Kupujesz mieszkanie z balkonem lub tarasem? Kupujący nie wiedzą o jednej rzeczy, a deweloperzy korzystają

Nowa ustawa deweloperska i problem z interpretacją metrażu

Wątpliwości wynikają z przepisów ustawy deweloperskiej, która od lutego obowiązuje w nowym brzmieniu. Zmiany wprowadzono w nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jednym z ich celów było wyeliminowanie praktyki doliczania do ceny mieszkań powierzchni pod ściankami działowymi, co wcześniej zawyżało koszt zakupu.

Nowe regulacje odwołują się do Polskiej Normy PN-ISO 9836 przy obliczaniu powierzchni użytkowej. Problem polega jednak na tym, że norma dopuszcza różne interpretacje i może obejmować także elementy takie jak balkony, tarasy, schody czy loggie. W efekcie pojawiają się obawy, że sposób liczenia metrażu w ofertach sprzedaży może się różnić od dotychczasowych standardów, co utrudnia porównywanie rzeczywistej powierzchni mieszkań.

Jak interpretować nowe przepisy?

Na lukę w przepisach zwrócił uwagę Polski Związek Firm Deweloperskich. Jak wskazano, dosłowne stosowanie nowych regulacji mogłoby prowadzić do sytuacji, w której pomimo wyłączenia z metrażu ścianek działowych do powierzchni użytkowej zaczęłyby być doliczane inne elementy, wcześniej standardowo pomijane. W tej sprawie PZFD skierował wątpliwości do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

W odpowiedzi, w uzgodnieniu z Ministerstwem Rozwoju i Technologii, UOKiK wyjaśnił, że do powierzchni użytkowej nie należy wliczać m.in. balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych ani podestów. Stanowisko to oparto na wykładni systemowej, uwzględniającej zarówno Polską Normę, jak i przepisy rozporządzenia dotyczącego projektu budowlanego.

Jednocześnie interpretacja UOKiK ma charakter wyjaśniający, a nie wiążący prawnie. Jak zauważa „Dziennik Gazeta Prawna”, w środowisku prawniczym nie ma pełnej zgody co do sposobu stosowania nowych przepisów. Część ekspertów opowiada się za utrzymaniem dotychczasowej praktyki, jednak nieprecyzyjne zapisy mogą wciąż prowadzić do rozbieżnych interpretacji i sporów między deweloperami a nabywcami mieszkań.

 

Zobacz także: "Polacy wykupują jak szaleni. W 2026 wstyd nie mieć w kuchni"

Tyle może kosztować spór o metraż

Potencjalne konsekwencje finansowe takich rozbieżności mogą być znaczące. W największych polskich miastach średnia cena metra kwadratowego mieszkań sięga ok. 15 tys. zł. Oznacza to, że nawet kilka dodatkowych metrów wliczonych do powierzchni użytkowej może wyraźnie podnieść cenę lokalu - przy 5 metrach kwadratowych różnica wynosi ok. 75 tys. zł, a przy 10 metrach kwadratowych już nawet 150 tys. zł.

To jednak nie koniec kosztów. Powierzchnia użytkowa wpływa również na wysokość opłat eksploatacyjnych, ponieważ determinuje udział właściciela w częściach wspólnych budynku. W praktyce oznacza to wyższy czynsz, składki na fundusz remontowy oraz opłaty za media i utrzymanie nieruchomości. Przy zwiększeniu metrażu o 10 metrów kwadratowych miesięczne koszty mogą wzrosnąć nawet o około 150 zł.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania?

Wobec niejednoznacznych przepisów kupujący powinni jeszcze dokładniej analizować dokumenty przed zakupem mieszkania. Kluczowe jest sprawdzenie, w jaki sposób deweloper oblicza powierzchnię użytkową oraz czy uwzględnia w niej takie elementy jak balkon, taras czy skosy. Wykorzystanie nieprecyzyjnych zapisów może bowiem prowadzić do zawyżenia metrażu lokalu.

Warto również domagać się szczegółowego obmiaru i rozbicia powierzchni na poszczególne części, co pozwala zweryfikować, co faktycznie wchodzi w skład ceny. Pomocne może być także porównanie ofert – znaczące różnice w cenie lub wysokości przyszłych opłat przy podobnym metrażu powinny wzbudzić czujność.

W sytuacjach spornych możliwe jest także negocjowanie wyłączenia balkonów czy tarasów z powierzchni użytkowej, powołując się na stanowiska interpretacyjne – w tym wskazania UOKiK