Dlaczego nie dostaniesz kredγtu hipotecznego? Ekspert wskazuje najczęstsze powody odmowy

Brak zdolności kredytowej to jeden z powodów, dla których bank odmawia udzielenia kredytu. Czym tak naprawdę jest ta zdolność i co wpływa na jej poprawę lub pogorszenie?

Od zdolności kredytowej zależy wszystko. Mówiąc najprościej, jest to umiejętność spłaty swoich wszystkich zobowiązań, tych obecnych oraz przyszłych, w terminie i w kwocie zawartych w umowie. To, że nam się wydaje, że przy naszych zarobkach możemy spłacać kredyt w określonej wysokości, nie znaczy, że bank będzie to postrzegał w ten sam sposób.

Na fakt posiadania zdolności kredytowej wpływają: źródło i wysokość dochodów, liczba osób pozostających na naszym utrzymaniu, staż pracy, rodzaj wykonywanego zawodu – tu istotny jest aspekt sezonowości oraz ryzyka zawodowego. Bank musi wziąć pod uwagę wszystko, zakładając 25- czy 30-letni okres kredytowania i sam fakt, że ktoś np. prowadzi działalność, z której uzyskuje bardzo wysokie dochody wyłącznie w sezonie letnim, już się przekłada na to, czy bank podejmie ryzyko i udzieli kredytu. Te aspekty mogą zarówno polepszyć naszą zdolność kredytową, jak i ją pogorszyć. Przypuśćmy, że jest rodzina 2+2, w której pracuje tylko mężczyzna. Na utrzymaniu ma żonę i dwójkę dzieci, więc zdolność jest tu niższa niż gdyby żona również była gdzieś zatrudniona lub gdyby nie było dzieci na utrzymaniu. Miejsce zamieszkania również ma wpływ na możliwości zaciągnięcia kredytu, gdyż wyższe koszty życia są w większych miejscowościach. Wchodzą w grę wyższe czynsze, wyższe opłaty w sklepach. Zdolność kredytowa jest naprawdę bardzo indywidualną sprawą.

Na etapie analizowania wniosku kredytowego bank będzie chciał sprawdzić naszą wiarygodność. W tym celu stosowany jest scoring bankowy – co dokładnie kryje się pod tym pojęciem?

Scoring oznacza punktację – za pewne kwestie możemy punkty stracić lub je otrzymać. Pozytywne punkty, które będą miały wpływ na to, czy ten kredyt otrzymamy, to: terminowa spłata swoich zobowiązań – tych, które mamy obecnie, jak i tych, które zakończyliśmy, niska częstotliwość zapytań o produkty kredytowe, korzystny wiek, stabilne źródło i odpowiednia wysokość naszych dochodów. Natomiast punkty ujemne dostajemy np. za opóźnienia w spłacie rat, zbyt częste zapytania o kredyty i pożyczki oraz zaciąganie chwilówek. Wiele instytucji udzielających chwilówki wpisuje całą zaciągniętą przez nas kwotę, czyli np. 100 zł, jako kwotę raty miesięcznej. Automatycznie zwiększa to wysokość rat, co może zablokować szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego.

Wcześniej wspomniała Pani o ryzyku zawodowym, w okresie pandemii banki były mniej przychylne np. pracownikom gastronomii. O jakich zawodach obecnie mówimy?

Teraz przykładem takiej grupy są np. kierowcy międzynarodowi, osoby zatrudniane sezonowo czy uzyskujące dochód z wynajmu mieszkań lub obsługi pensjonatów w miejscowościach nadmorskich, gdzie wiadomo, iż większe zainteresowanie jest w sezonie od maja do października. Dlatego przy analizie działalności gospodarczych banki biorą pod uwagę rok poprzedni i dzielą całościowy dochód na poszczególne miesiące.

Oczywiście to nie jest tak, że tych osób się nie kredytuje. Jednak załóżmy, że i kierowca, i sprzedawca są w tej samej sytuacji życiowej, w tym samym wieku i uzyskują dochód w wys. 4 tys. zł na rękę. W takiej sytuacji bank udzieli kredytu w wyższej kwocie sprzedawcy, a nie kierowcy, przy czym nie jest to scenariusz, który wydarzy się w każdym banku. To działa również w drugą stronę – są grupy zawodowe, w których zdolność kredytowa jest lepiej przeliczana. Mowa tu o sferze budżetowej, mundurowej, prawnej.

