Opuszczone lokale w sercu stolicy. Dlaczego biznes ucieka? Ekspert o zmianach w handlu
Przejście podziemne nad stacją metra w samym sercu Warszawy, w którym wszystkie lokale handlowe i usługowe stoją puste, stało się symbolem zmian na rynku nieruchomości komercyjnych. Pomimo doskonałej lokalizacji, korytarze te odnotowują zerowy ruch, co wynika z postępujących przekształceń infrastruktury miejskiej oraz nowych wymogów stawianych przez współczesnych przedsiębiorców. Skomentował to dla nas Wojciech Wojtowicz, analityk w dziale Market Insights w firmie doradczej Colliers.
- Przestarzałe warunki techniczne podziemi drastycznie ograniczają możliwość otwarcia tam nowoczesnych formatów biznesowych
- Zlokalizowane na poziomie ulicy lokale na parterach wygrywają rywalizację o najemców dzięki dostępowi do naturalnego światła i lepszej ekspozycji
- Analiza ekspertów firmy Colliers dowodzi, że małe metraże w podziemiach są niewystarczające dla restrykcyjnych wymogów sanitarnych branży gastronomicznej
Ograniczenia techniczne i brak elastyczności
Opublikowane niedawno przez Krzysztofa Ziemca zdjęcie uwidoczniło narastający problem, z którym śródmieście Warszawy zmaga się od dłuższego czasu. Korytarze handlowe usytuowane w przejściu podziemnym nad stacją metra, dotychczas uznawane za gwarantujące pewne obroty punkty usługowe, z biegiem miesięcy całkowicie opustoszały.
Przedsiębiorcy masowo rezygnują z tych lokalizacji, ponieważ przestrzeń poniżej poziomu gruntu przestała spełniać współczesne standardy deweloperskie. Wojciech Wojtowicz wskazuje, że obecna sytuacja w centrum stolicy to nie przypadek, a efekt kumulacji kilku niekorzystnych zmiennych inwestycyjnych, które odstraszają potencjalny biznes.
- Relatywnie słabsze zainteresowanie lokalami zlokalizowanymi w podziemiach, w tym w korytarzach metra, wynika z nałożenia się czynników technicznych, lokalizacyjnych i popytowych. Podziemne lokale są z reguły projektowane jako typowe pomieszczenia handlowe. Warunki techniczne, ograniczony dostęp światła dziennego, brak witryn oraz ograniczenia instalacyjne sprawiają, że ich elastyczność funkcjonalna jest znacznie mniejsza.
Konkurencja z parterów i wyniki badań
Znaczącą rolę w drastycznym odpływie klientów odegrała modernizacja miejskiego układu komunikacyjnego, w tym wytyczenie nowych, naziemnych przejść dla pieszych w rejonie głównych skrzyżowań. Piesi poruszający się po mieście przestali zmuszać się do schodzenia w podziemia, co błyskawicznie odcięło dotychczasowych najemców od najważniejszego strumienia konsumentów, przenosząc ruch bezpośrednio na poziom ulicy.
W tych nowych realiach komunikacyjnych uwidoczniła się potężna przewaga nowoczesnej infrastruktury komercyjnej. Jak szczegółowo zaznacza Wojciech Wojtowicz z firmy Colliers, dzisiejsza rywalizacja o podmiot prowadzący działalność na stosunkowo niewielkich metrażach zdecydowanie faworyzuje deweloperów biurowych i mieszkaniowych, którzy zapewniają bezproblemowy dostęp prosto z chodnika.
- Silną konkurencją dla lokali podziemnych są lokale dostępne z poziomu ulicy. Rynek wymaga dziś coraz bardziej precyzyjnego dopasowania oferty, w tym odpowiedniej powierzchni. Wyniki analizy budynków biurowych, opublikowane przez Colliers w raporcie „Zakupy w biurowcu. Gdzie praca spotyka styl życia.”, wskazały, że w ubiegłym roku największa liczba niewynajętych lokali dotyczy powierzchni poniżej 150 m², podczas gdy dostępność większych powierzchni jest ograniczona. Lokale w korytarzach metra często wpisują się właśnie w segment mniejszych, a więc konkurują z podażą dostępną w parterach budynków mieszkaniowych czy biurowych. Te przestrzenie oferują zaś naturalną ekspozycję, witryny, bezpośredni kontakt z ruchem pieszym oraz – co coraz ważniejsze – zaplecza techniczne i sanitarne, które deweloperzy zapewniają przy poszczególnych lokalach.
Zmiany nawyków i wymogi nowej gastronomii
Kluczowym wyzwaniem dla utrzymania handlu w podziemiach okazała się również zauważalna transformacja zachowań zakupowych mieszkańców wielkich miast. Współczesny model gospodarki faworyzuje szybkie zakupy dokonywane w formatach osiedlowych oraz opiera się na rozbudowanym sektorze gastronomicznym, którego technologia wymaga rygorystycznych warunków budowlanych.
- Nie bez znaczenia są również zmiany strukturalne w handlu. Rośnie udział formatu convenience oraz zakupów i usług realizowanych blisko miejsca zamieszkania. Jednocześnie w analizowanych budynkach biurowych widoczny jest wzrost udziału usług oraz gastronomii, co automatycznie podnosi znaczenie kwestii sanitarnych, wentylacyjnych i logistycznych. Dla wielu konceptów gastronomicznych spełnienie tych wymogów w przestrzeniach podziemnych jest kosztowne lub wręcz niemożliwe.
Mimo tak wyraźnego kryzysu i pustostanów w obrębie opisywanych korytarzy węzłowych, analityk Colliers nie klasyfikuje architektury podziemnej jako trwale nieopłacalnej w skali całego miasta. Wojciech Wojtowicz dowodzi, że przy zachowaniu optymalnych standardów projektowych, przejścia tranzytowe nadal dysponują ogromnym potencjałem sprzedażowym.
- Warto jednak podkreślić, że lokale w podziemiach nie są z definicji skazane na niepowodzenie. W Warszawie odnotowujemy dobrze prosperujące lokale funkcjonujące w przejściach podziemnych, w szczególności przy ciągach pieszych o dużym ruchu, które pozostają atrakcyjne także dla najemców sieciowych. Stąd istotne jest odpowiednie zaprojektowanie stacji i wyznaczenie przestrzeni dla handlu i usług bezpośrednio wzdłuż ciągów którymi porusza się większość użytkowników stacji.
Źródło: BiznesINFO
Obserwuj w Google News
