Mieszkania sprzedają się lepiej, ale część deweloperów ma problem
W trzecim kwartale 2026 roku sprzedaż nowych mieszkań była najwyższa od dwóch lat, ale nie wszyscy deweloperzy mają powody do zadowolenia. W części miast oferta wciąż jest tak duża, że jej wyprzedanie w obecnym tempie zajęłoby około dwóch lat. Dla kupujących oznacza to większy wybór i silniejszą pozycję podczas negocjacji.
Według raportu RynekPierwotny.pl sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach wzrosła w III kwartale o 16 proc. w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Jednocześnie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 46 proc. więcej lokali. Niemal trzy na dziesięć mieszkań dostępnych w ofercie było już ukończonych, ale nadal nie miało właściciela.
Ożywienie potwierdza również Otodom. Serwis naliczył w III kwartale 13,1 tys. sprzedanych mieszkań, o jedną czwartą więcej niż przed rokiem. Poszczególne firmy analityczne inaczej budują swoje bazy, dlatego ich wyników nie należy porównywać lokal do lokalu.
Wspólny wniosek jest jednak czytelny: klienci wrócili do biur sprzedaży, ale poprawa popytu nie rozwiązała problemu dużej oferty.
Warszawa sprzedaje szybciej. Łódź i Katowice czekają
Skalę nierównowagi pokazuje czas potrzebny na wyprzedanie mieszkań dostępnych na koniec kwartału. W Warszawie zajęłoby to 3,9 kwartału, gdyby sprzedaż utrzymała dotychczasowe tempo. W Trójmieście, Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie wskaźnik wynosi od 4,4 do 5,9 kwartału.
Znacznie trudniej wygląda sytuacja w Łodzi i Katowicach. Sprzedaż całej obecnej oferty zajęłaby tam odpowiednio 7,9 oraz 8,2 kwartału, a więc około dwóch lat. Nie oznacza to, że każde mieszkanie będzie czekało na klienta równie długo. W popularnej lokalizacji dobrze wyceniony lokal może zniknąć szybko. Problem dotyczy wielkości całej oferty w stosunku do liczby zawieranych transakcji.
W Łodzi gotowe mieszkania stanowią już 40 proc. lokali oferowanych przez deweloperów. Dla firmy taki lokal nie przestaje generować kosztów po zakończeniu budowy. Trzeba finansować zaangażowany kapitał, utrzymywać budynek i pokrywać wydatki związane z niesprzedaną nieruchomością.
Mniejsi deweloperzy zostają z rosnącą ofertą
W ciągu dwóch lat odsetek firm, w których budowa postępuje szybciej niż sprzedaż, wzrósł z 66 do 78 proc. Największy problem mają deweloperzy regionalni. W ich przypadku wskaźnik zwiększył się z 70 do 80 proc. Duże firmy działające w całym kraju radzą sobie lepiej, choć także w tej grupie sytuacja pogorszyła się w porównaniu z wynikami sprzed dwóch lat.
Im dłużej mieszkanie pozostaje niesprzedane po zakończeniu budowy, tym większe koszty ponosi deweloper – tłumaczył na łamach „Pulsu Biznesu” Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl. Jak wyjaśnił, pogarsza to płynność firmy i utrudnia rozpoczynanie kolejnych inwestycji, dlatego rośnie presja na promocje.
Deweloperzy mierzą się jednocześnie ze wzrostem kosztów. Według GUS budowa budynków była w sierpniu o 6,2 proc. droższa niż rok wcześniej. Firma nie może więc bez ograniczeń obniżać ceny mieszkania, nawet jeżeli potrzebuje szybkiej sprzedaży.
Większy wybór daje kupującym przewagę
Osoba szukająca mieszkania może dziś częściej negocjować nie tylko cenę. Deweloperzy proponują miejsca postojowe, komórki lokatorskie, pakiety wykończeniowe albo korzystniejsze harmonogramy płatności. Najwięcej przestrzeni do rozmowy można znaleźć tam, gdzie w ofercie pozostaje dużo ukończonych lokali.
Nie oznacza to powrotu do sytuacji, w której kredyt był łatwo dostępny dla każdego. Akcja kredytowa wyraźnie wzrosła, ale przeciętna wartość hipoteki udzielonej w sierpniu sięgnęła już 489 tys. zł. BIK zwraca również uwagę, że niemal jedna trzecia nowego finansowania przypada na refinansowanie, czyli przenoszenie wcześniej zaciągniętych kredytów do innych banków. Nie każda umowa widoczna w statystykach oznacza więc zakup kolejnego mieszkania.
Duża oferta sprzyja kupującym, ale możliwości negocjacji zależą od miasta, dzielnicy i etapu inwestycji. W Warszawie popularne lokale mogą nadal sprzedawać się szybko. W Łodzi lub Katowicach klient częściej będzie wybierał spośród ukończonych mieszkań, na których sprzedaży deweloperowi szczególnie zależy.
Słabsze firmy mogą ograniczyć nowe inwestycje
Przedłużające się problemy ze sprzedażą mogą skłonić część mniejszych przedsiębiorstw do wstrzymania kolejnych projektów, sprzedaży gruntów albo poszukania inwestora. Eksperci z serwisu RynekPierwotny.pl wskazują, że może to przyspieszyć konsolidację branży, czyli przejmowanie słabszych podmiotów przez większe firmy.
Dziś klient korzysta z dużej podaży i rywalizacji deweloperów. Jeśli jednak część mniejszych firm wycofa się z rynku, a liczba nowych inwestycji spadnie, konkurencja może osłabnąć. Obecna przewaga kupujących nie musi więc utrzymać się w każdym mieście przez kolejne lata.
