Nowelizacja już z podpisem Nawrockiego. Po 13 lutego kluczowa zmiana dla kupujących mieszkania

Trudny rynek nieruchomości w Polsce

Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich latach przypomina rollercoaster, na którym pasażerowie, czyli kupujący, rzadko mają powody do uśmiechu. Ceny mieszkań w największych aglomeracjach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, przebiły psychologiczne bariery, sprawiając, że marzenie o własnych czterech kątach dla wielu staje się nieosiągalne bez kredytu na 30 lat. Sytuację dodatkowo komplikuje fakt, że klienci często kupują tak zwaną dziurę w ziemi, podpisując umowy na etapie, gdy budynek istnieje jedynie na wizualizacjach. W takich warunkach każdy metr kwadratowy jest na wagę złota, a precyzyjne wyliczenie powierzchni użytkowej staje się kluczowe dla portfela nabywcy.

Do tej pory standardem było płacenie za to, co znajduje się wewnątrz murów. Balkony, tarasy czy loggie traktowano jako powierzchnie przynależne lub pomocnicze, wyceniane inaczej niż część mieszkalna, a w zależności od konkretnej oferty dewelopera bywały one niekiedy oferowane jako dodatek do lokalu. Jednak w obliczu rosnących kosztów gruntów i materiałów budowlanych, deweloperzy szukają sposobów na optymalizację zysków. W tym krajobrazie pojawia się nowa zmienna, czyli interpretacja przepisów dotyczących tego, co właściwie jest powierzchnią użytkową. 

Dla przeciętnego Kowalskiego różnica między normą ISO z 1997 roku a tą z 2015 czy 2022 roku jest abstrakcją, dopóki nie zobaczy on końcowego rachunku, na którym metraż jego mieszkania magicznie urósł, choć fizycznie nie przybyło w nim miejsca na szafę. W tym kontekście ważna jest nowelizacja ustawy podpisana przez Prezydenta 7 stycznia 2026 r. i ogłoszona w Dzienniku Ustaw 12 stycznia, która wchodzi w życie po upływie miesiąca od ogłoszenia. 

Nowelizacja wchodzi w życie lada dzień

Kluczem do zrozumienia problemu jest zamieszanie wokół norm pomiaru powierzchni. Przez lata powszechnie stosowano normę PN-ISO 9836:1997, która jasno oddzielała powierzchnię mieszkalną od zewnętrznej. Jednak nowsze regulacje, w tym nowelizacja ustawy dotyczącej ochrony praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, która wchodzi w życie 13 lutego 2026 r. oraz zaktualizowane rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, wprowadzają definicje dające pole do szerokiej interpretacji. 

Największe kontrowersje budzi kwestia wliczania do powierzchni użytkowej elementów, które do tej pory były z niej wyłączone lub liczone ulgowo. Chodzi tu przede wszystkim o powierzchnię pod ściankami działowymi, które teoretycznie można zburzyć. Choć obecne przepisy i praktyka prawna wciąż nie pozwalają na wliczanie balkonów niewydzielonych trwałymi ścianami do powierzchni użytkowej, w dyskusjach ekspertów coraz częściej pojawiają się obawy o koszty schodów wewnętrznych i interpretacje umowne niekorzystne dla klienta.

Geodeta Adrian Hołub ostrzega, że deweloperzy będą zobowiązani naliczać opłaty za większą powierzchnię, mimo braku realnej zmiany metrażu użytkowego.

Mimo że deweloper nie naliczy pieniędzy za powierzchnie pod ścianami działowymi, to naliczy sobie pieniądze za powierzchnie innych elementów, które wymienia norma PN-ISO 9836, a które dotychczas pomniejszane były przez rozporządzenie. Znaczy to tyle, że po nowelizacji ustawy deweloper będzie inkasował większe pieniądze niż do czasu nowelizacji. Co więcej deweloper musi to naliczyć - nie ma tutaj wyboru - alarmuje na stronie investorrealestateexpert.co.

Część prawników na łamach “Rzeczpospolitej” wskazuje na brak spójności nowych przepisów z dotychczasowym rozporządzeniem i ryzyko chaosu interpretacyjnego. Inni eksperci podkreślają jednak, że kluczowe znaczenie powinna mieć wykładnia celowościowa, a nie literalna, i że intencją ustawodawcy nie było pogorszenie sytuacji nabywców. Niejasności skłoniły także Polski Związek Firm Deweloperskich do wystąpienia do Ministerstwa Rozwoju i Technologii o oficjalne wyjaśnienia.

Zobacz też: Tyle wystarczy dziś zarabiać, by w oczach innych być bogaczem. Polacy wskazali nowe widełki

Takie mogą być konsekwencje dla kupujących mieszkania

Konsekwencje finansowe takich zmian mogą być bolesne. Załóżmy, że cena metra kwadratowego w nowej inwestycji wynosi 15 000 zł. Jeśli do powierzchni użytkowej pięćdziesięciometrowego mieszkania doliczymy pięciometrowy balkon i potraktujemy go tą samą stawką, cena lokalu wzrasta o bagatela 75 000 zł. Do tej pory balkon był często wyceniany ryczałtowo lub za ułamek ceny metrażu mieszkalnego. Dla kupującego oznacza to, że zdolność kredytowa musiałaby być jeszcze wyższa, choć wartość użytkowa mieszkania, rozumiana jako przestrzeń do życia, ogrzewania i meblowania, nie zmienia się ani o centymetr.

Kupujący muszą teraz wykazać się zdwojoną czujnością. Zamiast patrzeć tylko na cenę całkowitą, należy dokładnie analizować prospekt informacyjny i pytać wprost, według jakiej normy liczony jest metraż, czy balkon jest wliczony w cenę metra oraz czy powierzchnia pod ściankami działowymi jest wliczona do metrażu użytkowego. 

Choć obecnie na rynku obserwujemy rekordowo wysoką ofertę mieszkań i dużą presję konkurencyjną na deweloperów, firmy budowlane wciąż mogą testować granice akceptacji cenowej klientów poprzez techniczne zmiany w wyliczeniach. Zmiany w sposobie liczenia powierzchni to sygnał, że tanio już było, a teraz może być nie tylko drożej, ale i mniej przejrzyście. Nowe przepisy, zamiast chronić, mogą stać się pułapką dla nieuważnych, którzy zapłacą krocie za możliwość przewietrzenia się na własnym, ale jakże drogim, balkonie.