Sejm zmienia zasady na rynku mieszkań. Deweloperzy będą musieli ujawniać ceny i dane w jednym systemie

Rząd bierze pod lupę deweloperów - będą nowe obowiązki

Dotychczasowe próby uporządkowania bazy danych o rynku mieszkaniowym przypominały budowanie domu bez solidnych fundamentów. Przepisy uchwalone w poprzednim roku teoretycznie nakładały na firmy obowiązek dzielenia się wiedzą o realizowanych inwestycjach, lecz diabeł jak zwykle tkwił w szczegółach. Przedsiębiorcy przesyłali statystyki w sposób całkowicie nieskoordynowany, co uniemożliwiało ich sensowną i szybką analizę. Jak informuje Ministerstwo Cyfryzacji, resort przygotował specjalny, ustrukturyzowany format danych.

Rozwiązanie to było jednak jedynie rekomendowane przez urzędników, przez co znaczna część rynku po prostu je ignorowała, zasłaniając się własnymi systemami informatycznymi. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wielokrotnie zwracało uwagę, że bez jednego odgórnego schematu cały system pozostaje bezużyteczny. Kupujący nadal musieli samodzielnie przedzierać się przez dziesiątki portali ogłoszeniowych, by zestawić ze sobą podobne oferty z tej samej okolicy.

Czy państwo mogło dłużej tolerować sytuację, w której kluczowe dla gospodarki dane są podawane w sposób uniemożliwiający ich automatyczne przetwarzanie? Nowelizacja przygotowana przez posłów Polski 2050 definitywnie kończy ten długi etap przejściowy i wprowadza jasne reguły gry. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zostanie uzupełniona o sztywne wytyczne technologiczne.

Minister cyfryzacji wyda specjalne rozporządzenie, które precyzyjnie określi techniczny wzorzec przekazywania wszelkich informacji rynkowych. Od tego momentu każda firma będzie musiała raportować parametry sprzedawanych lokali w dokładnie taki sam sposób. Dane dotyczące cen i metrażu trafią bezpośrednio na państwowy portal dane.gov.pl, tworząc tam ogólnodostępną i całkowicie darmową skarbnicę wiedzy o polskim mieszkalnictwie.

Rząd szykuje sposób na opornych deweloperów - mieszkania będą tańsze?

Nowe prawo nie byłoby jednak skuteczne, gdyby za jego jawne złamanie nie groziły dotkliwe sankcje finansowe, które mogłyby realnie uderzyć w budżety największych graczy rynkowych. Autorzy reformy doskonale zdawali sobie sprawę, że bez mechanizmu bezwzględnego przymusu nowe obowiązki podzieliłyby los poprzednich, martwych zapisów prawnych. Zgodnie z przyjętą przez parlament nowelą, ignorowanie cyfrowego szablonu będzie oficjalnie uznawane za czyn nieuczciwej konkurencji.

Sprawą z urzędu zajmie się Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który zyskał potężne narzędzie dyscyplinujące przedsiębiorców. Prezes urzędu antymonopolowego będzie mógł nałożyć na niesubordynowane przedsiębiorstwo karę finansową wynoszącą nawet do 10 procent rocznego obrotu firmy. Przy wielomilionowych przychodach generowanych przez współczesną branżę deweloperską mówimy o kwotach, które mogą całkowicie pozbawić rentowności nawet największe projekty mieszkaniowe w kraju.

Tak surowe podejście ma zagwarantować, że rynek nieruchomości wreszcie zacznie funkcjonować na przejrzystych zasadach, dając równe prawa wszystkim uczestnikom transakcji. Głównym celem ustawodawcy jest ułatwienie konsumentom rzetelnego porównywania cen domów i mieszkań w poszczególnych regionach kraju. Dotychczas ukrywanie ostatecznych kosztów czy stosowanie trików marketingowych było na porządku dziennym, co wypaczało obraz popytu.

Masowe gromadzenie ustrukturyzowanych danych pozwoli na szybki rozwój niezależnych narzędzi analitycznych, w tym darmowych porównywarek cenowych tworzonych przez start-upy. Narodowy Bank Polski w swoich cyklicznych raportach dotyczących rynku nieruchomości regularnie wskazywał, że asymetria informacyjna negatywnie wpływa na decyzje zakupowe Polaków. Państwowy rejestr pozwoli odsiać spekulacyjne oferty od propozycji wycenionych zgodnie z realiami rynkowymi, co może doprowadzić do stabilizacji stawek w największych aglomeracjach.

Zobacz też: PKP organizuje wyprzedaż mieszkań. Ceny już od 30 tys. zł

Polacy zyskają pełny wgląd w obecne i historyczne stawki za mieszkania

Wprowadzenie pełnego automatyzmu w raportowaniu stawek za metr kwadratowy to krok milowy, który diametralnie zmieni krajobraz polskiego sektora budowlanego. Główny Urząd Statystyczny zyska bezpośrednie źródło wiedzy, co przyspieszy publikację oficjalnych wskaźników cenowych i podniesie ich ogólną dokładność. Z perspektywy przeciętnego obywatela najważniejszy będzie jednak łatwy dostęp do twardych faktów, bez konieczności podawania danych kontaktowych czy odbywania długich spotkań w biurach sprzedaży.

Nowy obowiązek dla deweloperów sprawi, że klienci zyskają pełny wgląd w historyczne i obecne stawki ofertowe bezpośrednio na rządowej platformie. Transparentność cenowa wymusi na firmach deweloperskich bardziej racjonalną politykę kosztową, gdyż każda próba sztucznego zawyżania marży zostanie natychmiast obnażona przez algorytmy niezależnych porównywarek. Czy rynek bez trudu zaadaptuje się do nowych, restrykcyjnych procedur teleinformatycznych w wyznaczonym terminie?

Czas pokaże, jak szybko system osiągnie pełną sprawność, jednak kierunek zmian wydaje się całkowicie bezalternatywny. Sektor nieruchomości musi wejść w cyfrową erę nie tylko pod względem architektonicznym, ale przede wszystkim informacyjnym. Nowe przepisy dają kupującym narzędzie w walce o uczciwe traktowanie i eliminują patologie związane z brakiem jawności stawek ofertowych.

Firmy budowlane stają przed prostym wyborem: dostosują się do cyfrowych standardów państwa, albo zapłacą gigantyczne kary, które postawią pod znakiem zapytania ich dalszą obecność na rynku. Zyskają na tym wszyscy, którzy marzą o własnym M i oczekują od biznesu gry w otwarte karty.