Koniec dopłat do kredytów. Państwo zmienia zasady gry na rynku mieszkań

Fundusz Dopłat i nowe rygory rozliczeń dla inwestorów

Fundusz Dopłat, zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), pozostaje głównym silnikiem finansowania budownictwa komunalnego i społecznego, ale od 2026 roku mechanizm ten staje się znacznie bardziej szczelny. Kluczową nowością jest wprowadzenie obligatoryjnego mechanizmu zwrotu nadwyżki rekompensaty, opisanego w § 7 rozporządzenia.

Dotychczas beneficjenci (gminy, spółki gminne, SIM-y) dysponowali większą swobodą w zarządzaniu środkami. Od 2026 roku, jeśli podmiot realizujący usługę w ogólnym interesie gospodarczym wygeneruje nadwyżkę przekraczającą 10% średniej rocznej kwoty rekompensaty, będzie musiał niezwłocznie zwrócić te środki do Funduszu. Ma to zapobiegać akumulowaniu kapitału publicznego w spółkach celowych kosztem realnych inwestycji.

Dodatkowo, proces wnioskowania o bezzwrotne wsparcie (granty) został uszczegółowiony. Wnioski muszą teraz zawierać tzw. zaktualizowaną strukturę finansowania, w której inwestor jest zobowiązany wykazać nie tylko koszty twarde (budowa), ale także precyzyjny udział środków własnych, w tym wartość wniesionego gruntu. Warto zaznaczyć, że od 2026 r. wsparcie na tworzenie lokali komunalnych może pokryć nawet do 80% kosztów przedsięwzięcia, co jest kwotą rekordową, ale obwarowaną rygorystycznym harmonogramem realizacji.

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) – profesjonalizacja i nowe limity

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) stają się filarem polityki państwa. Zgodnie z nowymi wytycznymi, od 2026 roku kładzie się większy nacisk na stabilność operacyjną tych podmiotów.

Wprowadzono istotne zmiany w zakresie partycypacji lokatorskiej. Najemcy mieszkań w systemie SIM, którzy wpłacili wkład partycypacyjny, zyskują od 2026 r. jaśniejsze zasady jego rozliczania. W przypadku całkowitej spłaty kredytu przez inwestora, lokatorzy mogą liczyć na zaliczenie części partycypacji na poczet czynszu lub, w określonych przypadkach, na preferencyjny wykup lokalu po upływie 15 lat (wcześniej okres ten był mniej precyzyjnie regulowany w zależności od lokalizacji).

Z perspektywy finansowej, SIM-y zyskały możliwość ubiegania się o dodatkowe wsparcie z Funduszu Termomodernizacji i Remontów na budynki użytkowane co najmniej 20 lat. Jest to sygnał, że państwo zaczyna dbać nie tylko o nowe budynki, ale także o utrzymanie jakości technicznej zasobów już istniejących. Zmiany te dotyczą również limitów dochodowych dla przyszłych najemców – progi te są co roku waloryzowane o wskaźnik wzrostu przeciętnego wynagrodzenia, co od 2026 roku ma pozwolić na dostęp do mieszkań SIM szerszej grupie tzw. "luki czynszowej".

Rewolucja w uldze mieszkaniowej – koniec z inwestycyjnym wykorzystaniem zwolnienia

Dla osób fizycznych najważniejszą i najbardziej dotkliwą zmianą, która wchodzi w życie w 2026 roku, jest ograniczenie tzw. ulgi mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT). Do tej pory interpretacje organów podatkowych były relatywnie liberalne – wystarczyło sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat i przeznaczyć środki na zakup kolejnego lokalu, by uniknąć 19-procentowego podatku.

Od 2026 roku zasada „własnych celów mieszkaniowych” zostaje uszczelniona. Zgodnie z nową linią Ministerstwa Finansów, z ulgi nie skorzysta osoba, która w momencie zakupu nowej nieruchomości posiada już inne mieszkanie lub dom (chyba że udowodni, iż sprzedaż poprzedniego i zakup nowego były niezbędne ze względu na powiększenie rodziny lub zmianę miejsca pracy).

