Właściciele działek muszą o tym pamiętać przed końcem roku. Trwa wyścig z czasem, w styczniu będzie już za późno

Koniec ery wiecznego planowania na własnej ziemi

System planowania przestrzennego w Polsce przechodzi gruntowną metamorfozę, której fundamentem jest zastąpienie dotychczasowych studiów uwarunkowań planami ogólnymi gmin. Ta zmiana nie jest jedynie kosmetyką administracyjną, lecz wprowadzeniem nowego aktu prawa miejscowego, który ma na celu ukrócenie niekontrolowanego rozlewania się zabudowy. Z perspektywy właściciela gruntu najważniejszy pozostaje fakt, że dotychczasowy model wydawania decyzji o warunkach zabudowy (WZ) zostaje znacząco ograniczony. Dokument, który do tej pory można było traktować jako bezterminowy składnik wartości działki, stanie się instrumentem terminowym, co wymusza nową logikę inwestycyjną.

Warto przypomnieć, że mechanizm stopniowego wygaszania starych przywilejów nie jest nowością w polskim systemie prawnym. Podobną ewolucję przeszedł rynek pracy, gdzie przejście z sześciodniowego na pięciodniowy tydzień roboczy trwało od 1973 do 1989 roku. W obecnej reformie planistycznej czas na adaptację jest jednak znacznie krótszy. Nowelizacja przepisów ma sprawić, że przestrzeń będzie zarządzana bardziej efektywnie, ale dla osób zwlekających z formalnościami może to oznaczać konieczność ponownego przechodzenia przez procedurę administracyjną po zaledwie kilku latach. Zmiana ta wpisuje się w szerszy trend optymalizacji procesów.

Kluczowe daty, których nie może przegapić żaden inwestor

Aby decyzja o warunkach zabudowy zachowała charakter bezterminowy, musi ona spełnić określone kryteria czasowe wynikające z przepisów przejściowych. Tylko decyzje, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 roku, pozostaną ważne bez ograniczeń czasowych. Istnieje jednak istotne zabezpieczenie dla wniosków złożonych wcześniej – decyzje wydane w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 roku również zachowają swój bezterminowy status. 

Jest to kluczowy termin dla wszystkich planujących zabezpieczenie wartości rynkowej swoich nieruchomości, gdyż procesy urzędowe w wydziałach architektury i urbanistyki bywają długotrwałe.

Dlaczego warto złożyć wniosek przed końcem roku?

Pośpiech w składaniu wniosków jest uzasadniony nie tylko terminami ważności, ale przede wszystkim drastyczną zmianą kryteriów merytorycznych. Po wejściu w życie planów ogólnych w gminach, warunki zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wyznaczonych jako uzupełnienie zabudowy. Jeśli dana działka znajdzie się poza takim obszarem w nowym planie ogólnym, uzyskanie zgody na budowę po 2025 roku może okazać się niemożliwe. Złożenie wniosku na obecnych zasadach pozwala na skorzystanie z dotychczasowej definicji dobrego sąsiedztwa, która jest znacznie bardziej liberalna niż nadchodzące restrykcje urbanistyczne.