Czym jest użytkowanie wieczyste?
pixabay.com
Autor Iga Marciniszyn - 2 Grudnia 2020

Czym jest użytkowanie wieczyste?

W latach 60. w myśl zasady, jakoby grunty należące do państwa powinny zostać jego własnością, wprowadzono w życie ustawę umożliwiającą tzw. użytkowanie wieczyste. Przez długi czas była to jedyna możliwość wejścia w posiadanie gruntu na terenie miasta. Z czasem uległo to zmianie, jednak nadal użytkowanie wieczyste funkcjonuje jako prawo do nieruchomości między własnością a ograniczonym prawem rzeczowym. Czym jest w praktyce i jakie są przepisy?

Na czym polega użytkowanie wieczyste?

Jest to oddanie do użytku nieruchomości gruntowej należącej do państwa, gminy, powiatu lub samorządu osobie fizycznej lub prawnej na czas określony, który wynosić może maksimum 99 lat, ale minimalnie lat 40. W praktyce oznacza to prawo do użytkowania gruntu na określony czas z wyłączeniem innych osób, z możliwością sprzedaży prawa do użytkowania wieczystego, zapisania w testamencie bądź obciążenia. Ponadto użytkownik, mimo tego, że nie jest właścicielem gruntu, posiada prawo własności do wszelkich budynków wzniesionych przez niego na tym terenie oraz pierwszeństwo do wykupu tegoż gruntu. W umowie regulującej użytkowanie wieczyste określa się sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej, co ma znaczenie ze względu na opłaty, które wiążą się z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste a cudzoziemcy

Zgodnie z Ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców mogą oni również wejść w użytkowanie wieczyste za zgodą Ministra do Spraw Wewnętrznych.

Obowiązujące opłaty

Niestety, z użytkowaniem wieczystym wiążą się też dwa rodzaje opłat. Pierwszy – to opłata jednorazowa w wysokości 15-20% od wartości nieruchomości, uiszczana przed zawarciem umowy. Druga – to opłata roczna w wysokości od 0,3-3% od wartości nieruchomości w zależności od tego, w jakim celu dany grunt jest wykorzystywany (np. działalność turystyczna, sportowa, rolna) Co ważne, wysokość corocznej opłaty może ulegać zmianie co trzy lata – powiększać się lub zmniejszać w zależności od zmiany wartości gruntu względem stanu, w którym została ustalona poprzednia opłata. Opłata coroczna musi być regulowana przez cały okres trwania umowy, za każdy rok z góry do dnia 31 marca.

Czy użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie?

W przeciwieństwie do prawa własności użytkowanie wieczyste jest ograniczone w czasie. Obowiązuje przez 99 lat, jeśli jednak nie istnieje konieczność oddania gruntu na tak długi czas, można go skrócić, lecz nie mniej niż do 40 lat. Ponadto wieczysty użytkownik w okresie do 5 lat przez upływem końca umownej daty użytkowania może złożyć wniosek o wydłużenie okresu użytkowania wieczystego. Co ważne, taki wniosek może zostać odrzucony tylko przez wzgląd na ważny interes społeczny.

Wygaśnięcie prawa do użytkowania wieczystego

W jakich przypadkach zachodzi wygaśnięcie prawa do użytkowania wieczystego? Przede wszystkim następuje to w momencie zakończenia okresu trwania umowy w przypadku, gdy dotychczasowy użytkownik nie złoży wniosku o jej przedłużenie. Drugą możliwością jest rozwiązanie umowy przez obie strony ją zawierające. Trzecia sytuacja to rozwiązanie umowy przez jedną ze stron, a konkretnie przez właściciela gruntu. Może to mieć miejsce w przypadku, gdy użytkownik korzysta z nieruchomości gruntowej niezgodnie z celem przedstawionym w umowie o użytkowanie wieczyste.

Co ważne, wraz z wygaśnięciem prawa użytkownikowi przysługuje roszczenie o wynagrodzenie z tytułu postawionych przez niego na gruncie budynków oraz ze względu na inne nakłady finansowe poniesione w zgodzie z postanowieniami umowy.

Zmiany w użytkowaniu wieczystym gruntów pod nieruchomości mieszkalne

Wraz z marcem 2019 r. w życie weszła ustawa zmieniająca regulacje dot. użytkowników posiadających na gruntach budynki mieszkalne. Nowe prawo wprowadza przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo do własności tej nieruchomości gruntowej. Nie oznacza to jednak dla właścicieli końca corocznych opłat. Są oni zobowiązani do uiszczania opłat w wysokości ustalonej dla użytkowania wieczystego przez kolejne 20 lat. Istnieje również możliwość jednorazowej spłaty całej kwoty lub spłaty szybszej niż rzeczone 20 lat. Co więcej, pokrycie należności w krótszym czasie wiązać się może z dodatkowymi ulgami dla dotychczasowego użytkownika.

Zmianom w prawie podlegają grunty z nieruchomościami mieszkalnymi w postaci domów jedno- i wielorodzinnych wraz z garażami, budynkami gospodarczymi i innymi budynkami, które ułatwiają funkcjonowanie w gospodarstwie. Co ważne, zmianom prawnym nie podlegają tereny z budynkami pod działalność komercyjną oraz z samymi garażami.

Zniżki związane z opłatą z góry

Bardzo istotna dla użytkowników wieczystych informacja to wiadomość o bonifikatach, które można uzyskać w przypadku opłacenia z góry całej należności w wysokości sumy opłat za następne 20 lat. Do dokonywania opłaty jednorazowej zachęca fakt, iż płatność z góry za użytkowanie wieczyste terenów należących do Skarbu Państwa wiąże się z bonifikatą w wysokości 60% w ciągu pierwszego roku, w kolejnych latach jej wysokość będzie zmniejszać się o 10% na każdy rok. Nieco inaczej wygląda sytuacja dotycząca gruntów danych pod użytkowanie wieczyste przez gminy. Niektóre z nich skorzystały z modelu udzielania bonifikat bliźniaczego do tego, związanego ze Skarbem Państwa. Są jednak gminy, które zbudowały swój własny system, dzięki któremu użytkownicy otrzymają w niektórych przypadkach aż 99% bonifikaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność po dokonaniu opłaty z góry. Bez wątpienia jest to korzystny interes dla użytkowników gruntów.

Następny artykułNie przegap żadnych najciekawszych artykułów! Kliknij obserwuj biznesinfo.pl na:Obserwuj nas na Google News Google News