Właściciele mieszkań muszą to wiedzieć. Nadchodzi nowy obowiązek, kary sięgną 50 tys. zł

Obowiązkowy rejestr i definicja, właściciele mieszkań muszą to wiedzieć

Sektor wynajmu krótkoterminowego przez lata funkcjonował w prawnej próżni. W praktyce oznaczał to, że rynek ten balansował na granicy definicji najmu prywatnego i usług hotelarskich, co generowało szarą strefę, nieuczciwą konkurencję wobec hoteli oraz szereg uciążliwości dla stałych mieszkańców budynków. Projekt ustawy, złożony w Sejmie jako druk nr 40193 [Sejm RP, projekt ustawy] ma to zmienić, a co najważniejsze, wprowadza w końcu jasną definicję najmu krótkoterminowego, precyzując, że chodzi o wynajem lokalu mieszkalnego lub jego części na okres krótszy niż 30 dni.

Kluczowym elementem regulacji jest obowiązek rejestracji każdego lokalu przeznaczonego na sektor wynajmu krótkoterminowego w centralnej ewidencji prowadzonej przez jednostki samorządu terytorialnego. Taki numer rejestracyjny będzie musiał być widoczny w każdym ogłoszeniu, a platformy rezerwacyjne, takie jak Booking czy Airbnb, nie będą mogły publikować ofert bez tego identyfikatora, zgodnie z wymogami wynikającymi z unijnego rozporządzenia 2024/1028, które wejdzie w życie w maju 2026 roku. W praktyce oznacza to koniec anonimowego funkcjonowania w sieci i uszczelnienie systemu podatkowego, ponieważ dane o wynajmujących trafią do odpowiednich urzędów. Czy jednak samo wprowadzenie rejestru okaże się wystarczające, by faktycznie uporządkować ten rynek, czy też konieczne będą dalsze, bardziej drastyczne kroki?

Odpowiedzialność wynajmującego i groźba kar do 50 tysięcy złotych

Projekt nowych przepisów uderza przede wszystkim w kwestię odpowiedzialności i przejrzystości prowadzenia działalności. Właściciele, którzy będą chcieli wynajmować swoje mieszkania turystom, zostaną zobligowani do spełnienia szeregu nowych wymogów, typowych dotychczas dla profesjonalnych obiektów hotelowych. Obejmuje to m.in. obowiązek wywieszenia regulaminu w widocznym miejscu w lokalu, który będzie zawierał informacje o ciszy nocnej, minimalnych standardach wyposażenia oraz, co najważniejsze, dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za funkcjonowanie obiektu. To ma być realna pomoc dla sąsiadów i wspólnot mieszkaniowych zmagających się z uciążliwymi gośćmi.

Najbardziej rewolucyjnym i potencjalnie dotkliwym elementem jest wprowadzenie możliwości nałożenia kary pieniężnej do 50 tysięcy złotych za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez wymaganego wpisu do ewidencji lub za naruszanie lokalnych ograniczeń. To istotnie podnosi ryzyko prowadzenia nierejestrowanej działalności. Ponadto, projekt przewiduje, że samorządy zyskają narzędzie do wprowadzania lokalnych limitów w liczbie dni, przez które dany lokal może być wynajmowany w ciągu roku (na przykład limit 90 dni), co dotychczas było prawnie niemożliwe. Możliwość ta ma służyć jako mechanizm obronny przed „wykupowaniem” mieszkań z rynku najmu długoterminowego i przekształcaniem całych kwartałów mieszkalnych w faktyczne hotele bez recepcji.

Tarcza dla rynku mieszkań i nowy krajobraz inwestycyjny

Konsekwencje wprowadzenia tak restrykcyjnych regulacji dotkną bezpośrednio rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem krótkoterminowy. Obowiązek rejestracji, koszty dostosowania lokalu do minimalnych standardów, a przede wszystkim ewentualne limity dni wynajmu znacząco obniżą potencjalne zyski, zwłaszcza w mniej popularnych turystycznie okresach. Dla właścicieli prowadzących tę działalność na dużą skalę i bez rejestracji oznacza to przymus założenia działalności gospodarczej i pełne rozliczanie się z fiskusem, często na zasadach ogólnych (skala podatkowa) lub w formie ryczałtu, który dla przychodów powyżej 100 tys. złotych rocznie wynosi 12,5 proc.

Rynek spodziewa się w efekcie dwóch głównych zmian. Po pierwsze, część mieszkań powróci na rynek najmu długoterminowego, co może – przynajmniej lokalnie i w centrach miast – złagodzić presję na wzrost czynszów, która przez lata rosła w wyniku konkurencji z STR. Po drugie, profesjonalni operatorzy najmu krótkoterminowego, którzy już teraz działają legalnie, zyskają przewagę konkurencyjną nad mniejszymi i nieformalnymi podmiotami. W efekcie nastąpi profesjonalizacja rynku i wyeliminowanie z niego podmiotów, które nie są w stanie sprostać nowym wymogom administracyjnym i finansowym. Dla inwestorów oznacza to koniec ery łatwego i nieuregulowanego zarobku na turystach, a konieczność przyjęcia modelu biznesowego zbliżonego do prowadzenia małego hotelu. Nowe przepisy stawiają jasną konkluzję: na rynku nieruchomości wygrywać będą ci, którzy działają w pełni transparentnie i legalnie.