Znane centrum handlowe w kryzysie. Zarządca mówi o wyburzeniu, mieszkańcom żal sklepów

Zmieniający się krajobraz handlu w dużych miastach

Jeszcze kilkanaście lat temu centra handlowe w dużych miastach uchodziły za inwestycje niemal niezniszczalne. Stały się nie tylko miejscem zakupów, ale też formą spędzania wolnego czasu, przestrzenią spotkań i rozrywki. Z biegiem lat ich rola zaczęła się jednak stopniowo zmieniać, a rynek – reagować na nowe potrzeby konsumentów.

Coraz większe znaczenie zyskują parki handlowe, mniejsze obiekty, często położone bliżej osiedli mieszkaniowych, z łatwiejszym dojazdem i prostszą ofertą. Równolegle rośnie presja kosztowa, zmieniają się nawyki zakupowe, a część klientów przenosi się do Internetu. To wszystko sprawia, że model funkcjonowania dużych galerii przestaje być oczywisty.

W ostatnich miesiącach temat przyszłości takich obiektów coraz częściej powraca w branżowych rozmowach. Pojawiają się pytania o ich dalszą rentowność, sens utrzymywania ogromnych powierzchni i możliwość alternatywnego wykorzystania atrakcyjnie położonych działek. Czy każda galeria ma jeszcze przed sobą długie lata funkcjonowania?

Gdy rynek zaczyna zadawać niewygodne pytania

W branży nieruchomości handlowych coraz głośniej wybrzmiewa temat alternatywnych scenariuszy. Inwestorzy i zarządcy zaczynają analizować, co zrobić, jeśli dotychczasowy model przestanie się spinać. W grę wchodzą zmiany funkcji obiektów, przebudowy, a nawet całkowite wycofanie się z handlu. Dodatkowym czynnikiem jest presja urbanistyczna. Atrakcyjne lokalizacje w dużych miastach stają się łakomym kąskiem dla deweloperów mieszkaniowych. To rodzi pytania nie tylko o przyszłość konkretnych budynków, ale też o kierunek rozwoju całych dzielnic. 

Czy handel ustąpi miejsca zabudowie mieszkaniowej szybciej, niż się spodziewano? Na rynku pojawia się coraz więcej przykładów, że tradycyjne galerie muszą ustąpić pola innym inwestycjom. Podobne tendencje widać w Warszawie. W ostatnich latach pojawiły się plany przekształcenia kilku stołecznych galerii, m.in.:

• Dom Mody Klif – konsultacje społeczne dotyczące zamiany centrum w osiedle mieszkaniowe dla nawet 1600 osób.
• Galeria Bemowo – w planach właścicieli osiedle Bemowo 2.0 z siedmioma blokami i 1215 mieszkaniami dla blisko 3 tys. osób.
• Centrum Handlowe Land – mimo wstrzymania planów przez dewelopera, lokalizacja pozostaje na liście potencjalnych do przekształcenia centrów.

Kolejnym miejscem walczącym o przetrwanie jest Centrum Handlowe Blue City, które istnieje na zakupowej mapie Warszawy od 2004 roku. W 2022 roku obiekt oferował ponad 220 sklepów i punktów usługowych oraz 25 restauracji i barów, a 2600 miejsc parkingowych było do dyspozycji odwiedzających. Jak czytamy na oficjalnej stronie galerii, obecnie na 65 tys. m² działa około 200 punktów handlowych i usługowych, obejmujących odzież, kosmetyki, wyposażenie wnętrz, artykuły sportowe i dziecięce, produkty dla zwierząt i żywność, a także banki, pocztę, salony urody, biura podróży i kwiaciarnie. 

W maju 2024 roku ujawniono, że centrum zmaga się z problemami finansowymi – trudności w spłacie 156 mln euro kredytu zaciągniętego przez konsorcjum banków, w tym ING Bank Śląski.

Kolejna galeria handlowa w obliczu możliwego wyburzenia i inwestycji mieszkaniowej

CH Blue City stoi w obliczu kluczowych decyzji – zarówno finansowych, jak i strategicznych. Przekształcenia w otoczeniu warszawskich galerii, zmieniające się zwyczaje konsumenckie i rosnąca konkurencja sprawiają, że właściciele muszą być przygotowani na różne scenariusze. W tym kontekście istotny jest trend ograniczania powierzchni biurowej w sąsiadujących budynkach (Blue Office), który stawia inwestorów w obliczu trudnych decyzji. 

To, co przez lata było miejscem zakupów i rozrywki, może wkrótce zyskać zupełnie nową funkcję, zgodną z kierunkiem rozwoju stolicy. W lipcu 2024 roku sprzedano działkę za parkingiem wielopoziomowym przy galerii, gdzie deweloper postawi apartamentowce z 600 mieszkaniami na wynajem. Dodatkowo, w budynkach biurowych Blue Office planowano częściową konwersję na hotel, choć ostatecznie pomysł uznano za zbyt kosztowny i ryzykowny. 

Rzeczywiście, naszym największym wyzwaniem dzisiaj są biura. Przed pandemią wynajmowały je od nas głównie banki. Potem skurczyły powierzchnie i dzisiaj jest trudniej znaleźć nowego najemcę. Staramy się więc wynająć te przestrzenie niecodziennym najemcom – mamy już np. studio, które projektuje i szyje suknie ślubne. Prawie 2 tys. mkw. zajęła niedawno interaktywna wystawa Kosmopark – mówił wiceprezes CH Blue City Yoram Reshef dla Property News.

Wiceprezes Reshef podkreśla, że elastyczność wykorzystania przestrzeni pozostaje kluczowa: w zależności od potrzeb, niektóre powierzchnie mogą zmienić przeznaczenie, co umożliwia eksperymenty z nowymi najemcami i aktywnościami komercyjnymi. Jednocześnie zaznacza, że zarząd przygotowuje plan “B”, w przypadku gdyby centrum handlowe przestało być opłacalne. Jednym z rozważanych wariantów jest wyburzenie obiektu i budowa mieszkań, co odpowiada trendom inwestycyjnym w Warszawie:

W Ameryce bardzo wiele olbrzymich centrów handlowych się zamyka. Burzy się te molochy i buduje mieszkania. (...) Gdy wszystkie galerie dookoła Blue City zostaną zamknięte i zburzone, to nie będę płakał z rozpaczy. Najlepiej by było gdyby np. zamiast centrum handlowego Reduta powstały mieszkania. Dla nas to idealne rozwiązanie. Mielibyśmy jeszcze więcej klientów – mówił w rozmowie dla Property News. - Gdy się okaże, że galeria jest już niepotrzebna, to przecież nie urządzę w niej cyrku, tylko być może ją zburzymy i też zbudujemy mieszkania.

Przedstawiciel Blue City zapewnia, że firma jest na finiszu wychodzenia z problemów. Jak wskazuje, obiekt znajduje się pod nadzorem sądowym, a ostateczne rozstrzygnięcia mają zapaść do końca marca 2026 roku.

Historia Blue City pokazuje, jak szybko mogą zmienić się realia nawet dla ugruntowanych obiektów. Presja finansowa, zmiany na rynku i nowe potrzeby mieszkańców sprawiają, że dawne pewniki przestają obowiązywać. Choć przyszłość galerii wciąż nie jest przesądzona, jedno jest pewne – era niepodważalnej dominacji centrów handlowych w dużych miastach dobiega końca, a decyzje podjęte w najbliższych latach mogą trwale zmienić miejską przestrzeń.