Kontrole mieszkań na nowych zasadach. Nie wpuścisz zarządcy? Kara sięgnie nawet 5000 zł

Trudny kompromis między prawem do własności a bezpieczeństwem zbiorowym

Zarządzanie nieruchomościami wielorodzinnymi w Polsce od lat przypomina stąpanie po cienkim lodzie, gdzie interesy wspólnoty nieustannie zderzają się z indywidualnymi prawami jednostki. Dotychczasowe przepisy dawały administracji prawo do okresowych przeglądów, jednak w praktyce egzekwowanie tego zapisu bywało fikcją. Gdy lokator ignorował kolejne ogłoszenia i nie otwierał drzwi, zarządca stawał przed ścianą, a budynek pozostawał bez pełnego przeglądu.

Czy w takich warunkach można w ogóle mówić o skutecznym zarządzaniu? Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wielokrotnie zwracał uwagę, że niepełne kontrole instalacji gazowych czy wentylacyjnych stanowią tykającą bombę zegarową. Jeden niesprawny piecyk w zamkniętym lokalu potrafi doprowadzić do tragedii, która dotknie kilkadziesiąt rodzin w całym pionie mieszkalnym.

Z drugiej strony barykady stoją obywatele, dla których mieszkanie to nienaruszalna twierdza, chroniona bezpośrednio przez ustawę zasadniczą. Dotychczasowe próby siłowego rozwiązywania takich konfliktów kończyły się zazwyczaj wielomiesięcznymi bataliami sądowymi, które paraliżowały jakiekolwiek działania prewencyjne.

Zmiana tego stanu rzeczy stała się absolutnym priorytetem dla autorów nowych przepisów, którzy musieli znaleźć złoty środek pomiędzy ochroną miru domowego a elementarnym bezpieczeństwem pożarowym i sanitarnym. Obecny paraliż prawny zmusza urzędników do radykalnego przemodelowania dotychczasowych relacji. Nowe reguły gry mają raz na zawsze przeciąć te dyskusje i jasno określić priorytety państwa w zakresie ochrony zdrowia i życia mieszkańców.

Sprzeciw z biura Rzecznika Praw Obywatelskich przeciwko nowym przepisom

Planowane zmiany wzbudzają gigantyczne kontrowersje na etapie uzgodnień międzyresortowych, dzieląc instytucje publiczne na dwa zwaśnione obozy. Projekt oznaczony w wykazie prac legislacyjnych jako UD313 przewiduje ingerencję w dotychczasowe status quo. Najgłośniejszy sprzeciw płynie obecnie z biura Rzecznika Praw Obywatelskich, którego prawnicy analizują konstytucyjność nowych zapisów.

Urzędnicy RPO mają poważne wątpliwości, czy tak sformułowane przepisy nie naruszają bezpośrednio artykułu 50 Konstytucji RP, który gwarantuje każdemu obywatelowi nienaruszalność mieszkania. Czy strach przed nadużyciami ze strony nieuczciwych właścicieli jest uzasadniony? Krytycy projektu na łamach portalu Prawo.pl otwarcie wskazują na bardzo nieprecyzyjne granice nowych uprawnień, które mogą stać się narzędziem do nękania uciążliwych najemców.

Równolegle toczy się dyskusja nad rozszerzeniem katalogu sytuacji, w których wejście do lokalu byłoby w ogóle dopuszczalne. Pełnomocniczka rządu do spraw polityki senioralnej Marzena Okła-Drewnowicz postuluje, aby właściciel mógł interweniować także wtedy, gdy sposób użytkowania mieszkania jest skrajnie uciążliwy dla sąsiadów.

Pełnomocniczka ds. polityki senioralnej Marzena Okła-Drewnowicz oczekuje rozszerzenia katalogu nagłych ingerencji o sytuacje, gdy dochodzi do uciążliwego sposobu użytkowania dla innych mieszkańców, np. generujące hałas czy wibracje. - podaje serwis Prawo.pl.

Z kolei Związek Powiatów Polskich domaga się prawa do natychmiastowego wejścia w przypadku ewidentnej dewastacji lokalu lub jego całkowitego porzucenia. Swoje stanowisko twardo przedstawiło też Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji, rozstrzygając kwestię techniczną. Resort kategorycznie odmówił zaangażowania straży pożarnej do rutynowego otwierania zamków pod nieobecność lokatorów, wskazując, że od takich zadań są wyspecjalizowane firmy ślusarskie, a nie służby ratunkowe.

Zobacz też: Tusk zapowiedział podwyżki 2 podatków. Zmiany odczują niemal wszyscy Polacy

Koniec z ignorowaniem wezwań administracji - bolesne konsekwencje finansowe

Nowe przepisy wprost nakładają na tak zwanych dzikich lokatorów oraz dotychczasowych najemców bezwzględny obowiązek wpuszczenia zarządcy lub właściciela w celu przeprowadzenia kontroli okresowych oraz usuwania awarii. Jeśli lokator zignoruje wcześniejsze, pisemne zawiadomienie i odmówi otwarcia drzwi, konsekwencje będą natychmiastowe dla domowego budżetu.

Czytaj więcej: Rząd pracuje nad nową opłatą. W tych miejscach turyści dopłacą nawet 186,76 zł za tydzień

Na wniosek właściciela nieruchomości nadzór budowlany zyska uprawnienie do nałożenia administracyjnej grzywny, której maksymalna wysokość wyniesie aż 5000 złotych. To potężny straszak, który ma zdyscyplinować osoby blokujące chociażby obowiązkowe przeglądy kominiarskie czy szczelności instalacji gazowych.

W sytuacjach kryzysowych, gdy dojdzie do bezpośredniego zagrożenia pożarowego lub sanitarnego, właściciel zyska prawo wejścia do mieszkania w asyście policji lub straży miejskiej. Nowe instrumenty prawne oznaczają definitywny koniec ery, w której zamknięte drzwi lokalu stanowiły barierę nie do przebicia dla struktur zarządzających budynkiem. Ustawodawca uznał, że zbiorowe bezpieczeństwo mieszkańców bloku stoi wyżej w hierarchii prawnej niż bezwzględna autonomia jednostki.

Choć przepisy wciąż budzą silne emocje i wymagają doprecyzowania procedur odwoławczych, to kierunek zmian wydaje się już przesądzony. Lokatorzy muszą przygotować się na to, że unikanie kontaktu z administracją przestanie być bezkarne, a za upór przyjdzie zapłacić równowartość sporej pensji.