, które obecnie są trzymane w celach czysto kapitałowych. Jeżeli posiadanie pustego mieszkania staje się kosztowne z powodu wysokiego podatku od jego wartości, inwestorzy są zmuszeni do sprzedaży lub wynajmu, co w naturalny sposób zwiększa liczbę dostępnych lokali na rynku i obniża ich ceny. W Polsce brakuje rozwiniętego rynku taniego, stabilnego najmu długoterminowego, wspieranego przez miasta (jak ma to miejsce np. w Wiedniu, gdzie aż 80% mieszkańców wynajmuje). U nas, aby mieszkać w mieście, trzeba albo kupić mieszkanie, często na drogi kredyt, albo wynajmować, co pochłania znaczną część zarobków, utrudniając w ogóle zebranie wkładu własnego dla osób startujących od zera.
Od nieruchomości do demografii: szerszy kontekst społeczny
Kwestia dostępności mieszkań ma bezpośredni wpływ na demografię. Jest to jedno z "wąskich gardeł" pozakulturowych, które blokuje rozwój rodzin. Młodzi ludzie, którzy nie mogą opuścić domów rodzinnych lub nie mają gdzie założyć gniazda po przeprowadzce do miasta, często rezygnują z posiadania dzieci lub ograniczają ich liczbę. Z drugiej strony, rynek najmu jest obarczony problemem patolokatorów. Choć konieczna jest ochrona praw kobiet w ciąży czy osób z dziećmi, które zalegają z płatnościami (by uniknąć skrajnych sytuacji, gdy ktoś jest wyrzucany za miesięczne spóźnienie) , to nadmierna ochrona lokatorów, która wydłuża eksmisję do lat, sprawia, że właściciele nieruchomości są mniej chętni do wynajmowania.
Dodatkowo, ekspert uważa, że wpuszczanie na tym etapie na polski rynek funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT-ów) nie ma sensu. REIT-y to fundusze, które skupują nieruchomości pakietowo, co w obecnej, trudnej sytuacji mieszkaniowej w Polsce, pogłębiłoby problem, prowadząc do dalszego wzrostu cen. Polacy zainteresowani inwestowaniem w REIT-y powinni szukać instrumentów zagranicznych. Nieruchomości, z problemami spekulacji i niedoborem budownictwa społecznego, stają się symbolem późnego kapitalizmu (korporacjonizmu), który faworyzuje kapitał i zyski akcjonariuszy kosztem klasy średniej i dostępności podstawowych dóbr. Ostatecznie, wprowadzenie podatku katastralnego, wraz z rozwojem taniego najmu, może być jedynym realnym sposobem na przywrócenie równowagi na rynku i rozwiązanie narastającego problemu społecznego.
Obserwuj w Google News
