Ta sama pensja, mniejszy kredyt. Banki zaostrzają politykę kredytową

W trzecim kwartale banki zaostrzyły zasady przyznawania kredytów mieszkaniowych po raz pierwszy od niemal dwóch lat - wynika z ankiety Narodowego Banku Polskiego. Dla kupującego to sygnał, że wcześniejsze wyliczenie zdolności kredytowej może już nie wystarczyć do zaplanowania transakcji. Zwłaszcza, gdy od początku liczył na najwyższą kwotę, jaką bank zgodzi się pożyczyć.

Ponad 10 tys. zł mniej. Do mieszkania trzeba dołożyć

Singiel z pensją 6 tys. zł netto mógł we wrześniu liczyć średnio na około 433 tys. zł kredytu. Miesiąc później było to już około 423 tys. zł. Tak wynika z listopadowej analizy Rankomat.pl i portalu RynekPierwotny.pl dotyczącej kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Spadek wygląda niepozornie w procentach, ale przy zakupie mieszkania oznacza brakującą gotówkę.

Przełóżmy to na konkretny przykład. Kupujący znajduje lokal za 540 tys. zł. Odłożył 108 tys. zł, czyli wymagane w tej symulacji 20 proc. ceny i potrzebuje jeszcze 432 tys. zł kredytu. We wrześniu mieścił się w średnim limicie wyliczonym przez banki. W październiku do sfinansowania zakupu brakowało mu już 9400 zł.

Cenę mieszkania zostawiliśmy w tym przykładzie bez zmian. Kupujący musi jednak znaleźć dodatkowe oszczędności, wynegocjować rabat albo poszukać banku, który pożyczy więcej. Jeśli dołoży pieniądze odłożone na urządzenie lokalu, problem może wrócić zaraz po odebraniu kluczy. Sam wkład własny nie pokrywa przecież kosztów transakcji, wykończenia i przeprowadzki.

Podobny mechanizm widać w ofertach deweloperów. W Warszawie i Wrocławiu liczba nowych mieszkań dostępnych dla singla z badania zmalała w miesiąc o około jedną czwartą. W każdym z tych miast wybór skurczył się o kilkaset lokali. W Krakowie ubyła ponad jedna piąta ofert mieszczących się w jego budżecie.

W Warszawie oferta deweloperów wzrosła do około 18 tys. mieszkań. W finansowym zasięgu singla z badania znalazły się jednak zaledwie 692 lokale, czyli mniej niż 4 proc. wszystkich ofert. Większa liczba ogłoszeń nie przełożyła się więc na większy wybór dla przeciętnie zarabiającego kupującego.
 

Stopy NBP bez zmian, a kredyt drożeje. Skąd ten paradoks?

W październiku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała główną stopę NBP na poziomie 3,75 proc., obowiązującym od marca. Bankowe oferty nowych kredytów ze stałym oprocentowaniem mimo to drożały. W rankingu Bankier.pl stawki podniosło aż osiem banków, a obniżyły je tylko dwa. Był to trzeci kolejny miesiąc wzrostu średniego oprocentowania w tym zestawieniu.

Gdy bank obiecuje niezmienne oprocentowanie przez kilka lat, bierze pod uwagę również przewidywany koszt pieniądza w tym okresie. Jarosław Sadowski, analityk Rankomat.pl, tłumaczył, że rynek zaczął mocniej uwzględniać możliwość przyszłych podwyżek stóp. Dlatego kredyt ze stałym oprocentowaniem może zdrożeć, zanim Rada Polityki Pieniężnej podejmie decyzję o podwyżce.

Dla kupującego skutek jest prosty: przy wyższej stawce ta sama pożyczona kwota oznacza większą ratę. Gdy bank uzna, że po jej zapłaceniu zostanie za mało na utrzymanie, ograniczy wysokość kredytu. Wynagrodzenie nie musi spaść, żeby zmalała zdolność.

Masz 800 plus? Dla banku liczy się też wiek dziecka

Słabsze wyliczenia dotknęły również par i rodzin. Bezdzietna para zarabiająca łącznie 8 tys. zł netto mogła w październiku pożyczyć średnio o około 17 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej. Rodzinie z jednym dzieckiem i dochodem 10 tys. zł na rękę dostępna kwota zmalała o około 8,5 tys. zł. W obu przypadkach autorzy porównania pozostawili dochody bez zmian.

Oprócz ceny kredytu znaczenie ma to, jakie wpływy bank uwzględnia i jak ocenia ich trwałość. W ankiecie NBP wśród powodów zaostrzenia zasad wskazano zmianę podejścia do świadczeń takich jak 800 plus. Nie oznacza to powszechnego zakazu liczenia tych pieniędzy, ale bank powinien sprawdzić, jak długo rodzina będzie otrzymywać to świadczenie. 800 plus na siedemnastolatka nie daje takiej samej perspektywy wpływów jak świadczenie na trzylatka. Kredyt pozostanie do spłaty długo po zakończeniu wypłat, a koszty utrzymania dziecka nie znikną w dniu jego osiemnastych urodzin.

Dlatego sama suma pieniędzy wpływających dziś na konto nie przesądza o zdolności. Bank uwzględnia też inne raty, wydatki na utrzymanie i stabilność dochodów. Droższa oferta kredytu oraz ostrożniejsze liczenie wpływów mogą wspólnie ograniczyć kwotę dostępną dla kupującego.

Te same zarobki, ponad 170 tys. zł różnicy. Sprawdź inne banki

W październikowym porównaniu ofert kredytowych banków różnica między najwyższą a najniższą kwotą dla rodziny z dzieckiem przekraczała 170 tys. zł. Chodziło o ten sam przykładowy profil klientów. Odpowiedź jednego banku nie jest więc ostatecznym werdyktem, czy stać cię na upatrzone mieszkanie.

Przed rezerwacją lokalu warto poprosić kilka banków o wyliczenie dla tego samego wkładu własnego, okresu spłaty i rodzaju oprocentowania. Wtedy zobaczysz, który bank przy tych samych założeniach jest gotów pożyczyć ci więcej.

Porównaj również ratę, prowizję, wymagane ubezpieczenia i całkowity koszt. Wyższa dostępna kwota nie musi oznaczać lepszej oferty. Przy oprocentowaniu zmiennym niższa rata na początku może ułatwiać zakup, ale trzeba sprawdzić, czy budżet wytrzyma także jej wzrost.

Własną granicę wydatków warto ustalić przed rozmową z doradcą. Poza ratą zostają opłaty za mieszkanie, codzienne zakupy i nieplanowane potrzeby rodziny. Bank może dać zgodę na droższy lokal, ale nie dołoży do twojej wypłaty. Dlatego najlepszym wyborem nie zawsze jest największy kredyt, ale taki, który pozwoli utrzymać mieszkanie także po nieplanowanym wydatku.