A czy praca na umowie zlecenie przekreśla nasze szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego?

Nie. Wybuch pandemii spowodował ograniczenie polityki kredytowej i zmniejszenie liczby udzielanych kredytów ze względu na to, że łatwiej można było stracić pracę i to bez względu na rodzaj umowy. Natomiast niezwykle ważna jest dziś jej ciągłość. W przypadku umów zlecenie i o dzieło banki weryfikują PIT, patrzą na to, jakie uzyskaliśmy dochody za rok poprzedni, ale też żądają tych umów, jakie były podpisywane z pracodawcą, po to, by sprawić ich ciągłość. Oczywiście żadną tajemnicą nie jest fakt, że na zdolność kredytową lepiej wpływa umowa o pracę na czas nieokreślony, ale każda inna forma umowa nie przekreśla naszych szans na kredyt hipoteczny.

Przeszkodą w udzieleniu kredytu hipotecznego może być zbyt częste wnioskowanie o jego udzielenie. Co to w praktyce oznacza?

Załóżmy, że chcę zaciągnąć jakiś kredyt, jestem świadoma kwoty i celu np. zamierzam kupić sobie samochód i potrzebuję na to 50 tys. zł. Idę do jednego banku, składam wniosek i okazuje się, że z jakiegoś powodu tego kredytu nie otrzymuję. Godzę się z tym, idę do drugiego banku, ale tam również nie dostaję kredytu. Udaję się więc do jeszcze jednej instytucji bankowej i tam już nie ma szans na to, że go otrzymam. Dlaczego? Właśnie przez zbyt częste wnioskowanie o ten kredyt.

Tu bardzo istotną rolą odkrywają eksperci kredytowi, którzy dokładnie badają sytuację finansową klienta i w rezultacie są w stanie zmniejszyć ryzyko nieotrzymania kredytu przez tą osobę. W momencie, gdy sami zaczynamy taką podróż po bankach, nie mamy świadomości, co w danym banku jest istotne. Może się okazać, że np. zalegaliśmy gdzieś z jakąś ratą, wystarczyłoby wycofać zgodę na przetwarzanie danych osobowych i już moglibyśmy poprawić swoją sytuację. W efekcie otrzymanie kredytu w kolejnym banku byłoby już możliwe. Sam fakt wnioskowania na siłę może przynieść skutek odwrotny do zamierzonego – banki zaczną nas postrzegać jako osobę, która chce ten kredyt wyłudzić.

Czy bank zwraca uwagę na styl życia kredytobiorcy np. wysokie wydatki, uprawianie sportów ekstremalnych?

Styl życia i to, na co wydajemy pieniądze, nie powinny mieć dla banku znaczenia. W przypadku sportów ekstremalnych może pojawić się jakaś potrzeba wzięcia ubezpieczenia na życie. Natomiast trzeba pamiętać, że starając się o kredyt hipoteczny, wypełniamy ankietę potrzeb ubezpieczeniowych, w której pojawiają się różnego rodzaju kwestie. To, w jaki sposób odpowiemy na postawione w ankiecie pytania, będzie weryfikowało, czy bank ma do czynienia z osobą ryzykowną, czy też nie.

Absolutnie nie można utajniać żadnych informacji np. jeśli w rodzinie często występują choroby nowotworowe, to trzeba to zaznaczyć. Załóżmy, że kredytobiorca zachoruje na nowotwór w ciągu pięciu lat od momentu zaciągnięcia zobowiązania i chce ubiegać się o świadczenie zwalniające go ze spłaty raty kredytu hipotecznego, a dodatkowo o pieniądze na leczenie. Aby to świadczenie otrzymać, trzeba przedstawić całą dokumentację swojej choroby i wtedy w tej dokumentacji znajdzie się informacja o tym, że w rodzinie pojawiły się przypadki choroby nowotworowej. Jeżeli to się stanie w okresie ochronnym dla firmy ubezpieczeniowej, to takiej osobie nie zostanie wypłacone świadczenie. Może się stać tak, że w rodzinie nie było chorób nowotworowych, a kredytobiorca zachoruje na nowotwór np. po pięciu latach. Wówczas świadczenie jak najbardziej zostanie wypłacone. Wszystko zależy, mówiąc najprościej od tego, czy nasze oświadczenie będzie prawdziwe. To nie jest zobowiązanie, które spłacimy za miesiąc czy za rok, dlatego szczerość jest tu kluczowa.

