Duża zmiana na rynku mieszkaniowym. Realne ceny jak sprzed trzech lat

Rynek wyraźnie zmienił rytm

Jeszcze niedawno mieszkania znikały z ofert w rekordowym tempie, a każda zapowiedź nowego programu czy impulsu finansowego wywoływała falę zainteresowania. Dziś sytuacja wygląda inaczej. Równowaga między podażą a popytem zaczęła się stabilizować, a decyzje zakupowe przestały być podejmowane pod presją strachu przed kolejną podwyżką cen.

Kupujący coraz częściej obserwują rynek, porównują oferty i nie decydują się na szybkie rezerwacje. Z kolei sprzedający zauważają, że wystawienie mieszkania po zawyżonej stawce nie gwarantuje już natychmiastowego zainteresowania. Tempo transakcji wyraźnie spadło, co samo w sobie jest sygnałem zmiany nastrojów.

Na tym etapie trudno jeszcze mówić o przełomie, ale dane z największych miast zaczęły sugerować, że rynek wchodzi w fazę większej przewidywalności. Co dokładnie pokazują liczby i dlaczego eksperci zwracają uwagę na zupełnie inny punkt odniesienia niż jeszcze rok temu?

Kupujący patrzą inaczej niż wcześniej

Zmiana dynamiki rynku przełożyła się bezpośrednio na zachowanie osób poszukujących mieszkań. Zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi osłabło, a coraz większą rolę zaczęły odgrywać potrzeby mieszkaniowe, a nie chęć szybkiego zysku. To wyraźnie wpłynęło na sposób, w jaki analizowane są oferty.

Kupujący poświęcają więcej czasu na ocenę jakości lokali, ich funkcjonalności i lokalizacji, a sam proces decyzyjny uległ wydłużeniu. Mieszkania przestały być traktowane jak towar, który trzeba kupić natychmiast, bo jutro będzie droższy. Zamiast tego coraz częściej pojawia się pytanie, czy dana cena faktycznie odpowiada realnej wartości nieruchomości.

Również po stronie podaży widać istotne zmiany. Napływ nowych ofert na rynek wtórny jest ograniczony, a dominują w nim lokale o wyższym standardzie i mniejszych metrażach. To wszystko wpływa na średnie stawki ofertowe, ale nie daje jeszcze pełnego obrazu sytuacji. Ten staje się jasny dopiero po spojrzeniu na dane w szerszym kontekście.

Eksperci pokazują liczby. Realne ceny jak sprzed trzech lat

Analiza ofert publikowanych w serwisach Grupy Morizon-Gratka pokazuje, że w grudniu 2025 roku symboliczny spadek średniej ceny ofertowej miesiąc do miesiąca odnotowano tylko w jednym mieście, natomiast w części lokalizacji ceny pozostały bez zmian. W dziewięciu analizowanych miastach średnie stawki wzrosły, jednak były to ruchy umiarkowane.

Porównanie danych rok do roku przynosi jeszcze ciekawsze wnioski. Z wyjątkiem dwóch dużych rynków, we wszystkich pozostałych miastach zanotowano niewielkie wzrosty, a średni wzrost cen wyniósł 3,2 proc., czyli jedynie nieznacznie powyżej inflacji bazowej.

Brak w minionym roku silnych impulsów finansowych stymulujących gwałtowny wzrost popytu, przy jednoczesnym ochłodzeniu zainteresowania najmem, poprawie dostępności kredytów hipotecznych oraz wzroście wynagrodzeń, przyczynił się do uspokojenia rynku i zwiększenia jego przewidywalności - komentuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.

Ekspert podkreśla, że w efekcie tej zmiany mieszkania przestały być postrzegane jako krótkoterminowa lokata kapitału, a ponownie zaczęły być traktowane przede wszystkim jako miejsce do życia. Znalazło to odzwierciedlenie w strukturze popytu i wydłużeniu procesu sprzedaży.

Kluczowe znaczenie ma również Wskaźnik Trendu Cenowego Mieszkań, który na koniec 2025 roku wzrósł w skali roku o 1,2 proc., ale jednocześnie pozostawał poniżej historycznego maksimum z 2023 roku.

Oznacza to, że realny poziom cen mieszkań na rynku wtórnym jest obecnie zbliżony do wartości obserwowanych na przełomie 2022 i 2023 roku, a więc sprzed około trzech lat — podkreśla Marcin Drogomirecki z Grupy Morizon-Gratka.

Według ekspertów nic nie wskazuje na to, aby w najbliższych miesiącach ten trend miał ulec gwałtownej zmianie.

Rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnego uspokojenia, której nie widać było od lat. Stabilizacja cen, ostrożniejsi kupujący i mniejsza presja czasu zmieniają zasady gry zarówno dla sprzedających, jak i dla osób planujących zakup. Choć nominalnie ceny w wielu miastach są wyższe niż rok temu, w ujęciu realnym cofają nas o kilka lat. To sprawia, że decyzje mieszkaniowe znów zaczynają opierać się na chłodnej analizie, a nie na emocjach. Jeśli ten trend się utrzyma, 2026 rok może przynieść kolejne zaskoczenia dla całego rynku.