Nowe warunki techniczne od września 2026 roku. Kluczowe zmiany dla inwestorów i właścicieli działek

Nowe reguły tylko dla nowych inwestycji

Rozporządzenie wejdzie w życie 20 września 2026 roku i, co ważne, nie będzie działało wstecz. Właściciele istniejących domów, mieszkań czy ogrodzeń nie muszą więc obawiać się nakazu ich przebudowy ani dostosowywania do nowych norm. Kluczowa jest tu data wpływu kompletnego wniosku o pozwolenie na budowę do urzędu, a nie moment wydania decyzji. Nowe zasady obejmą wyłącznie:

• obiekty nowo projektowane,
• budynki poddawane przebudowie,
• obiekty przechodzące gruntowną modernizację.

Wszystkie te kryteria trzeba będzie uwzględnić już na etapie dokumentacji technicznej. Projektanci i inwestorzy powinni zwrócić na nie szczególną uwagę, bo pominięcie choćby jednego wymogu może się skończyć poważnymi problemami formalnymi, a w skrajnym przypadku odmową odbioru gotowej inwestycji.

Wyższe płoty, bezpieczniejsze wjazdy

Jedna z najbardziej zauważalnych zmian, jak podaje „Rzeczpospolita", dotyczy zagospodarowania terenu wokół posesji. Nowelizacja porządkuje zasady montażu ogrodzeń i działania bram:

• wyższy próg dla ostrych elementów – drut kolczasty, metalowe groty czy tłuczone szkło będzie można zamontować dopiero od wysokości 2,2 metra, podczas gdy dziś granica wynosi 1,8 metra. Zmiana ma chronić ludzi i zwierzęta, a zakaz obejmie cały obwód działki, nie tylko stronę od drogi,
• kierunek otwierania bram i furtek – skrzydła nie będą mogły wychodzić poza granicę działki i będą musiały otwierać się do środka posesji, co poprawi bezpieczeństwo pieszych i rowerzystów na chodnikach,
• szerokość przejścia – minimalną szerokość użytkową furtki ustalono na 90 centymetrów, aby ułatwić poruszanie się osobom o ograniczonej mobilności.

Grubsze ściany i nowa klasa akustyczna

Nowe przepisy kładą duży nacisk na komfort mieszkańców i bezpieczeństwo pożarowe. W budownictwie wielorodzinnym, jednorodzinnym dwulokalowym, szeregowym i bliźniaczym zaostrzono wymagania dotyczące ochrony przed hałasem. Od 20 września 2026 roku każdy nowy budynek ma spełniać klasę akustyczną AQ-0, co w praktyce wymusi projektowanie grubszych ścian i stropów oraz stosowanie zabezpieczeń przeciwdrganiowych na pionach kanalizacyjnych. 

Zmienia się też układ mieszkań, bo kuchnia jednego lokalu nie będzie mogła bezpośrednio graniczyć z sypialnią sąsiada. W warstwach izolacyjnych preferowane będą materiały ograniczające rozprzestrzenianie się ognia, takie jak wełna mineralna.

Zmienią się również zasady lokalizowania budynków wielorodzinnych powyżej czterech kondygnacji. Minimalna odległość takiego obiektu od granicy działki zostanie zmniejszona z 5 do 4 metrów, pod warunkiem że ściana zwrócona w stronę granicy nie ma okien ani drzwi.

Obowiązkowa fotowoltaika i więcej wind

Ostatni pakiet zmian dotyczy dostępności architektonicznej oraz odnawialnych źródeł energii. Obowiązek montażu instalacji słonecznych wprowadzany będzie stopniowo. Od końca 2026 roku fotowoltaika stanie się obowiązkowa na nowych budynkach użyteczności publicznej, obiektach zamieszkania zbiorowego, takich jak hotele i akademiki, oraz budynkach gospodarczych o powierzchni powyżej 250 metrów kwadratowych, o ile będzie to technicznie i ekonomicznie uzasadnione. Z tego wymogu wprost zwolniono domy jednorodzinne. 

Z kolei od 31 grudnia 2029 roku, według zapowiedzi „Rzeczpospolitej", analogiczny nakaz ma objąć klasyczne budynki mieszkalne i przylegające do nich zadaszone parkingi. Warto przy tym zaznaczyć, że część źródeł podaje inną datę i wskazuje, że obowiązek montażu instalacji słonecznych może zacząć obowiązywać już od 1 stycznia 2028 roku. Terminy w obiegu bywają więc rozbieżne, dlatego przed rozpoczęciem inwestycji najlepiej sprawdzić aktualne brzmienie przepisów.

Zmieniają się również zasady dotyczące wind. Staną się one obowiązkowe w budynkach użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego mających co najmniej dwie kondygnacje, a także w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych liczących minimum trzy kondygnacje.