Strefy wolne od najmu krótkoterminowego w Polsce. Za złamanie zakazu grozić ma do 50 tys. zł kary
Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce może czekać jedna z największych zmian od lat. Do projektu nowych przepisów wróciła możliwość tworzenia obszarów, na których wynajmowanie mieszkań turystom na kilka dni zostanie zakazane. Więcej do powiedzenia mają mieć również mieszkańcy konkretnych bloków. Nie oznacza to jednak natychmiastowego końca ofert z Airbnb czy Bookingu, ponieważ zmiany są dopiero na etapie legislacyjnym.
Spór dotyczy nie tylko turystyki, lecz także sposobu korzystania z nieruchomości w miejscach, gdzie lokale przeznaczone na kilkudniowy pobyt funkcjonują obok mieszkań zajmowanych przez stałych lokatorów. Projekt ma połączyć obowiązek rejestracji takich obiektów z większą kontrolą samorządów oraz samych mieszkańców.
Najem krótkoterminowy urósł do ogromnej skali. W Polsce to dziesiątki milionów noclegów
Platformy takie jak Airbnb, Booking czy Expedia mocno zmieniły europejski rynek noclegowy. Wynajęcie mieszkania na kilka dni często jest dziś alternatywą dla hotelu, szczególnie w dużych miastach i miejscowościach turystycznych. Rosnąca skala rynku sprawia jednak, że kolejne państwa próbują dokładniej określać zasady jego funkcjonowania.
Według Eurostatu w całej Unii Europejskiej w 2025 roku za pośrednictwem Airbnb, Bookingu i Expedii zarezerwowano około 952 mln noclegów w obiektach krótkoterminowych. Było to o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Polska odpowiadała za około 46 mln noclegów, co stawiało ją wśród większych rynków tego typu w UE.
Trend nie zatrzymał się wraz z początkiem kolejnego roku. W pierwszym kwartale 2026 roku liczba noclegów rezerwowanych przez platformy w całej Unii wzrosła o kolejne 9,7 proc. rok do roku.
Popularność takiego modelu ma dwie strony. Dla właściciela nieruchomości możliwość wynajmowania jej na doby może oznaczać dodatkowe źródło przychodów, a dla turysty większy wybór noclegów. Konflikty pojawiają się jednak wtedy, gdy lokale przeznaczone dla zmieniających się co kilka dni gości znajdują się w zwykłych budynkach mieszkalnych.
Mieszkańcy od lat zwracają uwagę przede wszystkim na hałas, imprezy, częstą rotację obcych osób czy problemy z porządkiem w częściach wspólnych. Samorządy wskazują natomiast także na potrzebę dokładniejszego ustalenia, gdzie i na jaką skalę działa najem krótkoterminowy.
Powstanie centralny wykaz. Za najem poza systemem ma grozić nawet 50 tys. zł
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych został przyjęty przez Radę Ministrów w lipcu. Jednym z jego podstawowych elementów jest utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Resort sportu argumentuje, że system ma ograniczyć szarą strefę, zwiększyć przejrzystość rynku i wdrożyć unijne regulacje dotyczące zbierania danych o najmie krótkoterminowym.
W praktyce osoba chcąca legalnie oferować mieszkanie lub inny obiekt na krótkie pobyty będzie musiała znaleźć się w odpowiedniej ewidencji. Platformy internetowe również zostaną objęte obowiązkami związanymi z kontrolowaniem ofert.
Według aktualnej wersji projektu prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu może zakończyć się karą do 50 tys. zł. Taką samą maksymalną sankcją mają być zagrożone platformy, jeżeli opublikują ofertę obiektu, który nie figuruje w przewidzianej przepisami bazie.
Większe możliwości kontroli otrzymają również mieszkańcy. Wspólnota, zarząd lub rada nadzorcza spółdzielni, a także mieszkańcy budynku, w którym prowadzony jest najem, lub sąsiedniej nieruchomości, mają móc wystąpić do gminy o przeprowadzenie kontroli. Ta będzie mogła dotyczyć również przestrzegania zasad bezpieczeństwa i porządku publicznego.
Ministerstwo w uzasadnieniu wskazuje między innymi na problemy związane z krzykiem, hałasem czy innymi zachowaniami zakłócającymi spokój mieszkańców. Spółdzielnia mieszkaniowa lub wspólnota ma ponadto móc wnioskować o wykreślenie określonego lokalu z ewidencji.
Największa zmiana ma jednak dotyczyć sytuacji, w której mieszkańcy nie chcą najmu na doby w swoim budynku w ogóle.
Sąsiedzi będą mogli zakazać Airbnb w budynku. Gmina wyznaczy całe strefy
W najnowszej wersji projektu Ministerstwo Sportu i Turystyki zgodziło się na przywrócenie rozwiązań, które wcześniej były przedmiotem sporu. Właściciel mieszkania nie będzie musiał wcześniej zdobywać zgody sąsiadów, aby rozpocząć najem krótkoterminowy. Wspólnota lub spółdzielnia będzie jednak mogła później podjąć uchwałę zakazującą takiej działalności w danej nieruchomości.
Jeżeli odpowiednia większość podejmie uchwałę, właściciele lokali objętych zakazem nie będą musieli zakończyć działalności z dnia na dzień. Projekt przewiduje dla nich sześciomiesięczny okres na zaprzestanie świadczenia usług.
Jeszcze dalej będą mogły pójść samorządy. Rada gminy ma otrzymać możliwość ustanowienia na określonym obszarze strefy zakazu najmu krótkoterminowego. W medialnym skrócie są one określane jako "strefy wolne od Airbnb”, ale zakaz nie będzie dotyczył wyłącznie jednej platformy. Obejmie wskazaną formę wynajmowania lokali, niezależnie od tego, czy właściciel korzysta z Airbnb, Bookingu czy innego pośrednika.
To istotna zmiana względem wcześniejszych planów. Możliwość tworzenia takich stref została wcześniej usunięta z projektu, co wywołało krytykę części samorządowców. Ministerstwo tłumaczyło wówczas, że chce przede wszystkim przyspieszyć uruchomienie centralnej bazy. Teraz rozwiązanie wróciło do projektu.
Nowe uprawnienia nie zaczną jednak działać natychmiast po uchwaleniu ustawy. Zgodnie z obecnym projektem możliwość wprowadzania zakazów przez wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe oraz ustanawiania stref przez gminy ma obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku. Pozostałe przepisy nowelizacji mają co do zasady wejść w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia.
Na razie nie można więc mówić, że sąsiedzi już mogą zakazać właścicielowi wystawiania mieszkania na Airbnb. To nadal projekt przepisów skierowany do Sejmu, który podczas prac parlamentarnych może zostać zmieniony. Jeśli jednak regulacje zostaną uchwalone w obecnej formie, od 2028 roku o możliwości prowadzenia najmu na doby w konkretnej nieruchomości w znacznie większym stopniu będą mogli decydować zarówno sąsiedzi, jak i lokalny samorząd.
Obserwuj w Google News
