Najem krótkoterminowy pod lupą: rząd przyjął projekt, a teraz sam każe go poprawiać

Bruksela wyznaczyła termin, Polska go przegapiła

Ta nowelizacja nie wzięła się z rządowego pomysłu na uporządkowanie rynku mieszkań wynajmowanych na doby. Wzięła się z obowiązku. Unijne rozporządzenie o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących najmu krótkoterminowego obowiązuje w całej UE od 20 maja tego roku, a Polska wciąż nie ma przepisów pozwalających je stosować [rozporządzenie PE i Rady (UE) 2024/1028, maj 2026]. Termin minął, a projekt dopiero jedzie do Sejmu.

Ministerstwo Sportu i Turystyki pracowało nad nim miesiącami, a na posiedzenie rządu trafiał trzykrotnie. Za trzecim razem, 14 lipca, Rada Ministrów przyjęła go w wersji zaproponowanej przez resort [Ministerstwo Sportu i Turystyki, lipiec 2026]. Bez jednomyślności. Zdanie odrębne zgłosiła szefowa Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, według której dokument nie daje ani mieszkańcom, ani samorządom realnych narzędzi obrony przed uciążliwym sąsiedztwem.

Spór nie jest akademicki. Z projektu zniknęły przepisy pozwalające radom gmin wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy byłby zakazany albo dopuszczony wyłącznie w obiektach hotelarskich. To był jedyny zapis dający gminom realny wpływ na to, ile mieszkań w ścisłym centrum zamieni się w hotel bez recepcji. Na takie narzędzie czekały przede wszystkim duże miasta turystyczne, z Krakowem na czele.

30 dni, numer w ogłoszeniu i kara do 50 tysięcy złotych

Co w takim razie zostało? Przede wszystkim definicja, której w polskim prawie do tej pory nie było. Za usługę hotelarską uznaje się krótkotrwałe zakwaterowanie na okres nie dłuższy niż 30 dni, a pojęcie to jest tożsame z najmem krótkoterminowym. Jedno zdanie, a konsekwencje spore: właściciel mieszkania wynajmowanego turystom przestaje być zwykłym wynajmującym i staje się usługodawcą z obowiązkami zbliżonymi do pensjonatu.

Drugi filar to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w skrócie CWTON, prowadzony przez ministra właściwego do spraw turystyki. Zgłoszenie obiektu wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta ma być warunkiem rozpoczęcia działalności, a wpis i każda zmiana danych mają kosztować 40 zł [projekt nowelizacji, lipiec 2026]. Każdy obiekt dostanie numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w ofercie - nieważne, czy wisi ona na platformie rezerwacyjnej, czy na płocie. Do zgłoszenia trzeba dołączyć regulamin porządkowy z zasadami pobytu i bezpieczeństwa gości oraz kontakt do właściciela.

Do tego dochodzą sankcje. Administracyjna kara pieniężna do 50 tys. zł grozi m.in. za świadczenie usług bez wpisu do ewidencji, za brak numeru identyfikacyjnego w ogłoszeniu i za oznaczenia wprowadzające klientów w błąd co do kategorii obiektu. Przy powtarzających się naruszeniach porządku publicznego obiekt będzie można wykreślić z wykazu. Platformy rezerwacyjne mają przekazywać dane o wynajmach, więc szara strefa przestanie być niewidzialna. Przepisy mają wejść w życie po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

"Poszliście najmniejszą linią oporu"

I tu wchodzi premier. We wtorek, przed posiedzeniem Rady Ministrów, Donald Tusk zwrócił się do ministra sportu i turystyki Jakuba Rutnickiego oraz do Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz, żeby usiedli do projektu jeszcze raz. Ocena szefa rządu była bezlitosna: ministrowie poszli najmniejszą linią oporu, czyli ograniczyli się do przepisania unijnych regulacji, bez dobudowywania własnych. Oczekiwanie, jak mówił, było inne - lokatorzy i samorządy miały dostać skuteczniejsze narzędzia obrony swoich praw. Jeśli będzie trzeba, do projektu trafi rządowa autopoprawka.

Premier dorzucił jeszcze jeden wątek, znacznie bardziej niewygodny. Poprosił ministra koordynatora służb specjalnych Tomasza Siemoniaka o sprawdzenie zgłoszonych do projektu poprawek, żeby - jak to ujął - wszystko było transparentne. Chodzi o spekulacje wokół wiceministra Ireneusza Rasia i jego mikrokawalerek na wynajem. Sam Tusk nazwał te oceny bardzo niesprawiedliwymi, ale kazał je zweryfikować.

Trudno o bardziej jednoznaczne przyznanie, że w tym procesie legislacyjnym coś poszło nie tak. Rząd przyjmuje projekt, a dwa tygodnie później premier publicznie ogłasza, że dokument wymaga przeglądu i sprawdzenia pod kątem lobbingu. Test będzie prosty. Albo w autopoprawce wrócą strefy i realne kompetencje gmin, albo zostanie ustawa, która policzy mieszkania na doby i wystawi za nie mandaty, ale niczego nie rozstrzygnie tam, gdzie boli najbardziej - za ścianą. Sejm zajmie się projektem we wrześniu, więc na dogadanie się ministrom zostało kilkanaście dni.