Polska się wyludnia, a mieszkań nie ma kto kupować? Analityk wskazuje, kto wypełni demograficzną wyrwę

Statystyki vs rzeczywistość

Punktem wyjścia jest rozdzielenie Polski „statystycznej” od Polski faktycznej. Według Marka Wielgo tzw. wielkiej piątce — Warszawie, Trójmiastu, Wrocławiowi, Krakowowi i Poznaniowi — wyludnianie się nie grozi, a wątpliwości ma nawet co do Katowic czy Łodzi. Problem leży w samych danych. Analityk przywołuje paradoks: według statystyk GUS liczba mieszkańców Warszawy wzrosła w ciągu pięciu lat o… 5 tys. osób: 

„108 tys. wybudowanych mieszkań w pięć lat, a 5 tys. nowych mieszkańców. To już tak na proste wyczucie się wyklucza” — mówi Wielgo.

Jego zdaniem statystyki oparte głównie na meldunkach odstają od rzeczywistości. Miasta prowadzą własne szacunki w oparciu o ruch telefonii komórkowej oraz zużycie wody i prądu — i z tych badań wynika, że rzeczywista liczba korzystających z Warszawy przekracza dwa miliony. Logika idzie dalej: gdyby metropolie faktycznie się wyludniały, traciłaby sens rozbudowa infrastruktury i kolejnych mieszkań.

„No, nie trzyma się to kupy” — komentuje analityk.

Jednocześnie przyznaje, że część kraju — zwłaszcza ściana wschodnia zdominowana przez rolnictwo — będzie traciła ludność, bo mieszkańcy ruszają do miast za pracą i lepszym życiem.

Migracja jako koło ratunkowe demografii

Drugim filarem optymistycznej diagnozy jest migracja — i wewnętrzna, i zagraniczna. Wielgo podkreśla, że Polska stała się już krajem imigranckim, a nie emigranckim: przyjeżdża do nas więcej osób, niż wyjeżdża. Widać to w statystykach sprzedaży mieszkań cudzoziemcom, w których wciąż dominują Ukraińcy, ale rośnie też liczba Białorusinów oraz — dynamicznie — nabywców z Indii i Turcji.

Skalę zjawiska analityk każe jednak czytać trzeźwo. Rekordowa liczba mieszkań kupionych przez cudzoziemców (rzędu kilkunastu–osiemnastu tysięcy rocznie) to wciąż margines rynku.

„To tak naprawdę 3 proc. transakcji na rynku mieszkaniowym w Polsce” — zaznacza Wielgo, ucinając narrację o „wykupywaniu Polski”.

Co istotne, zmienił się charakter tych transakcji. O ile w czasach wejścia do UE Polskę odwiedzali inwestorzy spekulacyjni z Europy Zachodniej, dziś — wobec spadku liczby kupujących z Zachodu — przeważają zakupy na własne potrzeby. Ukraińcy i Białorusini, jak zauważa analityk, sprzedają nieruchomości w swoim kraju i „zapuszczają korzenie” w Polsce. Wielgo spodziewa się przy tym nowej fali — przyjezdnych z Europy Zachodniej, przyciąganych przez tzw. polish momentum, czyli rosnące postrzeganie Polski jako miejsca czystego, bezpiecznego i wciąż relatywnie taniego, z chwaloną infrastrukturą komunikacyjną. Jego zdaniem napływ wykształconych, chcących pracować imigrantów w dużym stopniu — choć nie całkowicie — wyrówna demograficzną wyrwę.

Wielka płyta, wampiry energetyczne i seniorzy — co naprawdę ruszy ceny?

Trzeci wątek, który w rozmowie podniósł Darek Dziduch, dotyczy jakości zasobu mieszkaniowego i tego, które „straszaki” są przesadzone, a które realne. Alarmistyczne doniesienia o budynkach z wielkiej płyty Wielgo uznaje za wyolbrzymione: bloki były ocieplane i remontowane, mają nawet fotowoltaikę, a najsłabszym ogniwem pozostają kotwy łączące płyty, które jednak są kontrolowane. Brak alarmujących sygnałów każe mu odłożyć ten problem na bok.

„Budynki stoją i pewnie jeszcze będą bardzo długi czas stać” — ocenia.

Większego wpływu na ceny upatruje w zielonej transformacji i etykietach energetycznych. Doświadczenia zachodnie pokazują, że tzw. wampiry energetyczne — budynki energochłonne i słabo ocieplone — będą tanieć, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach, podczas gdy obiekty spełniające nowe normy utrzymają lub zwiększą wartość. W metropoliach takich jak Warszawa, przy ogromnym popycie, gwałtownych spadków nawet w starym budownictwie analityk się nie spodziewa.

Osobnym, rosnącym tematem jest starzenie się społeczeństwa. Wielgo studzi nadzieje na rozwój komercyjnego budownictwa senioralnego na wzór francuskich kompleksów z mieszkaniami na wynajem, portiernią i wspólnymi aktywnościami — uważa, że polskie emerytury są na to zwykle zbyt niskie, więc taka oferta pozostanie niszowa. Pilniejsza jest jego zdaniem zupełnie inna potrzeba.

„To, co jest bardzo potrzebne w Polsce, i to na już, to programy wspierające dostosowanie istniejących mieszkań do potrzeb osób starszych” — mówi analityk w rozmowie z redaktorem naczelnym Biznes Info.

Chodzi o windy (także dobudowywane na zewnątrz), likwidację progów, podjazdy i odpowiednią szerokość drzwi. Największym problemem jest dla niego „uwięzienie na wysokich piętrach” — gdy w kilkunastopiętrowym bloku zepsuje się jedyna winda, starsza osoba praktycznie nie ma jak wyjść z domu. Tu Wielgo postuluje konkretne wsparcie: ulgę podatkową lub dopłaty do takich adaptacji.