34,9 tys. złotych za metr kwadratowy. W tym mieście mieszkania są najdroższe, wcale nie w Warszawie

Szaleństwo cenowe na rynku mieszkań w Polsce

Polski rynek nieruchomości przyzwyczaił nas do regularnych podwyżek, jednak to, co dzieje się obecnie w kluczowych destynacjach turystycznych kraju, zaskakuje nawet doświadczonych doradców inwestycyjnych. Średnia stawka za metr kwadratowy w pierwszej dziesiątce najdroższych lokalizacji rekreacyjnych przekracza już wartości notowane na terenie Warszawy.

Inwestorzy szukający bezpiecznej przystani dla kapitału coraz chętniej rezygnują z wielkich metropolii na rzecz prestiżowych adresów nad Bałtykiem czy w Tatrach. Próg wejścia do tego elitarnego zestawienia systematycznie pnie się w górę. Jeszcze dwa lata temu, aby znaleźć się w gronie dziesięciu najdroższych miejscowości wypoczynkowych, wystarczyła średnia cena ofertowa poniżej 19 tys. zł za metr kwadratowy.

Dziś ta granica wynosi już 21 tys. zł. Dlaczego tak chętnie przepłacamy za wakacyjne adresy? Odpowiedź tkwi w psychologii luksusu oraz unikalnych walorach krajobrazowych. Marek Wielgo, ekspert reprezentujący portal RynekPierwotny.pl, cytowany przez Business Insider zauważa, że w przypadku apartamentów wakacyjnych kupujący płacą przede wszystkim za prestiżową lokalizację. Im bliżej plaży, jeziora czy stoku narciarskiego znajduje się budynek, tym wyższa cena. 

Nabywcy wykazują ogromną gotowość do głębszego sięgnięcia do portfela, jeśli w zamian otrzymają możliwość podziwiania wyjątkowego, niczym nieprzysłoniętego widoku z okna lub własnego tarasu. To właśnie krajobraz staje się towarem luksusowym, który najszybciej zyskuje na wartości.

Ceny mieszkań nad Bałtykiem w 2026 roku przyprawiają o zawrót głowy

Analiza przygotowana przez serwis RynekPierwotny.pl ujawnia ciekawą geograficzną dysproporcję. Choć pierwsze miejsce na podium pozostaje niezmienne, to polskie wybrzeże zdominowało cały ranking. W czołowej dziesiątce znalazło się aż siedem miejscowości położonych nad Bałtykiem, podczas gdy górskie kurorty reprezentowane są jedynie przez trzy ośrodki. Niekwestionowanym liderem od dwóch lat z rzędu pozostaje Zakopane.

W stolicy polskich Tatr za metr kwadratowy nowego lokalu z rynku deweloperskiego trzeba zapłacić średnio niemal 34,9 tys. zł, co oznacza wzrost o blisko 12 proc. w skali roku. Tuż za plecami lidera trwa zacięta walka o miano najdroższego nadmorskiego kurortu. Spektakularną zmianę odnotował Sopot, który awansował z piątej na drugą lokatę. Stawki w tym trójmiejskim kurorcie poszybowały w górę o 17 proc. rdr, osiągając poziom niemal 26,8 tys. zł za metr kwadratowy.

Sopot zepchnął tym samym na trzecią pozycję Świnoujście, gdzie średnia cena spadła o około 5 proc., osiągając 25,6 tys. zł za metr, co i tak czyni ten rynek niezwykle kosztownym. Tuż za podium uplasowało się podhalańskie Kościelisko ze stawką przekraczającą 25,1 tys. zł za metr kwadratowy.

W dalszej części zestawienia znajdują się Międzyzdroje z ceną 24,1 tys. zł, Hel wyceniany na 23,6 tys. zł oraz Białka Tatrzańska ze stawką 22,4 tys. zł.

Dziesiątkę zamykają Krynica Morska z ceną 22,2 tys. zł, Grzybowo osiągające 22 tys. zł oraz Dziwnów, gdzie średnia cena metra wynosi 20,8 tys. zł. Ciekawa sytuacja jest na Mazurach, gdzie kupujący zwracają szczególną uwagę na jeden parametr.

Zobacz też: Coś dziwnego dzieje się z cenami działek ROD. Takiej sytuacji nie było od lat

Na Mazurach kupujący nieruchomości poszukują domów jednorodzinnych

Podczas gdy w Kołobrzegu, Międzyzdrojach czy Świnoujściu kupujący mogą wybierać spośród setek dostępnych mieszkań, w mniejszych kurortach wybór kurczy się do absolutnego minimum. Czy można mówić o realnym rynku, gdy w Białce Tatrzańskiej, Krynicy-Zdroju, Szczawnicy czy Kościelisku w ofercie deweloperów znajduje się zaledwie po 20-30 wolnych lokali? Jeszcze trudniejsza sytuacja panuje na Warmii i Mazurach, gdzie rynki te mają charakter wręcz mikroskopijny.

O ile w Iławie dostępnych jest kilkadziesiąt lokali, o tyle w Ostródzie kupujący mogą wybierać spośród zaledwie trzech mieszkań. Ta podażowa susza wynika bezpośrednio ze specyfiki geograficznej i prawnej. W górach wolnych, atrakcyjnych działek budowlanych po prostu brakuje. Deweloperzy napotykają tam na ostre ograniczenia środowiskowe, krajobrazowe oraz restrykcyjne plany zagospodarowania przestrzennego.

Z kolei na Mazurach klienci poszukujący wakacyjnej bazy znacznie częściej wybierają wolnostojące domy jednorodzinne i rekreacyjne niż klasyczne lokale w apartamentowcach. Zakup nieruchomości w tak specyficznych warunkach staje się więc grą o sumie zerowej - wygrywa ten, kto zaakceptuje najwyższą cenę narzuconą przez dewelopera, zanim oferta zniknie z rynku na dobre.

Polskie kurorty turystyczne zyskały status bezpiecznych, odpornych na zawirowania rynkowe enklaw bogactwa, w których tradycyjne reguły wyceny nieruchomości przestają obowiązywać.