Podatek katastralny a rynek nieruchomości: czy nowa danina faktycznie uzdrowi polskie mieszkalnictwo?

Między sprawiedliwością społeczną a zamachem na wolność gospodarczą

W debacie publicznej podatek katastralny (danina naliczana od wartości nieruchomości, a nie od jej powierzchni) jest często przedstawiany jako magiczne rozwiązanie problemów demograficznych i rynkowych. Jednak z perspektywy przedsiębiorców i właścicieli ziemskich, perspektywa ta wygląda zupełnie inaczej. Krytycy, tacy jak wieloletni przedsiębiorcy i rolnicy, określają ten pomysł mianem „cofnięcia się cywilizacji” lub wręcz powrotem do czasów feudalnych, gdzie władca decydował o stanie posiadania poddanych. Dla tej grupy wprowadzenie opodatkowania opartego na wartości majątku jest bezpośrednim atakiem na święte prawo własności oraz karaniem obywateli za ich pracowitość, przedsiębiorczość i chęć tworzenia dóbr.

Argumentacja przeciwników sięga jednak głębiej, wiążąc potencjalne zmiany fiskalne z szerszym kontekstem polityki europejskiej. Pojawiają się głosy, że nowe obciążenia, w połączeniu z unijnymi regulacjami, mają na celu systemową likwidację tradycyjnego rolnictwa na rzecz wielkich koncernów i importu żywności z krajów Mercosur. W tej narracji kataster jawi się nie jako instrument regulacji rynku, ale jako element inżynierii społecznej, mający na celu ograniczenie swobody obywatelskiej i zubożenie klasy średniej, która stanowi trzon gospodarki. Emocjonalny ton wypowiedzi, w których termin „katastralny” jest przeinaczany na „katastrofalny” lub „dekastracyjny”, dobitnie świadczy o poziomie lęku przed ingerencją państwa w domowe budżety Polaków.

Japoński scenariusz i iluzja uderzenia w fundusze inwestycyjne

Zwolennicy opodatkowania majątku często argumentują, że zmusi ono duże fundusze inwestycyjne, posiadające setki lub tysiące mieszkań, do wyprzedaży lokali, co zwiększy ich dostępność dla młodych ludzi. Rzeczywistość rynkowa może być jednak znacznie bardziej skomplikowana. Inwestorzy z chłodnym dystansem zauważają, że duże podmioty gospodarcze prawdopodobnie poradzą sobie z nowymi regulacjami, a koszty podatku zostaną po prostu przerzucone na ostatecznego odbiorcę, czyli najemcę lub kupującego. Fundusze mogą zaakceptować niższą rentowność lub znaleźć kreatywne sposoby optymalizacji podatkowej, by zadowolić swoich akcjonariuszy, podczas gdy systemowe „uszczelnianie” rynku uderzy rykoszetem w mniejszych graczy.

Ciekawym i niepokojącym kontekstem dla polskich rozważań jest przykład Japonii, przytaczany przez uczestników debaty gospodarczej. W Kraju Kwitnącej Wiśni problemem nie jest brak mieszkań, lecz nadmiar pustostanów – szacuje się, że jest ich tam około 13 milionów, a wiele z nich to domy porzucone, ponieważ ich utrzymanie i opodatkowanie stało się nieopłacalne. Wprowadzenie wysokich podatków od wartości nieruchomości w Polsce mogłoby doprowadzić do podobnego zjawiska: wyludniania się wsi i małych miasteczek, gdzie nieruchomości stałyby się obciążeniem, którego nikt nie chce, podczas gdy w aglomeracjach takich jak Warszawa popyt i tak przewyższałby podaż. Zamiast sprawiedliwej redystrybucji, rynek mógłby ulec jeszcze głębszej polaryzacji, gdzie atrakcyjne lokalizacje pozostają drogie i „chodliwe”, a prowincja zamiera pod ciężarem kosztów stałych.

Pragmatyzm kontra roszczeniowość w dobie kryzysu

W cieniu wielkich dyskusji o systemach podatkowych i polityce mieszkaniowej Unii Europejskiej pozostaje kwestia indywidualnej odpowiedzialności finansowej. Część obserwatorów rynku stawia sprawę jasno: zamiast czekać na rządowe programy czy karne podatki dla bogatych, należy skupić się na pracy u podstaw. Według tej pragmatycznej filozofii, kluczem do własnego mieszkania nie jest liczenie na to, że rynek załamie się pod wpływem katastru, ale budowanie zdolności kredytowej i gromadzenie wkładu własnego poprzez ciężką pracę. Narracja ta sugeruje, że nawet najlepsze programy pomocowe nie zastąpią osobistej inicjatywy, a ci, którzy jedynie „płaczą” nad swoją sytuacją, mogą czekać na rozwiązanie w nieskończoność.

Ostatecznie, podatek katastralny – jeśli zostanie wprowadzony – prawdopodobnie okaże się neutralny dla najzamożniejszych, którzy posiadając kilka nieruchomości, bez trudu poradzą sobie z jego obsługą. Może on jednak wprowadzić element niepewności i lęku wśród posiadaczy, nie rozwiązując przy tym strukturalnych problemów z dostępnością lokali. Historia pokazuje, że rynek zawsze znajduje ujście dla regulacji, a próby sterowania popytem i podażą za pomocą fiskalizmu rzadko przynoszą efekty oczekiwane przez teoretyków. Zamiast liczyć na to, że nowa danina cudownie „wypchnie” mieszkania na rynek, warto zastanowić się, czy prawdziwym problemem nie jest zbyt niska podaż gruntów i skomplikowane prawo budowlane, które realnie blokują rozwój mieszkalnictwa.