Seniorzy wpadają w tę pułapkę masowo. Jeden błąd i można stracić mieszkanie
Przekazanie mieszkania dzieciom jeszcze za życia wydaje się rozsądnym i bezpiecznym rozwiązaniem. Wielu seniorów chce uporządkować sprawy majątkowe, uniknąć sporów spadkowych albo uprościć kwestie podatkowe. Problem pojawia się wtedy, gdy w akcie notarialnym zabraknie jednego kluczowego zabezpieczenia. W skrajnych sytuacjach może to oznaczać utratę prawa do dalszego zamieszkiwania we własnym dotąd lokalu.
- Na czym polega najczęstszy błąd przy darowiźnie mieszkania?
- Czy sam akt notarialny chroni seniora przed eksmisją?
- Jak zabezpieczyć się, by nie zostać bez dachu nad głową?
Darowizna to przekazanie własności – nie gwarancja zamieszkiwania
Darowizna mieszkania, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, oznacza nieodpłatne przeniesienie własności na inną osobę. Od momentu podpisania aktu notarialnego obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Może nią rozporządzać, sprzedać ją, obciążyć hipoteką, a nawet przekazać dalej.
To, o czym wiele osób zapomina, to fakt, że darczyńca w tym momencie przestaje być właścicielem. Jeśli w umowie nie zostanie wpisane dodatkowe zabezpieczenie, senior nie ma automatycznego prawa do dalszego zamieszkiwania. W praktyce oznacza to, że przy konflikcie rodzinnym lub sprzedaży mieszkania osobie trzeciej może utracić tytuł prawny do lokalu. Sama dobra wola bliskich nie stanowi zabezpieczenia w świetle prawa.
Brak służebności mieszkania – ryzyko, o którym mało kto mówi
Najczęstszym błędem jest pominięcie ustanowienia dożywotniej służebności mieszkania. To zapis w akcie notarialnym, który daje darczyńcy prawo do korzystania z lokalu do końca życia. Co istotne, służebność powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej – wtedy wiąże także każdego kolejnego właściciela.
Jeżeli takiego zapisu nie ma, nowy właściciel – nawet osoba spoza rodziny – nie jest zobowiązany do tolerowania obecności seniora. W przypadku sprzedaży mieszkania lub zajęcia go przez komornika darczyńca może znaleźć się w sytuacji prawnie bardzo trudnej. Ochronę daje wyłącznie prawidłowo ustanowiona i wpisana do księgi wieczystej służebność.
Umowa dożywocia – alternatywa z większym zabezpieczeniem
Innym rozwiązaniem jest umowa dożywocia. W przeciwieństwie do darowizny nie jest ona bezpłatna – przekazanie nieruchomości następuje w zamian za zapewnienie utrzymania, opieki i prawa do zamieszkiwania. Obowiązki te mają charakter prawny i mogą być egzekwowane.
Jeżeli relacje między stronami się pogorszą, sąd może zamienić obowiązki opieki na świadczenie pieniężne. To daje seniorowi realne narzędzie ochrony. Umowa dożywocia bywa bezpieczniejsza niż darowizna, ale wymaga bardzo precyzyjnego określenia obowiązków w akcie notarialnym.
Czy darowiznę można cofnąć? To trudniejsze niż się wydaje
Kodeks cywilny dopuszcza odwołanie darowizny w przypadku tzw. rażącej niewdzięczności obdarowanego. W praktyce oznacza to poważne naruszenie obowiązków wobec darczyńcy. Sam konflikt rodzinny czy pogorszenie relacji nie wystarczy – konieczne jest postępowanie sądowe i udowodnienie winy.
Warto pamiętać także o kwestii zachowku. Jeśli mieszkanie zostanie przekazane jednemu z dzieci, pozostali spadkobiercy mogą dochodzić roszczeń finansowych. W skrajnych przypadkach może to prowadzić do konieczności sprzedaży nieruchomości przez obdarowanego.
Darowizna mieszkania nie jest błędem sama w sobie. Błędem może być brak odpowiedniego zabezpieczenia. Przed podpisaniem aktu notarialnego warto upewnić się, że prawo do zamieszkiwania jest jasno określone i ujawnione w księdze wieczystej. To decyzja, której skutki mogą być odczuwalne przez całe życie.
Źródła: Biznes Info, Kodeks cywilny (art. 888–902, art. 296–301, art. 908–916)
Obserwuj w Google News
