Eksperci zapowiadają, jaki będzie rynek nieruchomości w 2023 roku. Rządowy program może okazać się hitem
Niższa podaż nowych mieszkań, brak obiecujących perspektyw na obniżki cenowe zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym oraz problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego — to przyszłoroczny rynek nieruchomości w pigułce. Jednak światełkiem w tunelu wobec tych prognoz jest rządowy program „Pierwsze mieszkanie”.
Poza tym w 2023 roku może zdarzyć się wszystko, bo zapytani przez nas eksperci wskazują jasno: przyszłość rynku zależy od czynników gospodarczych i politycznych, zwłaszcza że za kilka miesięcy czekają nas wybory parlamentarne.
Ceny mieszkań nie spadną
Choć z danych Rentier.io i Expandera wynika, że od czerwca odnotowano niewielkie spadki ofertowych cen mieszkań w kilkunastu większych miastach Polski, to w listopadzie 2022 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2021 roku mieszkania z rynku pierwotnego podrożały o kilka, a nawet kilkanaście procent (np. + 12 proc. w Częstochowie). Spadki w tym okresie nastąpiły jedynie w przypadku Katowic (- 9 proc.) i Sosnowca (- 4 proc.).
Ceny na największych rynkach wyraźnie wzrosły, co kolejny raz pokazało, że rynek mieszkań w Polsce jest rynkiem mocno niezaspokojonym, niepoddającym się łatwo przewidywalnym teoriom ekonomicznym — tłumaczy Piotr Krochmal, rzeczoznawca majątkowy i prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN) w rozmowie z redakcją Biznesinfo.
Obecna sytuacja gospodarcza nie zapowiada obniżek na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy będą musieli wydać więcej na budowę mieszkań, a więc nie będą w stanie sprzedawać ich taniej. Powodem tego są m.in.: wzrost kosztów materiałów budowlanych, podwyżki cen energii i presja płacowa.
Jeśli chodzi o nadchodzący 2023 rok, to przewidywanie spadków cen nowych mieszkań w otoczeniu szalejącej inflacji byłoby mało rozsądne. Ceny na rynku pierwotnym w dużych ośrodkach miejskich nie będą spadać, czy tego chcemy, czy nie — podkreśla Piotr Krochmal.
Rynek wtórny podąża za pierwotnym
Rzeczoznawca majątkowy Zbigniew Kostarczyk zrzeszony w Instytucie Analiz MRN wskazuje, że z reguły rynek wtórny goni pierwotny pod względem tendencji cenowych. Zdaniem eksperta podwyżki cen mieszkań z drugiej ręki są wręcz nieuniknione.
Można spodziewać się delikatnej stabilizacji poziomu cenowego przez pewien okres, natomiast zapotrzebowanie na rynku mieszkaniowym jest wciąż duże, a nowe inwestycje oferowane w 2023 roku do sprzedaży będą uwzględniać w sobie zwyżkę kosztów ich realizacji, co spowoduje dalsze, wyższe ceny mieszkań — tłumaczy Zbigniew Kostarczyk w komentarzu udzielonym redakcji Biznesinfo.
Ekspert dodaje, że na rynku wtórnym mieszkań szukają osoby, którym zależy na niższych cenach. W tym przypadku zwiększony popyt — przy jednocześnie niskiej podaży na rynku pierwotnym — może doprowadzić do mniejszego rozwarstwienia cenowego między nowymi mieszkaniami, a tymi z drugiej ręki.
W przyszłym roku nowych mieszkań będzie mniej
Najwyższa od wielu lat inflacja, trudności z uzyskaniem zdolności kredytowej, coraz to wyższe stopy procentowe — to tylko kilka wybranych czynników, które sprawiły, że na tegorocznym rynku nieruchomości wystąpiła zapaść popytu na domy i mieszkania.
Z przyszłoroczną podażą mieszkań może być różnie, gdyż z danych GUS wynika, że między styczniem a listopadem br. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku liczba mieszkań, które zaczęli budować deweloperzy, spadła o ponad 30 proc. Powód?
Deweloperzy wstrzymują rozpoczynanie budów, nie będąc w stanie zaproponować tańszych mieszkań, a tego oczekują nabywcy — wyjaśnia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) w rozmowie z redakcją Biznesinfo.
Źródło wykresu: Puls Biznesu na podstawie danych GUS.
Natomiast Piotr Krochmal przewiduje, że w 2023 roku deweloperzy będą kontynuować budowy w największych miastach, by zaspokoić nawet niewielki popyt. Gorzej będzie na mniejszych rynkach, gdzie sprzedaż jest w większości zależna od oferty kredytowej.
Tam rynek nowych inwestycji całkiem się zatrzymał, a w transakcjach obserwuje się niewielkie spadki cen. Taki stan, na tych rynkach, rozciągnie się na 2023 rok, bo powrotu do łatwo dostępnego kredytu dla wszystkich nie będzie — tłumaczy prezes Instytutu Analiz MRN.
Poprawa zdolności kredytowej zależy od konkretnych zmian
W listopadzie 2022 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o prawie 70 proc. w odniesieniu do analogicznego okresu 2021 roku. Trudno się temu dziwić — od miesięcy zdolność kredytowa Polaków ulega stopniowemu osłabieniu.
W raporcie Expandera i Rentier.io czytamy, że jeszcze w czerwcu 2021 roku para z dwojgiem dzieci zarabiająca 8 tys. zł netto mogła ubiegać się o kredyt w wys. 655 tys. zł. Natomiast w listopadzie br. bank był w stanie udzielić im finansowania jedynie w wys. średnio 264 tys. zł. Pytanie, czy będzie lepiej?
Mijający rok był trudny dla kredytobiorców. Zarówno dla osób, które mają kredyty, jak i dla tych, którzy myśleli o kredycie. 2023 powinien być lepszy dla jednych i drugich. Kluczowa sprawa to stopy procentowe i kolejne decyzje RPP. Wiele przemawia za tym, że wyżej już nie będzie — tłumaczy Michał Strzylak, ekspert kredytowy i dyrektor oddziału 1ekspert.pl w komentarzu udzielonym redakcji Biznesinfo.
Jednocześnie dodaje, że zmiana wskaźnika z WIBORU na WIRON nie wpłynie na zmniejszenie oprocentowania, gdyż w przypadku WIRONU zastosowany zostanie spread kompensacyjny, który sprawi, że wartość umów kredytowych pozostanie na podobnym poziomie.
Z kolei Konrad Płochocki podkreśla, że poprawa zdolności kredytowej może nastąpić w sytuacji, w której Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zmieni rekomendację „S”.
Urząd zapowiada, że rozważane jest zmniejszenie bufora ostrożnościowego doliczanego do rynkowego oprocentowania kredytów w procesie oceny zdolności kredytowej z obecnego poziomu 5 proc. do 2,5 proc. dla kredytów o 5-letniej okresowo stałej stopie procentowej. To istotna zmiana, która mogłaby zwiększyć przeciętną zdolność kredytową o ok. 100 tys. zł, czyli o 22 proc. — zauważa wiceprezes PZFD.