Co to oznacza w praktyce?

• Ograniczenie tzw. house flippingu przy użyciu środków z ulgi.
• Konieczność precyzyjnego dokumentowania, że zakupiona nieruchomość faktycznie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkalnych podatnika, a nie jest jedynie lokatą kapitału.
• Rygorystyczny, 3-letni okres na wydatkowanie środków, liczony od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Infrastruktura i parkowanie – decyzyjność wraca do samorządów

Ważnym aspektem nowych regulacji, często pomijanym w mediach ogólnopolskich, jest zniesienie sztywnych norm dotyczących liczby miejsc parkingowych w inwestycjach realizowanych z udziałem środków publicznych. Do końca 2025 roku obowiązywały rygorystyczne przeliczniki (np. 1,5 miejsca na lokal poza śródmieściem).

Od 2026 roku to gminy będą samodzielnie decydować o współczynniku parkingowym w uchwałach o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Dla deweloperów społecznych i gminnych oznacza to znaczące obniżenie kosztów budowy hal garażowych w miejscach, gdzie komunikacja zbiorowa jest wystarczająca. Pozwala to na przesunięcie zaoszczędzonych środków na podniesienie standardu energetycznego budynków (zgodnie z wymogami unijnej dyrektywy budynkowej EPBD).

Podsumowanie: Dla kogo nowe zasady są szansą, a dla kogo barierą?

Nowy model wsparcia faworyzuje beneficjentów instytucjonalnych (gminy, SIM, NGO) oraz osoby o średnich dochodach, które szukają stabilnego najmu z dojściem do własności. Rok 2026 kończy erę łatwych dopłat do kredytów komercyjnych, stawiając na budowę trwałych zasobów publicznych.

Z kolei dla inwestorów indywidualnych i osób planujących częste rotacje nieruchomościami, rok 2026 będzie wymagał znacznie większej uwagi przy rozliczeniach podatkowych. "Uszczelnienie" ulgi mieszkaniowej sprawi, że każde zwolnienie z PIT będzie pod lupą fiskusa pod kątem realnej potrzeby mieszkaniowej.

Jak samodzielnie wyliczyć czy stać Cię na SIM w 2026 roku?

Dla najbardziej dociekliwych przygotowaliśmy szybką ściągę z matematyki finansowej według nowych zasad. Jeśli chcesz sprawdzić, czy Twoje gospodarstwo domowe mieści się w widełkach ustawowych, musisz podstawić swoje dane pod poniższy algorytm.

KROK 1: Sprawdź bazę

Zgodnie z aktualnym obwieszczeniem (stan na początek 2026 r.), bazowe przeciętne wynagrodzenie brutto wynosi 8771,70 zł.

KROK 2: Wybierz swój współczynnik 

Ustawodawca przewidział różne mnożniki w zależności od wielkości Twojej rodziny:

• 1 osoba: 0,75
• 2 osoby: 1,05
• 3 osoby: 1,45
• 4 osoby: 1,70
• Każda kolejna osoba: dodaj +0,35 do współczynnika.

KROK 3: Podstaw do wzoru

Limit=(8771,70 zł×1,4)×Twój współczynnik

Przykład dla rodziny 3-osobowej (2+1):

1. Mnożymy bazę przez ustawowy stały wskaźnik: 8771,70×1,4=12 280,38 zł.
2. Mnożymy wynik przez współczynnik rodziny (1,45): 12 280,38×1,45=17 806,55 zł.

Werdykt: Jeśli średni miesięczny dochód Twojej 3-osobowej rodziny z ostatniego roku (netto!) nie przekracza 17 806,55 zł, droga do najmu w systemie SIM stoi przed Tobą otworem.

Uwaga: Pamiętaj, że do dochodu nie wliczamy świadczeń takich jak "800+" czy dodatków pielęgnacyjnych, co w praktyce jeszcze bardziej podnosi realną kwotę pieniędzy, jaką dysponuje rodzina kwalifikująca się do programu.

 

Źródło: Rozporządzeniu Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 29 grudnia 2025 r. (Dz. U. poz. 1897)