Czy nasz wiek wpływa na możliwości zaciągnięcia kredytu?

Tak, ryzyko pojawia się zarówno w przypadku osób młodych, jak i tych w podeszłym wieku. Najlepiej ocenianymi przez banki kredytobiorcami są osoby w wieku między 26-30 lat do 45-50 lat. Po 70. roku życia nie otrzymamy już kredytu hipotecznego. Natomiast, jeśli chcemy wnioskować o kredyt na 30 lat, mając lat 50, to możemy go otrzymać, ale bank będzie od nas wymagał ubezpieczenia na życie.

Z kolei, jeśli mamy mniej niż 26 lat, to może się okazać, że kredyt otrzymamy, ale w niższej kwocie, niż faktycznie by wskazywała na to zdolność kredytowa. Tu pojawia się takie ryzyko, że osoba młoda, która zdecydowała się zakupić nieruchomość w Polsce i zaciągnęła ten kredyt, niekoniecznie będzie tu mieszkać przez całe życie i np. za 5, 10 lat zdecyduje się wyjechać za granicę. Banki obawiają się, że jeśli ktoś taki wyjedzie, przestanie spłacać kredyt.

A jeśli chodzi o samą nieruchomość, to jakie kwestie formalno-prawne jej dotyczące mogą stać się przeszkodą w otrzymaniu kredytu hipotecznego?

Oprócz tego, jak nieruchomość wygląda – na zewnątrz i w środku, bank patrzy na to, co jest wpisane w księdze wieczystej. Może się okazać, że jest np. niedokończona sprawa spadkowa, czyli osoba, która jest właścicielem danej nieruchomości, już nie żyje, więc nie ma możliwości podpisania aktu notarialnego. Może się też zdarzyć, że wszyscy właściciele, którzy odziedziczyli daną nieruchomość, są rozsiani po całym świecie i nie ma jak ściągnąć ich w jedno miejsce w celu podpisania zgody na sprzedaż nieruchomości. Miałam takich klientów i sam proces kredytowy trwał bardzo długo. Było sześć osób, które odziedziczyły nieruchomość i chciały jedną osobę upoważnić do podejmowania decyzji w imieniu reszty. Zanim te wszystkie osoby zjechały się do notariusza, minęły trzy miesiące.

Miałam również taką sytuację, że klientka chciała kupić dom, który – jak się okazało w księdze wieczystej – był wpisany jako lokal niemieszkalny. Taka nieruchomość może zostać skredytowana tylko i wyłącznie kredytem gotówkowym, przy czym to są bardzo duże koszta.

Bardzo ważna jest też kwestia dotycząca roszczeń. W księdze wieczystej może być bowiem wpisana informacja, że rodzice przepisali na dziecko dom, ale z zastrzeżeniem, że dziecko będzie się nimi opiekować aż do śmierci i dopiero wtedy nieruchomość przejdzie na jego własność. Takiego domu nie można skredytować, bo jeśli ktoś chciałby go kupić, to musiałby go kupić z lokatorami. Dopiero, gdy to roszczenie zostanie usunięte z KW, dziecko może sprzedać nieruchomość.

Spotkałam się również z takim przypadkiem, że w księdze wieczystej wszystko było w porządku. Gdy na miejsce pojechał rzeczoznawca, aby wycenić nieruchomość, okazało się, że kawałek budynku gospodarczego jest wybudowany na działce sąsiada. W związku z tym nie można było skredytować tej nieruchomości do czasu rozwiązania sprawy. Zadzwoniłam do właścicieli domu, a oni zapytali, w czym widzę problem – te kilkadziesiąt lat wcześniej dogadali się z sąsiadami, zawsze tak było, wszyscy tak robili i było dobrze. Rozwiązanie tej historii było takie: kupujący ustalił z właścicielami, że wyburzy ten budynek gospodarczy, na mapach naniesiono odpowiednie zmiany i dopiero wtedy proces kredytowy rozpoczął się ponownie.

Należy również pamiętać o kwestii nazewnictwa ulic. Jeśli inna jest podana w księdze wieczystej, a inna na przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości, to może to wydłużyć proces starania się o kredyt hipoteczny.

