Chcą zmienić zasady najmu krótkoterminowego w Polsce. Najbardziej odczują to duże miasta

Rynek w zawieszeniu. Napięcie narasta od miesięcy

Rynek najmu w Polsce od dawna znajduje się w stanie podwyższonej niepewności. Z jednej strony utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania, szczególnie w największych miastach, z drugiej – coraz częściej mówi się o barierach, które ograniczają dostępność lokali dla osób szukających dachu nad głową na dłużej. W tej układance szczególną rolę odgrywa najem krótkoterminowy, który przez lata rozwijał się szybciej niż jakakolwiek inna forma udostępniania mieszkań.

To właśnie on stał się przedmiotem coraz ostrzejszej debaty – zarówno wśród samorządów, jak i mieszkańców centrów miast. Pojawiają się pytania o wpływ takiego modelu na lokalne społeczności, ceny czynszów oraz dostępność mieszkań dla osób pracujących i studiujących w dużych aglomeracjach. Jednocześnie brak jednolitych zasad sprawił, że rynek ten funkcjonował w dużej mierze poza skuteczną kontrolą.

Niepewność potęguje fakt, że zmiany nie wynikają wyłącznie z krajowych decyzji. Coraz częściej mówi się o konieczności dostosowania polskich przepisów do rozwiązań przyjętych na poziomie wspólnotowym. To właśnie ten element sprawia, że właściciele mieszkań, inwestorzy i najemcy zadają sobie pytanie: czy obecny model rynku najmu w Polsce da się utrzymać bez większych korekt?

Samorządy czekają na nowe narzędzia. Stawka jest wysoka

Dyskusja o przyszłości rynku najmu coraz częściej przenosi się na poziom lokalny. To miasta – zwłaszcza te najbardziej atrakcyjne turystycznie – od lat sygnalizują problemy związane z nadmiernym rozrostem najmu krótkoterminowego. Władze samorządowe wskazują na konflikty społeczne, presję na infrastrukturę oraz stopniowe wypychanie stałych mieszkańców z centralnych dzielnic.

Jednym z głównych problemów pozostaje brak skutecznych narzędzi kontrolnych. Do tej pory samorządy miały ograniczone możliwości wpływu na skalę i sposób prowadzenia tego rodzaju działalności. W efekcie rynek rozwijał się dynamicznie, ale często w oderwaniu od lokalnych potrzeb mieszkaniowych.

Eksperci zwracają uwagę, że uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego może diametralnie zmienić sposób, w jaki właściciele podchodzą do swoich nieruchomości. 

Wprowadzenie nowych obowiązków administracyjnych i technicznych może sprawić, że część z nich zacznie rozważać alternatywne rozwiązania. Na tym etapie trudno jednak jednoznacznie przesądzić, jak daleko sięgną te zmiany i czy obejmą cały kraj w jednakowym stopniu.

Jedno jest pewne: im większa skala najmu krótkoterminowego w danym mieście, tym większa wrażliwość rynku na nadchodzące regulacje. To właśnie w takich lokalizacjach napięcie wokół przyszłości rynku mieszkań jest dziś najbardziej odczuwalne.

Trzy scenariusze i realne konsekwencje dla rynku

Kluczowe odpowiedzi przynosi raport platformy SonarHome, który analizuje potencjalne skutki wdrożenia unijnej dyrektywy dotyczącej najmu krótkoterminowego w Polsce. Nowe przepisy wprowadzą obowiązek rejestracji lokali w centralnym systemie, co wymusi na platformach takich jak Airbnb usuwanie ofert bez nadanego numeru identyfikacyjnego. Jednocześnie samorządy zyskają prawo do ograniczania liczby dni wynajmu w roku oraz wyznaczania stref całkowicie wyłączonych z najmu krótkoterminowego w celu ochrony spokoju stałych mieszkańców.

Eksperci wskazują trzy możliwe scenariusze, uzależnione od tego, jak rygorystycznie nowe regulacje zostaną wprowadzone na poziomie krajowym.

Jak podkreśla Anton Bubiel z SonarHome, zmiany mogą postawić właścicieli mieszkań przed konkretnym wyborem:

Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania. Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego – ocenił Anton Bubiel z platformy SonarHome, cytowany przez PAP.

Pierwszy, najbardziej umiarkowany scenariusz zakłada, że około 10 proc. mieszkań wykorzystywanych dziś w najmie krótkoterminowym zmieni swoją funkcję. W takim wariancie wpływ na stawki najmu długoterminowego byłby ograniczony i odczuwalny głównie lokalnie.

Drugi scenariusz przewiduje przesunięcie około 25 proc. lokali, co oznaczałoby zauważalny wzrost podaży mieszkań na wynajem długoterminowy – zwłaszcza w centralnych dzielnicach dużych miast. To właśnie w tym wariancie eksperci dostrzegają realną możliwość obniżek czynszów w wybranych lokalizacjach.

Najbardziej radykalny scenariusz zakłada zmianę funkcji nawet połowy mieszkań z najmu krótkoterminowego. Jak podkreślają autorzy raportu, taki impuls podażowy mógłby wywołać spadki stawek, choć nadal miałyby one charakter lokalny, a nie ogólnokrajowy.

Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – wskazał Bubiel.

Według danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego w 2024 roku w tym modelu funkcjonowało około 65 tys. mieszkań, z największą koncentracją w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Gdańsk i Wrocław. To właśnie tam skutki regulacji mogą być najbardziej widoczne.

Nadchodzące regulacje mogą stać się jednym z najważniejszych punktów zwrotnych dla rynku najmu w Polsce. Choć eksperci nie przewidują gwałtownego załamania, jasno wskazują, że zmiany będą odczuwalne – szczególnie w największych miastach i ich centralnych dzielnicach. Dla najemców może to oznaczać większy wybór, dla właścicieli – konieczność redefinicji strategii. Jedno jest pewne: rynek mieszkań wchodzi w etap, który może na długo zmienić jego dotychczasowe zasady gry.