Polacy na potęgę kupują mieszkania w tym kraju. Potem wypadają "trupy z szafy"

Polacy rzucili się na nieruchomości w tym kraju

Od kilku lat obserwujemy bezprecedensowe zjawisko na rynku kapitałowym, które można określić mianem wielkiej przeprowadzki polskiego portfela na południe Europy. Inwestycja w mieszkanie w Hiszpanii przestała być domeną wyłącznie najzamożniejszych, stając się realną alternatywą dla lokowania oszczędności w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku. 

Z danych zebranych przez analityków banku Pekao wynika, że od 2020 roku nasi rodacy nabyli w Hiszpanii już ponad 15 tysięcy lokali. W 2024 roku Polacy pobili dotychczasowy rekord zakupów nieruchomości w Hiszpanii, nabywając ponad 4,2 tys. domów i mieszkań. Był to wynik aż o 36 proc. lepszy niż w 2023 roku. Sam pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł transakcje na poziomie około 1000 nieruchomości, co potwierdza, że trend nie słabnie mimo zmieniających się warunków gospodarczych. Czy to jednak opłacalna inwestycja? Co tak naprawdę pcha Polaków w stronę Alicante czy Malagi? 

Motywacje są złożone, ale na pierwszy plan wysuwa się pragmatyzm podszyty potrzebą bezpieczeństwa. Moda na Półwysep Iberyjski jest nie tylko chęcią posiadania wakacyjnego apartamentu, ale w znaczącej mierze wynikiem chłodnej kalkulacji ryzyka i chęci ulokowania nadwyżki finansowej. Wybór tego kierunku to często ucieczka przed rosnącymi cenami w kraju, gdzie stopa zwrotu z wynajmu staje się coraz mniej atrakcyjna w porównaniu do kosztów zakupu i utrzymania nieruchomości. Ponadto rosnąca niepewność geopolityczna w Europie Środkowej oraz obawy związane z potencjalną eskalacją konfliktu za naszą wschodnią granicą sprawiły, że Hiszpania zaczęła być postrzegana jako bezpieczna przystań.

Gorączka zakupowa doprowadziła do specyficznej sytuacji rynkowej, w której popyt ze strony cudzoziemców, w tym właśnie Polaków, stał się jednym z kluczowych motorów napędowych hiszpańskiej branży budowlanej. Jednak kiedy patrzymy na statystyki wzrostu cen w Hiszpanii, łatwo ulec złudzeniu spektakularnych zarobków. Analizy Pekao rzucają jednak zupełnie nowe światło na rentowność tych inwestycji.

Inflacyjna pułapka w wydaniu hiszpańskim: dlaczego nominalne zyski mogą mylić?

Eksperci z biura maklerskiego Pekao przedstawili analizę rynku, wprowadzając rozróżnienie na ceny nominalne oraz realne, czyli skorygowane o inflację. Wynika z niej, że w ciągu ostatnich pięciu lat nieruchomości najbardziej podrożały w Madrycie, Walencji oraz Palmie. 

W stolicy Hiszpanii skok cenowy wyniósł aż 51 proc. w ujęciu nominalnym, co mogłoby sugerować ogromny zysk. Rzeczywistość jest jednak bardziej surowa, ponieważ po uwzględnieniu inflacji realny wzrost wartości w tych miastach zamknął się w przedziale 20-24 proc. Oznacza to, że niemal połowa zysku przepadła przez ogólny wzrost cen towarów i usług. Jeszcze bardziej jaskrawym przykładem jest Malaga, gdzie nominalny wzrost o 35 proc. przełożył się na zaledwie 11 proc. realnego zysku. 

Prawdziwy zawód obserwujemy jednak na przykładzie Barcelony. Przez ostatnie pięć lat ceny nieruchomości wzrosły tam nominalnie o 14 proc., ale w ujęciu realnym ich wartość spadła o 7 proc. Inwestor, który kupił tam mieszkanie kilka lat temu, przy sprzedaży otrzyma wprawdzie więcej euro, ale za tę kwotę będzie mógł kupić znacznie mniej niż w momencie zakupu. To klasyczna pułapka inflacyjna, która dotyka osoby nieanalizujące siły nabywczej kapitału. 

Co ciekawe, na tym tle polski rynek wypada jeszcze słabiej. W Warszawie ceny od 2020 roku skoczyły o 53 proc., ale realnie ich wartość wzrosła jedynie o 3 proc. Inflacja w Polsce niemal całkowicie zneutralizowała korzyści z rekordowych wzrostów cen mieszkań. Hiszpańskie lokalizacje, takie jak Sewilla czy Alicante, mimo realnych wzrostów na poziomie 3-5 proc., wciąż oferują lepszą ochronę kapitału niż polska stolica, choć nie są to już tak oszałamiające wyniki, jakimi chwalą się agencje pośrednictwa w mediach społecznościowych.

Moda na Hiszpanię przemija? Rynek brutalnie weryfikuje inwestorów

Wiele wskazuje na to, że najlepszy moment na wejście w hiszpański rynek nieruchomości mamy już za sobą - tak przynajmniej twierdzi doradczyni finansowa Anna Maria Panasiuk w rozmowie z WP Finanse. Ekspertka zauważa, że potencjał tego sektora został w dużej mierze skonsumowany w latach 2022 i 2023, a obecnie inwestorzy muszą mierzyć się z coraz wyższymi cenami wejściowymi i rosnącymi kosztami obsługi transakcji, które często są pomijane w początkowych kalkulacjach. 

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego należy doliczyć 10 proc. podatku VAT oraz około 1,5 proc. opłaty skarbowej, co wraz z kosztami notarialnymi i prawnymi podnosi cenę zakupu o blisko 13-15 proc. już na starcie. Ponadto wielu daje się skusić podejrzanie niskim cenom, które dla polskich inwestorów mogą wyglądać jak wyjątkowa okazja. Zwykle kryją się za nimi problemy prawne, kiepskie sąsiedztwo, zły stan techniczny budynku lub nieatrakcyjna lokalizacja. Takie nieruchomości nie znajdują nabywców wśród Hiszpanów, dlatego oferty są kierowane głównie do inwestorów z zagranicy, w tym z Polski. To właśnie te dodatkowe obciążenia czy przemilczane pułapki są owymi "trupami z szafy", o których rzadko słyszy się w biurach sprzedaży. 

Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest rosnąca presja fiskalna na nierezydentów oraz pojawiające się w debacie publicznej pomysły na nowe daniny od nieruchomości, które nie są głównym miejscem zamieszkania właściciela. Czy zatem Hiszpania to wciąż dobry kierunek? Z perspektywy dywersyfikacji portfela i ochrony przed ryzykiem lokalnym w Polsce – tak. Jeśli jednak celem jest szybki i bezpieczny zysk spekulacyjny, dzisiejszy rynek wydaje się być blisko swojego szczytu. Inwestorzy powinni przygotować się na okres stabilizacji cen, a ich sukces będzie zależał nie od ogólnej koniunktury, lecz od precyzyjnego wyboru konkretnej lokalizacji i rzetelnej analizy kosztów ukrytych.