Co w sytuacji, w której klient nie ma żadnej historii kredytowej? Niektórzy obawiają się, że to może być przeszkodą w ubieganiu się o kredyt hipoteczny i decydują się np. wziąć zakupy na raty.

Powiem szczerze, że jak zaczynałam pracę w banku, to myślałam, że tak jest, ale z doświadczenia i z historii moich klientów wiem, że lepiej tej historii kredytowej nie mieć, niż mieć ją złą. Natomiast inna kwestia jest jednak taka, że jeśli w ogóle nie mamy historii kredytowej i idziemy do banku z zamiarem zaciągnięcia kredytu na milion złotych, to jest duże ryzyko, że go nie otrzymamy. Bank bowiem nie wie, czy będziemy spłacać raty.

Dlatego, jeśli nie mamy historii kredytowej, to nie miejmy pretensji do banku, który nie chce udzielić nam bardzo wysokiej kwoty kredytu. Z drugiej strony nie podchodźmy też do sprawy tak, że historia kredytowa musi być za wszelką cenę. Jeśli chcemy sobie kupić np. pralkę i jest możliwość zaciągnięcia na ten cel kredytu z oprocentowaniem 0 proc. i brakiem prowizji, to rzeczywiście warto skorzystać z takiej opcji. Ale tu trzeba też sobie zdawać sprawę, że jeśli się spóźnimy z zapłatą raty lub uiścimy ją w za niskiej kwocie, może się okazać, że przez to nie dostaniemy 500 tys. zł kredytu, tylko otrzymamy mniej. Chodzi o odpowiedzialne podejście do zaciągania zobowiązań finansowych.

Załóżmy, że zgadzamy się udzielić poręczenia kredytu komuś z naszej rodziny. Jaki ma to wpływ na późniejszą ocenę naszych indywidualnych możliwości kredytowych?

U nas funkcjonuje jeszcze takie przeświadczenie poręczyciela kredytowego, tymczasem w rozumieniu banku taka osoba jest po prostu kredytobiorcą. W Biurze Informacji Kredytowej od razu pojawia się data zobowiązania, kwota kredytu i rata kredytu. Jako współkredytobiorca jesteśmy przez bank postrzegani tak samo pod względem odpowiedzialności za kredyt, mimo iż nie otrzymujemy z tego tytułu nawet złotówki. Zgoda na poręczenie daje bankowi prawo, by ściągać z nas to zobowiązanie. To oczywiście nie oznacza, że lepiej nikomu nie poręczać kredytu, bo źle się to dla nas skończy. Tu ważne jest przede wszystkim racjonalne podejście. Wszystko jest w porządku do momentu, gdy główny kredytobiorca terminowo spłaca swoje raty.

Czy bank zawsze poda nam odmowę udzielenia kredytu hipotecznego?

Powinien, ale to tak naprawdę w naszym interesie jest to, aby się dopytać. Doradca kredytowy powinien też podpowiedzieć, co może być przyczyną odmowy. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że już po pierwszej rozmowie z klientem jestem w stanie stwierdzić, czy ten kredyt zostanie przyznany, czy nie. Tu bardzo ważna jest szczerość, bo na samym początku, poza przyjęciem dokumentów potwierdzających dochody klienta, pytam, jakie ma zobowiązania finansowe i czy miał w przeszłości jakieś kłopoty finansowe. Jeżeli to zostanie zatajone, a wniosek zostanie wysłany do weryfikacji, to nic tutaj się nie ukryje. System bankowy zaciągnie bowiem wszystkie informacje, które widnieją w różnych bazach typu InfoMonitor czy BIK.

Czy jeśli dostaliśmy odmowę przyznania kredytu w banku X, to jest szansa, że otrzymamy go w banku Y?

Jak najbardziej, gdyż każdy bank ma odmienny sposób podejścia do klientów. W ocenie wieku, wysokości dochodów, sytuacji życiowej klienta występują naprawdę ogromne różnice rzędu nawet 120 tys. zł. kredytu. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług doradcy kredytowego, który ma dostęp do całej bazy banków i może zweryfikować, jakie są możliwości kredytowe tego klienta. Odmową bankową przede wszystkim nie wolno się zrażać. Ważne jest to, aby dotrzeć do informacji zwrotnej i móc się przygotować do kolejnego procesu kredytowego w jeszcze lepszy sposób.