Proces wyodrębnienia lokalu i jego sprzedaż – o czym musisz wiedzieć?

Wyodrębnienie lokalu i uznanie jego samodzielności

Według Art. 2 Ust. 2 Ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem możemy nazywać izbę lub zespół izb wydzielonych w obrębie budynku trwałymi ścianami. Przeznaczeniem lokalu jest służenie ludziom w celach mieszkalnych lub innych, takich jak np. cele usługowe.

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne [...].

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż [...].

Istotne znaczenie ma wzmianka o rodzaju ścian, co odnosi się do tego, że budulec, z którego są stworzone musi gwarantować trwałość - doraźne przegrody, prowizoryczne oddzielenia czy cienkie dykty nie spełnią oczekiwań, ale ściany nie muszą także koniecznie być wykonywane z tradycyjnych materiałów budowlanych. 

Jeżeli uznamy, że lokal spełnia powyższe warunki, należy zwrócić się do właściwego starosty i złożyć wniosek o uznanie samodzielności lokalu. Jeżeli przeznaczenie mienia będzie inne niż mieszkalne, konieczne jest dołączenie:

• dokumentacji technicznej bądź inwentaryzacji obiektu z wyszczególnionymi lokalami na rzutach odpowiednich kondygnacji (inwentaryzacja musi być sporządzona przez osobę uprawnioną do tworzenia opracowań architektoniczno-budowlanych i potwierdzona ze stanem faktycznym),

• mapy ewidencyjnej, która znajduje się w zasobach geodezyjno-kartograficznych.

Zaświadczenie wydawane jest przez starostę wyłącznie na podstawie wyżej wymienionych dokumentów. Nie dokonuje się wizji lokalnej i oględzin. Po jego otrzymaniu składamy dodatkowy wniosek o założenie kartoteki dla lokalu, aby znalazł się w ewidencji budynków oraz gruntów. Rzeczony wypis z kartoteki musi zostać dołączony do aktu notarialnego przy dalszym procesie wyodrębnienia.

Kolejnym krokiem, po uzyskaniu zaświadczenia od starosty, jest uznanie samodzielności lokalu i wyodrębnienia go na drodze notarialnej. W tym celu stworzony zostaje akt notarialny, który zawiera jednostronne oświadczenie właściciela lub jest umową pomiędzy właścicielem, a nabywcą lokalu.

Istnieją więc dwa sposoby ustanowienia odrębności lokalu:

• jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości (oświadczenie),

• umowa o ustanowienie odrębności zawarta między właścicielem a przyszłym nabywcą.

W przypadku wyodrębnienia na drodze jednostronnej czynności prawnej, \ konieczny jest także wcześniejszy wpis do księgi wieczystej, bez którego nie ma możliwości późniejszego wyodrębnienia lokalu.

Do wyodrębnienia lokalu może dojść także poprzez sądowe zniesienie współwłasności – w momencie wydzielenia lokum, które sprzeczne byłoby z wymogami do uzyskania jego samodzielności. Sąd orzeka o podziale nieruchomości, ustalając odpowiednie udziały współwłaścicieli.

Sprzedaż wyodrębnionego lokalu 

W momencie, gdy właściciel ustanowi odrębną własność lokalu i uzyska wpis do księgi wieczystej, który jest konstytutywny, może przystąpić do procesu sprzedaży, jak w przypadku każdej innej nieruchomości. Jeżeli sprzedaż lokalu ma się dokonać jeszcze przed końcem procesu wyodrębnienia, należy zawrzeć odpowiednią umowę między właścicielem, a nabywcą w formie aktu notarialnego. Do przeprowadzenia transakcji sprzedaży konieczne jest także posiadanie wpisu do księgi wieczystej, który potwierdzi, że wyodrębnienie doszło do skutku, a własność może zostać przeniesiona na nabywcę.